Hanois Wohnungen für 2 bis 4 Milliarden Dong werden knapp, während die Verkäufe einbrechen und die Hypothekenkosten steigen

Weniger Verkäufe, aber kaum erschwingliche Wohnungen

Hanois Wohnungsmarkt kühlte sich im dritten Quartal 2026 stark ab. Käufer mit einem Budget von 2 bis 4 Milliarden Dong standen dennoch vor einem akuten Mangel an geeigneten Wohnungen. In ihrem am 15. Oktober veröffentlichten Marktbericht verzeichnete Savills Vietnam einen Rückgang der Wohnungsverkäufe um 48 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und ein um 51 Prozent gesunkenes Neuangebot.

Die Abkühlung hat ein Missverhältnis zwischen dem Angebot der Bauträger und der finanziellen Reichweite der Haushalte offengelegt. Der Ausschuss für Stadtentwicklung des Volksrats von Hanoi stellte fest, dass teure Wohnungen im ersten Halbjahr 2026 78 Prozent des neuen Angebots an Eigentumswohnungen ausmachten. Wohnungen für weniger als 25 Millionen Dong pro Quadratmeter waren bei direkt von Bauträgern verkauften Objekten so gut wie nicht auf dem Markt.

Die sinkenden Verkäufe haben einige Preisnachlässe und eine stärkere Verhandlungsposition für Käufer mit ausreichend Bargeld mit sich gebracht. Für Familien, die auf Hypotheken angewiesen sind, sieht die Rechnung anders aus: Variable Zinssätze von 12 bis 15 Prozent pro Jahr können selbst eine rabattierte Wohnung schwer finanzierbar machen.

Savills rechnet im vierten Quartal mit rund 7.000 Wohnungen aus elf neuen Projekten. Ob diese Objekte den Mangel für normale Käufer lindern, hängt nicht allein von der Zahl der Markteinführungen ab, sondern auch von Preisen, Größen und Finanzierungsbedingungen.

Wie das erschwingliche Segment geschrumpft ist

Savills zufolge ist das Angebot der vergleichsweise erschwinglichen Wohnungen der Klasse C seit 2022 im Jahresdurchschnitt um 27 Prozent zurückgegangen. In Zukunft dürfte das Segment nur noch 12 Prozent des Angebots ausmachen. In der jüngsten Einschätzung beschreibt das Unternehmen Wohnungen für 2 bis 4 Milliarden Dong als so gut wie nicht verfügbar.

Die Entwicklung begann bereits vor der diesjährigen Abkühlung. In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 entfielen laut den Zahlen von Savills 29 Prozent der Verkäufe auf Wohnungen für 2 bis 4 Milliarden Dong, während Objekte unter 2 Milliarden Dong gerade einmal 1 Prozent ausmachten. Wohnungen für mindestens 4 Milliarden Dong stellten 70 Prozent, verglichen mit nur 2 Prozent im Jahr 2020.

Im ersten Halbjahr 2026 stellte der Ausschuss des Volksrats fest, dass Wohnungen rund 70 Prozent des neu auf den Markt gebrachten Immobilienangebots und 73 Prozent der Transaktionen ausmachten. Das neue Angebot an Eigentumswohnungen wurde von Objekten für 50 bis 80 Millionen Dong pro Quadratmeter sowie solchen über 80 Millionen Dong dominiert.

Wohnungen können somit weiterhin die aktivste Immobilienkategorie in Hanoi sein und Haushalten mit geringen Ersparnissen dennoch kaum Auswahl bieten. Mehr Aktivität auf dem Wohnungsmarkt bedeutet nicht automatisch mehr Objekte zu Preisen, die sich diese Haushalte leisten können.

Was ein Budget von 4 Milliarden Dong ermöglicht

Avison Young bezifferte den durchschnittlichen Preis von Bauträgern angebotener Wohnungen in Hanoi im dritten Quartal auf rund 108 Millionen Dong pro Quadratmeter beziehungsweise 4.180 US-Dollar. Zu diesem Preis würden 4 Milliarden Dong für etwa 37 Quadratmeter reichen, zusätzliche Kosten nicht eingerechnet. Für 2 Milliarden Dong wären es etwa 18,5 Quadratmeter.

Die breiter angelegte Markteinschätzung von CBRE, die auch benachbarte Projekte einbezieht, ergab einen niedrigeren durchschnittlichen Angebotspreis von 86 Millionen Dong pro Quadratmeter, ohne Mehrwertsteuer, Instandhaltungskosten und Rabatte. Selbst zu diesem Preis würde eine beispielhafte 60-Quadratmeter-Wohnung 5,16 Milliarden Dong kosten. Der Durchschnittspreis für Projekte im inneren Stadtgebiet Hanois lag bei 102 Millionen Dong pro Quadratmeter; dieselbe Fläche käme damit auf 6,12 Milliarden Dong.

Ältere Wohnungen bewegen sich in einer anderen Preisklasse. Objekte, die vor fünf bis zehn Jahren fertiggestellt wurden und bereits über Eigentumsurkunden verfügen, waren für etwa 51 bis 65 Millionen Dong pro Quadratmeter erhältlich. Eine hypothetische 60-Quadratmeter-Wohnung würde somit 3,06 bis 3,9 Milliarden Dong kosten. Damit liegen einige Bestandswohnungen in dem Preisbereich, der bei Neubauten zunehmend fehlt.

Diese Berechnungen erklären, warum Käufer über neue Markteinführungen hinausblicken. Sie zeigen auch, dass neben dem beworbenen Quadratmeterpreis die Wohnungsgröße eine wichtige Rolle spielt.

Verkaufszahlen belegen eine breite Abkühlung

Savills verzeichnete einen Rückgang der Wohnungsverkäufe um 26 Prozent gegenüber dem Vorquartal, zusätzlich zum jährlichen Rückgang von 48 Prozent. Knight Frank erfasste 2.960 Verkäufe, 40 Prozent weniger als im Vorquartal und 52 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. CBRE zählte mehr als 3.900 Verkäufe, ein Minus von 33 Prozent im Quartals- und 66 Prozent im Jahresvergleich.

Die Unternehmen erfassen unterschiedliche Marktsegmente. CBRE bezieht große Projekte in Van Giang in der Provinz Hung Yen ein, das außerhalb der Verwaltungsgrenzen Hanois liegt. Den Zahlen zufolge stammte in diesem Quartal mehr als die Hälfte des Neuangebots aus diesem Gebiet. Die geografische Abgrenzung ist daher für Vergleiche wichtig.

Avison Young ermittelte eine Absorptionsquote von rund 31 Prozent, gegenüber 70 bis 80 Prozent ein Jahr zuvor. Die Absorptionsquote bezeichnet den Anteil der zum Verkauf angebotenen Wohnungen, für die im jeweiligen Zeitraum Käufer gefunden werden. Vereinfacht gesagt wurden etwa 31 von 100 verfügbaren Wohnungen verkauft, statt 70 bis 80.

Knight Frank ermittelte für Neuangebot und bestehende Bestände eine Absorptionsquote von 38 Prozent, den niedrigsten Wert seit 2024. Beide Kennzahlen beschreiben einen Markt, auf dem der Verkauf länger dauert und Käufer wählerischer geworden sind.

Die Preise entwickeln sich unterschiedlich

Savills stellte fest, dass die durchschnittlichen Angebotspreise für Neubauten, also die von Bauträgern verlangten Preise, zum dritten Quartal in Folge sanken. CBRE verzeichnete in seinem breiter gefassten Markt einen Rückgang von 9 Prozent im Quartals- und 6 Prozent im Jahresvergleich. Im inneren Stadtgebiet Hanois fielen die Preise um 6 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Avison Young verzeichnete einen Quartalsanstieg von 1,5 bis 2,3 Prozent; das Wachstum verlangsamte sich gegenüber dem Tempo seit Ende 2025. Knight Frank bezifferte den Durchschnitt auf 4.349 US-Dollar pro Quadratmeter, etwa 114 Millionen Dong. Das entspricht einem Rückgang von 0,15 Prozent im Quartalsvergleich, liegt aber weiterhin 25 Prozent über dem Vorjahreswert.

Die Lage und die Zusammensetzung der in den jeweiligen Datensätzen erfassten Wohnungen erklären einen Teil der Unterschiede. Avison Young ermittelte Preise von 3.300 bis 4.500 US-Dollar pro Quadratmeter für neue teure Wohnungen in östlichen und westlichen Randgebieten. Im Stadtkern und im Gebiet West Lake West lagen sie dagegen bei 5.500 bis 9.800 US-Dollar.

Cao Thi Thanh Huong, stellvertretende Direktorin für Forschung und Beratung bei Savills Vietnam, führte die hohen Neubaupreise darauf zurück, dass sich das neue Angebot auf teure Segmente konzentriere, während erschwinglicher Wohnraum knapp bleibe. Der Befund des Ausschusses des Volksrats, dass 78 Prozent der neuen Eigentumswohnungen im gehobenen oder Luxussegment lagen, verleiht dieser Erklärung eine konkrete Grundlage.

Hypothekenkosten halten Käufer zurück

Variable Hypothekenzinsen von 12 bis 15 Prozent pro Jahr sind ein großes Hindernis für Haushalte, die hohe Kredite benötigen. Ein variabler Zinssatz kann sich während der Kreditlaufzeit ändern, anders als ein für einen vereinbarten Zeitraum festgeschriebener Zinssatz.

Zur Veranschaulichung: Bei einem Kredit von 2 Milliarden Dong würden diese Zinssätze innerhalb eines Jahres 240 bis 300 Millionen Dong an Zinsen verursachen, wenn die Kreditsumme unverändert bliebe. Das entspricht allein für die Zinsen 20 bis 25 Millionen Dong pro Monat, ohne Tilgung des geliehenen Betrags. Die tatsächlichen Zahlungen hängen vom Kreditvertrag und davon ab, wie schnell die ausstehende Kreditsumme sinkt.

Bauträger haben mit Finanzierungshilfen reagiert. CBRE zufolge bieten einige bis zu fünf Jahre lang feste Zinssätze an, auch für Zeiträume nach der Übergabe. Weitere Anreize sind längere Zahlungsfristen und ein späterer Beginn der Tilgung des Darlehensbetrags.

Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Construction and Trading Company Limited, bezeichnete Finanzierungskosten und Bankzinsen von etwa 15 Prozent als wesentliche Preistreiber auf dem Wohnungsmarkt. Auch Bauträger zahlen Zinsen. Lange Genehmigungs- oder Bauzeiten verursachen zusätzliche Finanzierungs-, Verwaltungs- und sonstige Kosten, bevor die Wohnungen auf den Markt kommen.

Eine Umfrage unter 530 Maklern der Immobilienplattform Batdongsan.com.vn ergab, dass 63 Prozent angaben, Kunden beobachteten weiterhin den Markt und wögen ihre Möglichkeiten ab. Rund 48 Prozent berichteten von einem Rückgang des Transaktionsvolumens um mehr als die Hälfte gegenüber dem Vorquartal.

Barkäufer haben bei Bestandswohnungen bessere Karten

Eigentümer, die unter dem Druck ihrer Kreditrückzahlungen stehen, sind verhandlungsbereiter geworden. Avison Young verzeichnete bei Verhandlungen mit einigen Verkäufern Preisnachlässe von 8 bis 12 Prozent, nachdem deren tilgungsfreie Anlaufzeit abgelaufen war. Bei Bestandswohnungen wurden allgemein für bestimmte Objekte ausgehandelte Preisnachlässe von 5 bis 12 Prozent beobachtet.

CBRE ermittelte bei Bestandswohnungen durchschnittliche Angebotspreise von rund 60 Millionen Dong pro Quadratmeter, 5 Prozent weniger als im Vorquartal und 8 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. In seiner Erhebung verzeichnete Savills einen Rückgang gegenüber dem Vorquartal, die Preise lagen jedoch weiterhin über dem Vorjahresniveau. Savills stellte außerdem Preisunterschiede zwischen Bauträger- und Wiederverkaufspreisen von 28 Prozent bei Wohnungen der Klasse A und 17 Prozent bei Klasse B fest.

Batdongsan.com.vn schätzte, dass Bestandswohnungen im Quartal 54 Prozent der Wohnungstransaktionen ausmachten. Die Nachfrage nach selbst genutztem Wohnraum stellte in diesem Segment 83 Prozent, die nach Anlageobjekten 17 Prozent. Der Index der Angebotspreise für Bestandswohnungen sank von Jahresbeginn bis September um 15 Prozent, verglichen mit 9 Prozent bei Bauträgerwohnungen.

Avison Young, das Unternehmen für Immobiliendienstleistungen, das das Kaufverhalten beobachtet, beschrieb eine Abkehr von übereilten, durch steigende Preise getriebenen Käufen:

„Wohnungskäufer haben den Drang, steigenden Preisen hinterherzujagen, bewusst aufgegeben. Stattdessen rechnen sie sorgfältig und suchen nach echtem Gegenwert“, erklärte Avison Young.

Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor für Wohnimmobilien bei CBRE Vietnam, erwartet, dass Bauträger vor allem auf Anreize statt auf flächendeckende Senkungen der beworbenen Preise setzen werden. Er prognostizierte Rabatte von 8 bis 15 Prozent bei frühzeitiger Zahlung und sagte, der Gesamtwert der Anreize könne die tatsächlichen Transaktionspreise 7 bis 12 Prozent unter die ursprünglichen Listenpreise drücken. Käufer, die schnell zahlen können, profitieren am meisten von diesen Nachlässen.

Das neue Angebot verlagert sich nach außen

Avison Young zählte im dritten Quartal mehr als 3.200 neue Wohnungen; damit stieg der Bestand der angebotenen Neubauwohnungen auf insgesamt fast 11.500. Mehr als 80 Prozent des Neuangebots entfielen auf gehobene und Luxussegmente, vor allem in östlichen und westlichen Gebieten.

CBRE erfasste in seinem breiter gefassten Markt rund 6.200 Markteinführungen, 28 Prozent weniger als im Vorquartal und 40 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Van Giang stellte mehr als die Hälfte dieser Markteinführungen und rund 40 Prozent der Gesamtzahl in den ersten neun Monaten.

Über diese neun Monate hinweg verzeichnete CBRE rund 22.820 Markteinführungen, 8 Prozent mehr als 2025 und 20 Prozent mehr als 2024. Der Rückgang im Quartal folgte somit auf eine längere Phase steigenden Angebots. Einige Bauträger verschoben Markteinführungen, als die Verkäufe nachließen.

Savills zufolge entfielen im Quartal 73 Prozent der Wohnungsverkäufe auf die Klasse B. Die Klassifizierung unterscheidet sich von den Preisgruppen anderer Unternehmen, die den Großteil der Neubauten als teuer einstufen. Unabhängig von der jeweiligen Kennzahl bleibt das zentrale Problem das begrenzte Angebot im niedrigsten Preissegment.

Infrastruktur bringt Projekte, doch der Verkauf bleibt schleppend

Das Angebot an Villen und Reihenhäusern in Hanoi stieg Savills zufolge gegenüber dem Vorjahr um 5 Prozent. Projekte positionierten sich im Umfeld der Metrolinie 5, des Technologieparks Hoa Lac und des geplanten Stadions VinFast–Trong Dong.

Käufer blieben angesichts der unklaren Stadtplanung und der Kreditkosten zurückhaltend. Savills verzeichnete hohe Neubaupreise sowie jährliche Preissteigerungen bei Wiederverkäufen von Villen und Reihenhäusern. CBRE erfasste in seinem Marktsegment nur etwas mehr als 500 Verkäufe, entsprechend rund 30 Prozent des Neuangebots. Die durchschnittlichen Angebotspreise für Wiederverkäufe lagen bei 183 Millionen Dong pro Quadratmeter Grundstücksfläche, 6 Prozent unter dem Vorquartal und 4 Prozent unter dem Vorjahreswert.

Der Ausschuss des Volksrats stellte fest, dass Immobilienwerte zunehmend von der lokalen Wirtschaftsaktivität und den tatsächlichen Fortschritten beim Infrastrukturausbau abhängen. Bei seiner Überprüfung stellte er außerdem langwierige Investitionsverfahren, Schwierigkeiten bei der Räumung von Grundstücken, Probleme bei der Grundstücksbewertung und eine uneinheitliche Zusammenarbeit zwischen Behörden fest.

Diese Verzögerungen wirken sich sowohl auf die Wohnkosten als auch auf die Fertigstellungstermine aus. Während Projekte auf Genehmigungen warten, können Finanzierungs- und Verwaltungskosten anfallen, wodurch es schwieriger wird, günstigere Wohnungen auf den Markt zu bringen.

Sozialwohnungspläne müssen sich in der Umsetzung bewähren

Hanoi hat 158 Sozialwohnungs- und Wohnungsbauprojekte für die Streitkräfte mit insgesamt rund 139.000 Wohnungen genehmigt, wie der Ausschuss des Volksrats mitteilte. Das waren elf Projekte und etwa 7.000 Wohnungen mehr als Ende Juli 2026 erfasst.

Der Ausschuss verzeichnete zudem, dass im Laufe des Jahres bei 33 Sozialwohnungsprojekten mit rund 30.000 Wohnungen die Bauarbeiten begonnen hatten. Damit wurde das vorgegebene Ziel für Baubeginne übertroffen. Bei einer nationalen Sitzung zur Wohnungspolitik am 13. Oktober führte das Bauministerium Hanoi jedoch unter sechs Kommunen auf, die ihre Sozialwohnungsziele voraussichtlich nicht erreichen würden. Die Zahlen beziehen sich auf unterschiedliche Umsetzungsphasen: Auf Genehmigungen und Baubeginne folgt erst die Fertigstellung und Verfügbarkeit der Wohnungen.

Der ständige stellvertretende Premierminister Pham Gia Tuc forderte bei der Sitzung, ins Stocken geratene Projekte voranzubringen und mehr Wohnraum zu Preisen zu schaffen, die sich die Menschen leisten können. Der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh sagte, landesweit stünden weiterhin rund 5.012 Immobilienprojekte vor Hindernissen. In den 27 Kommunen, die Daten meldeten, beliefen sich die Bestände auf insgesamt etwa 51.950 Einheiten und Grundstücke.

Der Ausschuss des Volksrats benannte zudem Risiken im Zusammenhang mit vorzeitig eingeworbenen Geldern, dem unsachgemäßen Einsatz von Kundengeldern, mit Hypotheken belasteten Projekten sowie verspäteten Übergaben oder Eigentumsurkunden. Er schlug einen engeren Austausch von Notariats-, Steuer- und Grundstücksdaten vor, um Transaktionen zu erkennen, bei denen ungewöhnlich niedrige Werte angegeben werden. Diese Praxis mindert die Steuereinnahmen und verzerrt die Preisdaten.

Wie es für Käufer weitergeht

Do Thi Thu Hang, leitende Direktorin für Forschung und Beratung bei Savills Hanoi, sagte, die tatsächliche Wohnraumnachfrage werde trotz der Erschwinglichkeitsprobleme durch Urbanisierung, steigende Einkommen und eine bessere Infrastruktur gestützt. Die nächsten Meilensteine beim Angebot reichen vom letzten Quartal 2026 bis zum Ende des Jahrzehnts:

• Viertes Quartal 2026: Savills erwartet rund 7.000 Markteinführungen von Wohnungen aus elf neuen Projekten.
• Bis Ende 2027: Knight Frank prognostiziert etwa 35.000 zusätzliche Wohnungen, davon mehr als ein Drittel in westlichen Gebieten.
• 2027: Hanoi rechnet mit 27 Sozialwohnungsprojekten, die 28.696 Wohnungen bereitstellen sollen.
• 2028 bis 2030: Die Sozialwohnungspläne der Stadt umfassen 101 Projekte mit rund 86.216 Wohnungen.

Wie sich das erwartete Angebot im vierten Quartal auf die Preissegmente verteilt, wurde nicht angegeben. Für Haushalte mit einem Budget von 2 bis 4 Milliarden Dong dürften sich kurzfristig eher bei ausgewählten Bestandswohnungen und ausgehandelten Verkäufen Möglichkeiten ergeben. Der Zugang zu Sozialwohnungen hängt dagegen von den Anspruchsvoraussetzungen und der Umsetzung der Projekte ab.

Nguyen Hoai An, leitender Direktor bei CBRE Hanoi, beschrieb den Markt als einen, der sich nach etwa zwei Jahren kontinuierlichen Wachstums neu ausrichte. Für Käufer bedeutet das mehr Zeit, Wohnungen zu vergleichen und zu verhandeln. Für Bauträger und Behörden lautet die entscheidende Frage, ob die nächste Angebotswelle auch jene Haushalte erreicht, die sich Wohnraum derzeit nicht leisten können.

Wichtigste Punkte

• Savills verzeichnete im dritten Quartal 2026 einen Rückgang der Wohnungsverkäufe in Hanoi um 48 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und einen Rückgang des Neuangebots um 51 Prozent.
• Wohnungen für 2 bis 4 Milliarden Dong sind bei Neubauten äußerst knapp geworden.
• Teure und luxuriöse Wohnungen machten im ersten Halbjahr 2026 laut dem Ausschuss des Volksrats 78 Prozent des neuen Angebots aus.
• Variable Hypothekenzinsen von 12 bis 15 Prozent schränken Käufer, die Kredite benötigen, weiterhin ein.
• Einige Eigentümer von Bestandswohnungen akzeptierten ausgehandelte Preisnachlässe von 8 bis 12 Prozent, was Käufern mit ausreichend Bargeld zugutekommt.
• Im vierten Quartal werden rund 7.000 Markteinführungen von Wohnungen erwartet; für die Folgejahre ist zudem eine größere Pipeline an Sozialwohnungen geplant.