Käufer in Seoul weichen auf kleinere Wohnungen aus, da Standardwohnungen immer schwerer bezahlbar sind

Kleinere Wohnungen machen fast 80 % der Wohnungsbewerbungen in Seoul aus

Auf Wohnungen mit höchstens 60 Quadratmetern in Seoul entfielen von Januar bis September 2026 insgesamt 116.305 der 145.736 Wohnungsbewerbungen in der Stadt, also 79,8 % der Gesamtzahl. Die traditionelle 84-Quadratmeter-Wohnung, die oft als südkoreanische Standardwohnung bezeichnet wird, gehört zu einer Größenkategorie, deren Anteil auf nur noch 11,5 % sank.

Diese Verschiebung erfolgte, als die durchschnittlichen Vorverkaufspreise für Wohnungen in Seoul, der Provinz Gyeonggi und Incheon gegenüber dem gleichen Zeitraum 2025 um 22,2 % stiegen: von 21,71 Millionen Won auf 26,54 Millionen Won je 3,3 Quadratmeter. In Seoul kletterten die Preise für Wohnungen mit mehr als 60 und höchstens 85 Quadratmetern um 23,9 %, während die Preise für kleinere Einheiten nahezu unverändert blieben.

Der hohe Anteil kleiner Wohnungen bedeutet jedoch nicht, dass mehr Bewerbungen für sie eingingen. Die Zahl der Bewerbungen für kleine Wohnungen in Seoul sank von 167.686 auf 116.305. Ihr Anteil stieg, weil die Bewerbungen für die mittlere Größenkategorie deutlich stärker zurückgingen: von 98.088 auf 16.799.

Am anderen Ende des Marktes stieg die Zahl der Bewerbungen für Wohnungen mit mehr als 85 Quadratmetern, obwohl ihr durchschnittlicher Preis je Flächeneinheit um 74,2 % zunahm. Der Markt spaltet sich damit in Haushalte, die eine überschaubare Gesamtsumme für den Kauf suchen, und Käufer, die bereit sind, für Wohnfläche, Lage und Knappheit zu zahlen.

Ham Young-jin, Leiter des Immobilienforschungsinstituts der Woori Bank, stellte die Analyse am 14. Oktober vor. Dafür nutzte er Daten der Korea Real Estate Board zu Wohnungsbewerbungen und verglich die ersten neun Monate der Jahre 2025 und 2026. Die Zahlen beziehen sich auf Bewerbungen für neu angebotene Wohnungen, nicht auf abgeschlossene Käufe oder die Zahl der einzelnen Haushalte, die Wohnungen erwerben.

Was die Bewerbungszahlen erfassen

Bei einer Wohnungsbewerbung beantragen potenzielle Käufer die Zuteilung einer neu angebotenen Wohnung. Eine Bewerbung dokumentiert das Interesse an einem bestimmten Wohnungsangebot; sie belegt nicht, dass der Bewerber eine Wohnung erhalten, einen Vertrag unterzeichnet oder den Kauf abgeschlossen hat.

Der Datendienst für Wohnungsbewerbungen der Korea Real Estate Board stellt Bewerbungszahlen, Wettbewerbsquoten und Informationen zu Bewerbungen für Sonderkontingente über die Plattform Cheongyak Home bereit. Er umfasst neben gewöhnlichen Wohnungen auch Kategorien wie private Vorabzeichnungen, Wohnungen in New Hope Towns, Officetels, städtische Wohngebäude und private Mietwohnungen. Hams Analyse bezieht sich auf den Wohnungsmarkt.

Der offizielle Dienst weist außerdem darauf hin, dass sich die Bewerbungszahlen aufgrund der Datenverarbeitung durch Banken ändern können und von den endgültigen Angaben auf Cheongyak Home abweichen können. Die Zahlen eignen sich daher dazu, die Entwicklung der Bewerbungen zu verfolgen. Vorläufige Zahlen sollten jedoch nicht mit den endgültigen Zuteilungsergebnissen verwechselt werden.

Der Vergleich umfasst mehrere unterschiedliche Zeitpunkte:

• Januar bis September 2025: der Bezugszeitraum für Preise und Wohnungsbewerbungen.
• Januar bis September 2026: der Vergleichszeitraum, der die Verschiebung hin zu kleineren Wohnungen in Seoul und Gyeonggi zeigt.
• 14. Oktober 2026: Veröffentlichung von Hams Analyse der beiden Zeiträume.

Warum der Gesamtpreis wichtiger ist als der Quadratmeterpreis

Kleinere Wohnungen in Seoul waren je Flächeneinheit nicht günstiger. Ihr durchschnittlicher Vorverkaufspreis lag 2026 bei 58,18 Millionen Won je 3,3 Quadratmeter, verglichen mit 57,61 Millionen Won für Wohnungen mit mehr als 60 und höchstens 85 Quadratmetern. Der Quadratmeterpreis der kleineren Kategorie lag somit etwa 1 % höher.

Der Unterschied besteht darin, wie viel Wohnfläche Käufer erwerben müssen. Eine kleinere Wohnung kann insgesamt weniger finanzielle Mittel erfordern, auch wenn jede Flächeneinheit mehr kostet. Für einen Haushalt, der durch seine Ersparnisse oder Kreditgrenzen eingeschränkt ist, können der vollständige Kaufpreis und die bis zum Einzug benötigten Mittel wichtiger sein als der Preis je 3,3 Quadratmeter.

Auch der Preisabstand zwischen den beiden Kategorien verringerte sich deutlich. 2025 kosteten kleinere Wohnungen in Seoul im Durchschnitt 58,39 Millionen Won je 3,3 Quadratmeter, gegenüber 46,48 Millionen Won in der mittleren Kategorie. Bis 2026 stieg deren Preis auf 57,61 Millionen Won, während der Durchschnittspreis kleiner Wohnungen um 0,4 % auf 58,18 Millionen Won sank.

Eine separate Analyse von Realhouse bezifferte den durchschnittlichen Vorverkaufspreis einer Wohnung in Seoul mit 84 Quadratmetern exklusiver Wohnfläche im Monat vor Veröffentlichung des Berichts auf rund 2 Milliarden Won. Dies ist eine andere Messgröße als Hams durchschnittlicher Preis je Flächeneinheit und sollte nicht als direkte Umrechnung seiner Zahlen verstanden werden.

Die koreanischen Preisangaben klären auch eine Abweichung in einigen Berichten, in denen die Beträge zehnmal niedriger angegeben werden. So entsprechen beispielsweise 2.654 Einheiten zu je 10.000 Won 26,54 Millionen Won und nicht 2,654 Millionen Won. Die hier verwendeten Preise entsprechen den koreanischen Angaben und den dazu passenden englischsprachigen Berichten.

Bei der Standardwohnung gehen die Bewerbungen am stärksten zurück

Die Kategorie, zu der die bekannte 84-Quadratmeter-Wohnung gehört, verzeichnete in Seoul den stärksten Rückgang. Die Zahl der Bewerbungen für Wohnungen mit mehr als 60 und höchstens 85 Quadratmetern sank zwischen den beiden Vergleichszeiträumen um 81.289 beziehungsweise rund 82,9 %.

Die Zahl der Bewerbungen für kleine Wohnungen ging um rund 30,6 % zurück. Der Rückgang war erheblich, fiel aber deutlich geringer aus als der Einbruch in der mittleren Kategorie. Dadurch stieg der Anteil kleiner Wohnungen von 60,6 % auf 79,8 %, also um 19,2 Prozentpunkte.

Der Anteil der mittleren Kategorie sank von 35,5 % auf 11,5 %. Berichte beziffern diesen Rückgang auf 23,9 oder 24,0 Prozentpunkte; die Subtraktion der gerundeten ausgewiesenen Anteile ergibt 24,0 Prozentpunkte. Einige Berichte runden den Preisanstieg dieser Kategorie ebenfalls auf 24,0 %, während die meisten 23,9 % angeben.

Die Gesamtzahl der Bewerbungen in Seoul sank von 276.559 auf 145.736, also um rund 47,3 %. In der Metropolregion gingen die Bewerbungen von 394.242 auf 234.371 zurück, ein Minus von etwa 40,6 %. Diese Gesamtzahlen machen deutlich, warum zwischen einem steigenden Anteil und einer steigenden Zahl von Bewerbungen unterschieden werden muss: Kleine Wohnungen gewannen in einem schrumpfenden Bewerbungsmarkt an Bedeutung.

Aus den Zahlen geht nicht hervor, wie viele Wohnungen in den einzelnen Größenkategorien angeboten wurden. Ohne diese Angebotszahlen lässt sich allein anhand der Bewerbungsanteile nicht feststellen, ob Käufer eher kleine Wohnungen bevorzugten, Bauträger eine andere Mischung von Einheiten anboten oder beides zutraf.

In Gyeonggi zeigt sich derselbe Kostendruck

Auch in der Provinz Gyeonggi verlagerte sich die Nachfrage hin zu kleineren Wohnungen, obwohl die durchschnittlichen Vorverkaufspreise dort deutlich niedriger waren als in Seoul. Der Durchschnittspreis über alle Wohnungsgrößen stieg in der Provinz um 14,1 % von 20,14 Millionen Won auf 22,98 Millionen Won je 3,3 Quadratmeter.

Bei Wohnungen mit höchstens 60 Quadratmetern stiegen die Preise um 20,6 %, von 21,21 Millionen Won auf 25,59 Millionen Won je 3,3 Quadratmeter. Trotz dieses Anstiegs wuchs der Anteil der Bewerbungen für diese Kategorie von 21,0 % auf 33,6 %, ein Plus von 12,6 Prozentpunkten.

Auch hier verbarg sich hinter dem wachsenden Anteil eine sinkende Zahl von Bewerbungen. Die Zahl der Bewerbungen für kleine Wohnungen ging von 21.206 auf 15.883 zurück, also um rund 25,1 %. In der mittleren Kategorie sank sie von 75.032 auf 26.780, ein Minus von etwa 64,3 %, während ihr Anteil von 74,3 % auf 56,6 % fiel.

Berichte beziffern den Rückgang des Anteils der mittleren Kategorie auf 17,6 Prozentpunkte, obwohl sich aus den gerundeten Ausgangs- und Endwerten 17,7 Prozentpunkte ergeben. Ihr durchschnittlicher Vorverkaufspreis stieg um 11,1 % von 19,84 Millionen Won auf 22,05 Millionen Won je 3,3 Quadratmeter.

In Gyeonggi sank die Gesamtzahl der Bewerbungen von 101.037 auf 47.283. Dass der Anteil kleiner Wohnungen trotz steigender Preise zunahm, stützt die Annahme, dass Käufer auf den gesamten Finanzierungsbedarf achteten und nicht einfach die Kategorie wählten, deren Preise am langsamsten stiegen.

Große Wohnungen in Seoul entwickeln sich gegenläufig

Bei Wohnungen in Seoul mit mehr als 85 Quadratmetern fiel der Preisanstieg deutlich stärker aus als in den beiden kleineren Kategorien. Ihr durchschnittlicher Vorverkaufspreis stieg von 39,87 Millionen Won auf 69,46 Millionen Won je 3,3 Quadratmeter, ein Plus von 74,2 %.

Die Zahl der Bewerbungen stieg dennoch von 10.785 auf 12.632, also um rund 17,1 %. Ihr Anteil an den Bewerbungen in Seoul hat sich von 3,9 % auf 8,7 % mehr als verdoppelt. Anders als die Kategorie der kleinen Wohnungen gewann dieses Segment sowohl Bewerbungen als auch Marktanteile hinzu.

Ham führte die starke Nachfrage nach großen Wohnungen auf das knappe Angebot in begehrten Lagen Seouls zurück, insbesondere in Gebieten, in denen ein großer Teil der angebotenen Wohnungen aus Wiederaufbau- und Sanierungsprojekten stammt. Erwartungen künftiger Preissteigerungen und die Knappheit von Wohnungen in bestimmten Lagen könnten den Wettbewerb trotz hoher Einstiegspreise aufrechterhalten, sagte er.

Ham erläuterte als Leiter des Immobilienforschungsinstituts der Woori Bank, warum sich Käufer weiterhin bewarben:

Selbst bei hohen Vorverkaufspreisen haben große Wohnungen in zentralen Lagen, für die starke Preissteigerungen erwartet werden oder die besonders knapp sind, dank der Überwindung der Preisschwelle weiterhin hohe Wettbewerbsquoten erzielt.

Der Unterschied liegt in den jeweiligen finanziellen Einschränkungen. Haushalte, die innerhalb eines festen Budgets eine Wohnung suchen, können sich für eine kleinere Wohnung bewerben, während Käufer mit größerem Vermögen eine knappe Wohnung in bevorzugter Lage vorziehen können. Die Bewerbungsdaten belegen nicht, dass sich die Erwartungen künftiger Preissteigerungen erfüllen werden.

Incheon verzeichnet Zuwächse über alle Größen hinweg

Incheon unterschied sich von Seoul und Gyeonggi, weil die Gesamtzahl der Bewerbungen dort von 16.646 auf 41.352 stieg, also um rund 148,4 %. Der durchschnittliche Vorverkaufspreis für Wohnungen erhöhte sich um 22,8 % von 19,14 Millionen Won auf 23,50 Millionen Won je 3,3 Quadratmeter.

Der stärkste Zuwachs bei den Bewerbungen entfiel auf Wohnungen mit mehr als 85 Quadratmetern. Ihre Zahl stieg von 2.422 auf 11.810 und war damit fast 4,9-mal so hoch wie zuvor. Ihr Anteil erhöhte sich von 14,6 % auf 28,6 %. Die Preise in dieser Kategorie kletterten um 88,3 % von 17,74 Millionen Won auf 33,40 Millionen Won je 3,3 Quadratmeter.

Auch die Zahl der Bewerbungen für kleine Wohnungen stieg von 3.448 auf 7.039, doch ihr Anteil sank von 20,7 % auf 17,0 %. Die Bewerbungen für Wohnungen mit mehr als 60 und höchstens 85 Quadratmetern nahmen von 10.776 auf 22.503 zu, während ihr Anteil von 64,7 % auf 54,4 % zurückging.

Ham führte das Interesse an großen Wohnungen in Incheon auf den Aufpreis für herausragende Wohnanlagen und die Ausweitung der Zuteilung per Losverfahren zurück, durch die wartende Bewerber auf den Markt kamen. Ein Losverfahren ermöglicht die Zuteilung durch Auslosung, statt sich ausschließlich auf andere Rangfolgekriterien für Bewerber zu stützen.

Die Kategorie der großen Wohnungen in Gyeonggi bietet einen weiteren Gegensatz. Dort sank die Zahl der Bewerbungen von 4.799 auf 4.620, doch ihr Anteil stieg von 4,7 % auf 9,8 %, weil der Gesamtmarkt der Provinz schrumpfte. Ähnliche Veränderungen der Anteile können in den drei Regionen also ganz unterschiedliche Entwicklungen bei den tatsächlichen Bewerbungszahlen widerspiegeln.

Finanzierung und Haushaltsgröße beeinflussen die Wahl

Ham nannte höhere Bau- und Materialkosten, steigende Leitzinsen und Kreditbeschränkungen als Belastungen für Wohnungsbewerber. Seiner Erklärung zufolge drängten die steigenden Gesamtkosten und der erschwerte Zugang zu Finanzierungen Haushalte dazu, von der Standardgröße abzurücken.

Er verwies außerdem auf Einschränkungen bei Jeonse-Krediten im Zusammenhang mit Eigentumsübertragungen. Jeonse ist eine koreanische Mietform, bei der anstelle einer herkömmlichen Monatsmiete eine hohe Kaution gezahlt wird. Einschränkungen bei dieser Finanzierungsform können die Möglichkeiten zur Finanzierung eines Wohnungskaufs beeinflussen, doch die Analyse beziffert ihren Beitrag zur Verschiebung hin zu kleineren Wohnungen nicht.

Ham nannte nicht nur den Preis als Einflussfaktor. Verbesserte Grundrisse und eine bessere Raumnutzung, etwa durch ausgebaute Balkone, können kleine Wohnungen alltagstauglicher machen. Auch die wachsende Zahl von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten kann die Attraktivität kompakter Wohnungen erhöhen.

Diese Erklärungen helfen, die Preis- und Bewerbungszahlen einzuordnen, sind aber keine eigenständigen Messungen der Ursachen. Die Analyse ermittelt nicht, welchen Anteil Kreditregeln, die Haushaltsstruktur, Grundrisse oder die angebotene Wohnungsmischung an der Veränderung hatten.

Auch kleinere Bestandswohnungen werden teurer

Eine separate Datenreihe von KB Real Estate zeigt, dass kleinere Wohnungen am breiteren Verkaufsmarkt teurer werden können, selbst wenn ihre Vorverkaufspreise stabil sind. Diese durchschnittlichen Verkaufspreise beziehen sich auf einen anderen Markt als die neu angebotenen Wohnungen in Hams Analyse der Wohnungsbewerbungen.

Im Vergleich von Januar bis September von KB stiegen die Preise für Wohnungen in Seoul mit höchstens 60 Quadratmetern um 12,9 %: von durchschnittlich 956,13 Millionen Won auf 1,07942 Milliarden Won. Wohnungen mit mehr als 60 und höchstens 85 Quadratmetern verteuerten sich um 7,3 %, von 1,4765 Milliarden Won auf 1,58455 Milliarden Won.

Bei den größeren Kategorien fielen die Zuwächse geringer aus: 3,1 % bei Wohnungen mit mehr als 85 und höchstens 102 Quadratmetern, 4,6 % bei Wohnungen mit mehr als 102 und höchstens 135 Quadratmetern und 1,3 % bei Wohnungen mit mehr als 135 Quadratmetern. Im Bericht zu dieser Datenreihe wird das Kalenderjahr nicht ausdrücklich genannt. Daher sollte nicht angenommen werden, dass sie genau denselben Zeitraum wie Hams Analyse für 2026 abdeckt.

Kim Deok-rye, Direktorin am Forschungsinstitut für die Wohnungswirtschaft, führte den Preisdruck bei kleineren Wohnungen auf Kredit- und Steuervorschriften sowie die Instabilität des Mietmarktes zurück. Den Zusammenhang mit dem Mietmarkt beschrieb sie direkt:

Insbesondere die Instabilität des Mietmarktes treibt die Preise für kleinere, günstigere Wohnungen nach oben.

Zusammengenommen zeichnen die beiden Messgrößen einen schwierigen Zielkonflikt bei der Erschwinglichkeit. Kleinere Wohnungen können zwar einen niedrigeren Gesamtpreis für den Einstieg bieten, sind aber nicht zwangsläufig günstig. Zudem können ihre Preise am breiteren Verkaufsmarkt schneller steigen als die größerer Wohnungen.

Ham geht davon aus, dass die Spaltung zwischen preisbewussten Bewerbern, die kleine Wohnungen suchen, und wohlhabenden Käufern, die knappe große Wohnungen bevorzugen, vorerst bestehen bleibt. Ein Termin für eine weitere Veröffentlichung oder Überarbeitung ist nicht angegeben. Zudem lässt der Hinweis der offiziellen Datenstelle Raum für Änderungen der Bewerbungszahlen. Angaben zum Angebot nach Wohnungsgröße, zu endgültigen Verträgen und zu abgeschlossenen Käufen wären nötig, um zu beurteilen, inwieweit sich das Bewerbungsverhalten im tatsächlichen Wohneigentum niederschlägt.

Die wichtigsten Punkte

• Von Januar bis September 2026 entfielen 79,8 % der Wohnungsbewerbungen in Seoul auf kleine Wohnungen, gegenüber 60,6 % im Vorjahreszeitraum.
• Die Zahl der Bewerbungen für die mittlere Größenkategorie in Seoul sank von 98.088 auf 16.799, ihr Anteil damit von 35,5 % auf 11,5 %.
• Die Zahl der Bewerbungen für kleine Wohnungen sank in Seoul und Gyeonggi trotz ihrer steigenden Anteile ebenfalls.
• Die Vorverkaufspreise für Wohnungen in der Metropolregion stiegen um 22,2 % auf 26,54 Millionen Won je 3,3 Quadratmeter.
• Die Zahl der Bewerbungen für große Wohnungen stieg in Seoul und Incheon trotz Preisanstiegen von 74,2 % beziehungsweise 88,3 %.
• Bewerbungszahlen messen das Interesse an Wohnungsangeboten, nicht abgeschlossene Käufe, und können noch geändert werden.