Shenzhen verschärft Regeln für den Vorverkauf von Wohnungen, während sieben chinesische Städte auf fertiggestellte Wohnungen umstellen

Projektentwickler müssen vor dem Vorverkauf die Dachkonstruktion fertigstellen

Shenzhen führte am 15. Oktober 2026 neue Regeln für den Wohnungsverkauf ein. Demnach müssen Wohngebäude auf neu ausgeschriebenen Entwicklungsflächen den Rohbau abgeschlossen haben, bevor Projektentwickler eine Genehmigung für den Vorverkauf von Wohnungen beantragen können. Die Stadt hat dafür eine genaue Vorgabe festgelegt: Der Beton für die Dachkonstruktion jedes zum Vorverkauf angebotenen Gebäudes muss gegossen sein.

Projektentwickler müssen außerdem ein Abnahmeprotokoll für die Tragkonstruktion vorlegen, das vom Bauherrn, vom Planer, vom Bauunternehmen und von der Bauaufsicht unterzeichnet und gestempelt wurde. Die Vorgabe gilt für kommerzielle Wohnungsbauprojekte, deren Ausschreibungen zur Übertragung staatlicher Landnutzungsrechte nach dem 28. August 2026 veröffentlicht wurden.

Die Maßnahmen verlagern mehr Bauarbeiten in die Zeit, bevor Projektentwickler Geld von Käufern einnehmen können. Shenzhen räumt zudem dem Verkauf fertiggestellter Wohnungen Vorrang ein, begrenzt Reservierungsanzahlungen grundsätzlich auf 3 % des Kaufpreises und lässt Projektgelder über ein festgelegtes Bankverfahren verwalten.

Die Wohnungs- und Baubehörde von Shenzhen, die Planungs- und Naturressourcenbehörde sowie die Shenzhen-Vertretung der Nationalen Finanzaufsichtsbehörde gaben die Umsetzungsstellungnahme gemeinsam heraus. Sie trat am 15. Oktober in Kraft.

Hangzhou erließ am selben Tag eigene Regeln. Damit verfügen nun sieben Großstädte über Umsetzungspläne: Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, Tianjin und Hangzhou. Alle vier chinesischen Städte der ersten Kategorie haben nun detaillierte Regelungen für die Reform.

Für Käufer ist die praktische Änderung klar: Projektentwickler müssen ein Bauvorhaben weiter vorantreiben, bevor sie Wohnungen im Vorverkauf anbieten dürfen. Beim Kauf fertiggestellter Wohnungen haben Käufer mehr Möglichkeiten, das Objekt zu besichtigen. Für Projektentwickler bleibt mehr Kapital länger im Bau gebunden, bevor Verkaufserlöse verfügbar werden.

Was der Rohbauabschluss für Käufer bedeutet

Shenzhens Vorgabe zum Dachbeton macht den Begriff des Rohbauabschlusses messbar. Wer eine Vorverkaufsgenehmigung beantragt, muss nachweisen, dass die Tragkonstruktion des jeweiligen Gebäudes bis zum Dach fertiggestellt und das vorgeschriebene Abnahmeprotokoll abgeschlossen ist.

Ein Gebäude benötigt zu diesem Zeitpunkt noch weitere Arbeiten, bevor Bewohner einziehen können. Innenausbau, Versorgungsleitungen, Aufzüge, Gemeinschaftseinrichtungen und Abschlussverfahren folgen auf die Fertigstellung der Tragkonstruktion. Käufer müssen beim Vorverkauf daher weiterhin mit einer Wartezeit rechnen, auch wenn der Bau bei Verkaufsbeginn weiter fortgeschritten sein muss.

Der Verkauf fertiggestellter Wohnungen setzt einen späteren Meilenstein voraus. In Shenzhen muss die Immobilie zunächst erstmals ins Grundbuch eingetragen sein, bevor sie als fertiggestellte Wohnung verkauft werden kann. Damit wird das fertiggestellte Objekt erstmals amtlich im Immobilienregister erfasst.

Bei neuen Grundstücksprojekten hat der Verkauf fertiggestellter Wohnungen Vorrang. Schreibt eine Ausschreibung für die Grundstücksübertragung diese Verkaufsform ausdrücklich vor, muss der Projektentwickler sie einhalten. Für zulässige Projekte bleibt der Vorverkauf möglich, sofern die höheren Bauanforderungen und Finanzkontrollen erfüllt werden.

Für welche Projekte gilt eine Übergangsfrist?

Der 28. August ist der Stichtag, doch die Situation eines Projekts hängt von seinen Grundstücks- und Planungsunterlagen ab. Für bestimmte ältere Bauvorhaben lässt Shenzhen die bisherigen Regeln weiter gelten, statt alle Projekte gleichzeitig umzustellen.

Projekte, für die bis einschließlich 28. August eine Baugenehmigung nach dem Planungsrecht erteilt worden war, können weiterhin nach den bisherigen Vorverkaufsregeln vorgehen. Eine solche Genehmigung legt den genehmigten Entwicklungsplan fest und ist nicht mit der Baugenehmigung zu verwechseln, die Bauarbeiten erlaubt.

Projektentwickler, die ein Grundstück erworben, aber noch keine Planungsgenehmigung erhalten hatten, müssen grundsätzlich die neuen Anforderungen erfüllen. Berechtigte Projekte können jedoch die vorgeschriebenen Unterlagen einreichen und bis Ende 2027 nach den alten Bedingungen im Vorverkauf angeboten werden.

Für bestimmte ältere Stadterneuerungsprojekte will Shenzhen gesonderte Regelungen noch genauer prüfen. Dazu zählen historische Projekte zur Erneuerung alter Stadtviertel, Fabriken und Dörfer, die in China häufig unter dem Begriff „drei alte Gebiete“ zusammengefasst werden.

Die wichtigsten Termine:

• 28. August 2026: Stichtag für die Einordnung neuer und bestehender Projekte im Rahmen der Reform.
• 18. September 2026: Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung beschrieb auf einer Pressekonferenz einen Immobilienmarkt, der sich zunehmend auf den Bestand ausrichtet.
• 15. Oktober 2026: Shenzhens Umsetzungsstellungnahme trat in Kraft; auch Hangzhou erließ an diesem Tag seine Regeln.
• 31. Dezember 2027: Ende der Übergangsfrist für berechtigte Projekte in Shenzhen, bei denen zum Stichtag das Grundstück bereits erworben, aber noch keine Planungsgenehmigung erteilt worden war.
• 31. Dezember 2028: Längere Übergangsfrist für berechtigte historische Projekte in Hangzhou und Wuhan.

So funktioniert die Anzahlung von 3 %

Projektentwickler, die fertiggestellte Wohnungen verkaufen wollen, dürfen in Shenzhen nach Erhalt einer Baugenehmigung Reservierungsanzahlungen entgegennehmen. Dafür müssen sie die vorgeschriebenen Verfahren einhalten und eine Bewertung des Fertigstellungsrisikos vorlegen. Die Anzahlung ist grundsätzlich auf 3 % des gesamten Kaufpreises begrenzt.

Mit einer Reservierungsanzahlung kann sich ein Käufer zum späteren Erwerb verpflichten, bevor die Immobilie die Verkaufsphase für fertiggestellte Wohnungen erreicht hat. Nach den neuen Regelungen müssen die Anzahlungen auf überwachte Konten eingezahlt werden und damit im beaufsichtigten Finanzsystem des Projekts verbleiben.

Käufer können ihre Anzahlungsverträge kündigen, wenn Projektentwickler Wohnungen nicht fristgerecht übergeben. Die Projektentwickler müssen die Anzahlungen zurückzahlen und die vertraglich festgelegten Haftungspflichten erfüllen. Übergabetermine und vertragliche Verpflichtungen bleiben daher zentrale Bestandteile der Vereinbarung zwischen Käufer und Projektentwickler.

Mit 3 % liegt Shenzhen auf dem Niveau von Shanghai. Peking setzt eine Obergrenze von 1 %, während Guangzhou, Wuhan, Tianjin und Hangzhou bis zu 5 % erlauben. Dabei handelt es sich um Reservierungsanzahlungen, nicht um die Eigenkapitalanzahlung für eine Hypothek.

Sun Hongmei, leitende Analystin bei der Shenzhen-Niederlassung der China Index Academy, sagte, der Ansatz Shenzhens bringe die Verkaufsplanung der Projektentwickler mit dem Schutz der Käufergelder in Einklang. Die zulässige Anzahlung liegt zwischen der strengeren Begrenzung in Peking und dem höheren Anteil in Guangzhou.

Eine Bank überwacht die Projektgelder

Shenzhen führt ein System mit einer federführenden Bank ein. Sämtliche Projektgelder werden dabei über ein einheitliches Kontensystem abgewickelt und bleiben einem überwachten Zahlungsprozess unterstellt. So soll sichergestellt werden, dass die für ein Wohnungsbauprojekt bestimmten Gelder auch diesem Projekt zugutekommen.

Die Wohnungsbehörden der Bezirke übernehmen die administrative Aufsicht, während das städtische Zentrum für den Wohnungsfonds die praktische Überwachung über speziell eingerichtete regulierte Konten übernimmt. Das chinesische Wohnungsfonds-System verwaltet üblicherweise wohnungsbezogene Sparguthaben von Beschäftigten und damit verbundene Kredite. In diesem Verfahren übernimmt das Zentrum zusätzlich eine konkrete Funktion bei der Überwachung der Projektgelder.

Die umfassendere Reform koppelt die Auszahlung von Hypothekendarlehen an die Einreichung von Unterlagen über die Fertigstellung des Baus. Liu Shui, Forschungsleiter für Unternehmen bei der China Index Academy, nannte diese Vorgabe, die höhere Schwelle für den Vorverkauf und den Vorrang für den Verkauf fertiggestellter Wohnungen als gemeinsame Elemente der Regelungen in den sieben Städten.

Für Projektentwickler ändert sich nicht nur der Zeitpunkt eines Verkaufs, sondern auch der Zeitpunkt, zu dem sie über liquide Mittel verfügen können. Der Bau muss weiter fortgeschritten sein, bevor ein Vorverkauf zulässig ist, Projekterlöse bleiben unter Aufsicht und Hypothekengelder fließen erst zu einem späteren Meilenstein. Baufinanzierung und Eigenkapital der Projektentwickler müssen deshalb einen größeren Teil des Bauprozesses tragen.

Ratenzahlungen für Grundstücke bringen Entlastung, aber nur unter einer Bedingung

Shenzhen erlaubt Projektentwicklern, den Kaufpreis für neu übertragene Wohngrundstücke in Raten zu zahlen. Innerhalb von 30 Tagen müssen 50 % entrichtet werden, der Rest ist grundsätzlich innerhalb eines Jahres fällig. Für besondere Projekte kann die Frist auf zwei Jahre verlängert werden.

Die vollständige Zahlung ist weiterhin Voraussetzung für die erste Grundstückseintragung und die Erteilung der ersten Vorverkaufsgenehmigung. Projektentwickler können die anfänglichen Kosten für den Grundstückserwerb verteilen, müssen den Grundstückspreis aber vollständig begleichen, bevor sie diesen Verkaufsmeilenstein erreichen.

Hangzhou erlaubt, innerhalb von 30 Tagen mindestens 50 % zu zahlen; der Rest kann innerhalb von zwei Jahren zinsfrei beglichen werden. Auch Peking gestattet, den Restbetrag über bis zu zwei Jahre zu verteilen. Shenzhen, Shanghai, Guangzhou, Wuhan und Tianjin sehen grundsätzlich eine Frist von einem Jahr vor, die nach Genehmigung um ein weiteres Jahr verlängert werden kann.

Sun sagte, das Ratenzahlungsmodell in Shenzhen mindere einen Teil des anfänglichen finanziellen Drucks. Die Verknüpfung der Vorverkaufsberechtigung mit der vollständigen Zahlung mache die Regelung jedoch restriktiver als die Pekings. Projektentwickler müssten Grundstückszahlungen, Bauausgaben und den erwarteten Verkaufstermin gemeinsam planen.

Warum Projektentwickler Verkaufsstarts vorzogen

Rund um den Stichtag der Reform erhöhten Projektentwickler in Shenzhen das Tempo bei der Beantragung von Vorverkaufsgenehmigungen. Das Immobilieninformationsportal der Stadt verzeichnete vom 28. August bis zum 10. Oktober Genehmigungen für 27 Wohnbauprojekte, verglichen mit sieben vom 1. Juli bis zum 27. August.

Der spätere Zeitraum war kürzer, doch die Gesamtzahl war fast viermal so hoch: 27 Projekte gegenüber sieben. Während die Stadt detaillierte Übergangsregeln vorbereitete, brachten Projektentwickler mehr Vorhaben bis zur Vorverkaufsphase.

Der Markt ging mit einem vergleichsweise überschaubaren Bestand an Neubauwohnungen in diese Veränderung. Wu Rui, Geschäftsführer für Südchina bei Savills, bezifferte den Bestand an Neubauwohnungen in Shenzhen Ende Juni 2026 auf gut 22.000 Einheiten. Die Abverkaufsdauer lag bei 13,1 Monaten.

Die Abverkaufsdauer gibt an, wie lange der Verkauf dieses Bestands bei dem in der Berechnung zugrunde gelegten Verkaufstempo voraussichtlich dauern würde. Wu sagte, ein langsamerer Angebotszuwachs durch den Verkauf fertiggestellter Wohnungen könne Angebot und Nachfrage ins Gleichgewicht bringen und kurzfristig zur Preisstabilität beitragen.

Das Forschungszentrum von Shenzhen Centaline errechnete, dass fertiggestellte Wohnungen von Januar bis September 2026 41 % der Neubauverkäufe ausmachten, fast doppelt so viel wie 2024. Es prognostizierte, dass der Anteil in den folgenden ein bis zwei Jahren mehr als die Hälfte erreichen könnte. Ein Anstieg auf über 50 % würde gegenüber den ausgewiesenen 41 % eine Zunahme um mehr als neun Prozentpunkte bedeuten.

Hangzhou zeigt, wie unterschiedlich dieselbe Reform umgesetzt werden kann

Hangzhou und Shenzhen verfolgen im Wesentlichen dieselbe Reformrichtung, unterscheiden sich aber darin, welche Schritte für den Verkauf einer fertiggestellten Immobilie erforderlich sind. Shenzhen verlangt die erste Eintragung ins Grundbuch. In Hangzhou kann der Verkauf fertiggestellter Wohnungen angemeldet werden, sobald die Baufertigstellung dokumentiert ist und die zugehörigen Einrichtungen den vorgeschriebenen Standards entsprechen.

In Hangzhou können Projektentwickler zwischen Vorverkauf und dem Verkauf fertiggestellter Wohnungen wählen, sofern die Grundstücksausschreibung nicht ausdrücklich den Verkauf fertiggestellter Wohnungen vorschreibt. Die längere Übergangsfrist für berechtigte historische Projekte läuft bis Ende 2028 und entspricht damit der Regelung in Wuhan.

Bei Wohnungen mit vollständigem Innenausbau erlaubt Hangzhou getrennte Fertigstellungsanzeigen für den Rohbau und den Innenausbau. Dadurch werden zwei Abschnitte des Fertigstellungsverfahrens getrennt, die sonst gemeinsam abgewickelt würden.

Yan Yuejin, ein Immobilienanalyst, der in Einschätzungen zur Reform zitiert wurde, schätzte, dass diese Regelung den maßgeblichen Bearbeitungs- und Abwicklungszeitraum um mehr als sechs Monate verkürzen könnte. Die Schätzung bezieht sich auf die Bearbeitung dieser Projekte; der Vorteil hängt davon ab, wie die gestaffelten Verfahren umgesetzt werden.

Wuhan bietet eine weitere Form der Flexibilität. Berechtigte Bankgarantien können dort bis zu 30 % der regulierten Gelder ersetzen, während die zur Sicherung der Fertigstellung erforderliche Mindestquote von 70 % bestehen bleibt. Mit einer Bankgarantie verpflichtet sich eine Bank zur Zahlung, falls der Projektentwickler die abgedeckte Verpflichtung nicht erfüllt. Dadurch kann ein Teil des Geldes freigegeben werden, während eine finanzielle Absicherung bestehen bleibt.

Wer kann die längere Wartezeit finanzieren?

Liu Shui schätzt, dass sich durch den Verkauf fertiggestellter Wohnungen die Zeit, bis Projektentwickler ihre Projektgelder zurückerhalten, gegenüber dem traditionellen Vorverkauf um etwa ein bis zwei Jahre verlängern könnte. Damit steigt der Zeitraum, in dem Bauausgaben durch Kapital und Kredite finanziert werden müssen.

Liu, Forschungsleiter für Unternehmen bei der China Index Academy, beschrieb die Veränderung in übersetzter Form wie folgt:

Die am 28. August eingeführte Reform der Verkaufsregeln für kommerzielle Wohnimmobilien hat Chinas Verkaufssystem für kommerzielle Wohnimmobilien systematisch neu geordnet und wird schrittweise das bisherige Entwicklungsmodell verändern, das auf Einnahmen aus Vorverkäufen setzte und auf einen schnellen Kapitalumschlag ausgerichtet war.

Ren He, Analyst bei Guosen Securities, sagte, der Verkauf fertiggestellter Wohnungen könne die interne Rendite der Projektentwickler senken. Diese Kennzahl berücksichtigt sowohl die Höhe des Investitionsgewinns als auch den Zeitpunkt, zu dem er erzielt wird. Bei der Entscheidung, wie viel sie für Grundstücke zahlen, könnten Projektentwickler daher höhere Gewinnspannen für ihre Projekte anstreben.

Qi Dong, Analyst bei Kaiyuan Securities, sagte, Projektentwickler müssten Wohnungspreise und Verkaufsgeschwindigkeit weiter in die Zukunft hinein einschätzen. Yuan Wenbo, Analyst bei der China International Capital Corporation, sagte, finanziell stärkere Unternehmen mit besseren Standorten in Kernstädten könnten einen Wettbewerbsvorteil gewinnen.

Li Yujia, leitender Forscher am Guangdong Housing Policy Research Center, hält Shenzhen für vergleichsweise gut auf den Übergang vorbereitet. Er verwies auf jährliche Neubauverkäufe von rund 30.000 Einheiten, den hohen Anteil des Bestandswohnungsmarktes, die geringe Zahl von Projekten in der Entwicklungspipeline und die bereits strenge Aufsicht über Vorverkäufe.

Wu Rui erwartet, dass die Qualität einzelner Bauvorhaben im Laufe der Zeit stärker ins Gewicht fällt. Wohnungen in guten Lagen mit attraktiver Ausstattung könnten weiterhin Käufer anziehen, während schwächere Projekte nach der Fertigstellung möglicherweise keinen Käufer finden. Projektentwickler müssten dann sowohl die Baukosten tragen als auch die Kosten der Wartezeit bis zum Verkauf.

Die wichtigsten Punkte

• Shenzhens Regeln traten am 15. Oktober 2026 in Kraft. Damit wurde die Reform auf sieben Großstädte ausgeweitet.
• Bei zulässigen neuen Projekten müssen die Betonarbeiten an der Dachkonstruktion abgeschlossen und Nachweise zur Tragwerksqualität eingereicht sein, bevor eine Vorverkaufsgenehmigung beantragt werden kann.
• Reservierungsanzahlungen für fertiggestellte Wohnungen sind grundsätzlich auf 3 % begrenzt und müssen auf regulierte Konten eingezahlt werden.
• Für berechtigte ältere Projekte in Shenzhen können bis Ende 2027 die bisherigen Bedingungen für den Vorverkauf gelten.
• Projektentwickler können Grundstücke in Raten bezahlen, müssen den Kaufpreis aber vor Erteilung der ersten Vorverkaufsgenehmigung vollständig entrichtet haben.
• In Shenzhen erhielten vom 28. August bis zum 10. Oktober 27 Wohnbauprojekte eine Vorverkaufsgenehmigung, verglichen mit sieben im vorangegangenen Zeitraum.
• Fertiggestellte Wohnungen machten in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 41 % der Neubauverkäufe in Shenzhen aus.