Kasachstan erwägt niedrigere Hypothekenanzahlungen, während Käufer und Bauunternehmen unter Druck stehen

Eine niedrigere Anzahlung wird erwogen, während die Wohnkosten unter Druck bleiben

Kasachstan erwägt, die erforderlichen Anfangszahlungen im Rahmen von Wohnungsbauprogrammen zu senken. Die Regierung will bis Ende 2026 insgesamt 20,4 Millionen Quadratmeter Wohnraum fertigstellen. Ministerpräsident Olzhas Bektenov hat die Agentur für Regulierung und Entwicklung des Finanzmarkts sowie das Ministerium für Industrie und Bauwesen angewiesen, Vorschläge auszuarbeiten. Die Anweisung wurde am 13. und 14. Oktober veröffentlicht.

Ein am 13. Oktober 2026 um 17:57 Uhr veröffentlichter Bericht beschreibt die Anweisung so, dass die Agentur für Regulierung und Entwicklung des Finanzmarkts gemeinsam mit dem Industrieministerium „zusätzliche Vorschläge zur Einführung von Mechanismen zur Senkung der Höhe der Anzahlung ausarbeiten“ soll. Diese Formulierung ist aus dem Bericht übersetzt; die vorliegenden Quellen enthalten weder die offizielle Anweisung noch eine Frist für die Vorlage der Vorschläge.

Die mögliche Änderung zielt auf ein konkretes Hindernis: Selbst bei einer geförderten Hypothek können mehrere Millionen Tenge fällig werden, bevor Käufer die Schlüssel erhalten. Bei einer Wohnung im Wert von 20 Millionen Tenge bedeutet eine Anzahlung von 10 Prozent, dass 2 Millionen Tenge aufgebracht werden müssen. Bei einer Anforderung von 20 Prozent verdoppelt sich dieser Betrag auf 4 Millionen Tenge.

Die Immobilienentwicklerin und Spezialistin für Bau und Renovierung Dilyara Seitnurova argumentiert, dass die Wohnungsnachfrage nicht verschwunden sei, sondern durch Finanzierungsschwierigkeiten gebremst werde. Sie befürwortet niedrigere Anzahlungen, warnt aber zugleich, dass Käufer auch Zugang zu erschwinglichen Krediten brauchen und Bauträger ausreichend finanzielle Mittel benötigen, um ihre Projekte fertigzustellen.

Ihre Einschätzung umfasst drei Belastungen: einen höheren Mehrwertsteuersatz, strengere Vorschriften für Gelder, die während der Bauphase von Wohnungskäufern eingesammelt werden, und Einschränkungen beim Zugriff auf Rentenersparnisse. Jede betrifft einen anderen Teil desselben Geschäfts, vom Wohnungspreis bis zu den Mitteln, die ein Haushalt dafür aufbringen kann.

Die Regierung hat Vorschläge angefordert, aber keine neue Anzahlungshöhe angekündigt. Weder ein neuer Prozentsatz noch ein Umsetzungstermin oder eine Frist für die Einreichung der Vorschläge wurden bekannt gegeben. Für Kaufinteressenten gilt daher zunächst, dass die bestehenden Programmbedingungen weiterhin bestimmen, wie viel sie ansparen müssen.

Welche Zahlungen Käufer derzeit leisten müssen

Die offiziellen Regeln für das Nauryz-Programm der Otbasy Bank verlangen eine Mindestanzahlung von 20 Prozent der Kreditsumme. Beim Kauf einer Erstwohnung mit abgeschlossenen Ausbauarbeiten beträgt sie 10 Prozent der Kreditsumme. Auch das Programm 5-10-20 sieht eine Mindestanzahlung von 10 Prozent vor.

Eine Anzahlung ist der Teil des Kaufpreises einer Immobilie, den der Käufer im Voraus bezahlt. Die Hypothek deckt den finanzierten Anteil ab, den der Kreditnehmer im Laufe der Zeit samt Zinsen zurückzahlt. Eine niedrigere Anzahlung verringert die zu Beginn benötigten Ersparnisse, erhöht aber bei unverändertem Preis und gleichen Kreditbedingungen die geliehene Summe.

Bei einem Hauspreis von 20 Millionen Tenge würde ein Wechsel von einer Anzahlung in Höhe von 20 auf 10 Prozent die Vorauszahlung von 4 Millionen auf 2 Millionen Tenge senken. Der finanzierte Anteil stiege von 16 Millionen auf 18 Millionen Tenge. Dies ist eine Beispielrechnung anhand der bestehenden Prozentsätze und kein angekündigter Regierungsvorschlag.

Diese Beispiele zum Kaufpreis sind keine Berechnung der im Nauryz-Programm erforderlichen Anzahlung: Laut den offiziellen Regeln wird die Mindestanzahlung als Prozentsatz der Kreditsumme angegeben.

Das Haushaltseinkommen bleibt entscheidend dafür, ob eine solche Änderung hilft. Eine Familie kann möglicherweise eine niedrigere Anzahlung aufbringen und dennoch Schwierigkeiten mit den monatlichen Raten haben. Niedrigere Anzahlungen und erschwingliche Raten betreffen daher unterschiedliche Aspekte des Kaufs: Das eine erleichtert einem Haushalt den Einstieg ins Programm, das andere entscheidet darüber, ob er die Zahlungen dauerhaft leisten kann.

Die Regierung will bezugsfertige Wohnungen, nicht nur fertige Gebäude

Bektenov hat die Fertigstellung der geplanten 20,4 Millionen Quadratmeter zur Priorität im Bauwesen erklärt. Seine Anweisungen betreffen auch den Zustand, in dem die Wohnungen an ihre Bewohner übergeben werden.

Ministerpräsident Olzhas Bektenov erklärte, die Wohnungen müssten bezugsfertig sein und über die nötige Infrastruktur und Ausstattung verfügen:

„Gleichzeitig müssen die Wohnungen vollständig fertiggestellt und mit der notwendigen Infrastruktur und Ausstattung versehen sein“, sagte Bektenov.

Die regionalen Akimats, also die örtlichen Exekutivbehörden, wurden angewiesen, Grundstücke rechtzeitig vorzubereiten und die Infrastrukturarbeiten zu beschleunigen. Zu den genannten Anforderungen gehören Wasser, Heizung, Strom, Straßenanbindung und Begrünung. Diese Leistungen entscheiden mit darüber, ob eine Familie tatsächlich in ein fertiges Gebäude einziehen kann.

Der Zusammenhang mit der Hypothekenpolitik ist ganz praktisch: Käufer brauchen sowohl ein tragbares Finanzierungsmodell als auch eine nutzbare Wohnung. Bauträger sind zudem auf rechtzeitige Versorgungsanschlüsse und erschlossene Grundstücke angewiesen, um ihre Projekte fertigzustellen. Die Regierungsanweisungen setzen Finanzierung und Baureife auf dieselbe Agenda.

Warum das Bauwachstum mit einer schwachen Wohnungsnachfrage einhergehen kann

Kasachstans Wirtschaft wuchs in den neun Monaten, über die in der Berichterstattung zur Regierungssitzung informiert wurde, um 4,2 Prozent; das Baugewerbe legte um 11,5 Prozent zu. Damit wuchs das Baugewerbe auf Grundlage dieser beiden Zahlen etwa 2,7-mal so schnell wie die Wirtschaft.

Seitnurova zufolge stützen große staatliche Infrastrukturprojekte die Bautätigkeit, während private Wohnungsbauunternehmen und Haushalte mit Finanzierungsproblemen konfrontiert sind. Sie verweist neben dem Ziel für die Fertigstellung von Wohnraum auf einen bis 2029 laufenden Infrastrukturplan im Umfang von 90 Milliarden US-Dollar.

Bauzahlen erfassen ein breiteres Spektrum an Tätigkeiten als Wohnungskäufe. Infrastrukturinvestitionen können die Bauunternehmen auslasten, während Familien keine Anzahlung aufbringen oder keine Hypothek erhalten können. Der private Wohnungsbau hängt unmittelbarer von der Kaufkraft der Haushalte und den Finanzierungsmöglichkeiten der bauenden Unternehmen ab.

Seitnurovas Branchenschätzungen zeichnen ein deutlich angespannteres Bild des privaten Marktes. Sie sagt, das legale Wohnungsangebot habe sich nahezu halbiert, im ersten Quartal hätten rund 12 Prozent der Unternehmen den Betrieb wieder aufgenommen und bis zu 70 Prozent der Markttransaktionen würden bar abgewickelt. Sie bezeichnet diese Angaben als Branchenschätzungen und nicht als amtliche Statistiken.

Ihre Einschätzung lautet, dass der eingeschränkte Zugang zu Hypothekenkäufen bremst, während das Wohnungsangebot schrumpft. Die Schätzung zu Bartransaktionen ist für den vorgeschlagenen Schritt besonders relevant: Niedrigere Anzahlungen würden Käufern helfen, die für den Kauf einen Kredit benötigen, nicht aber jenen, die den gesamten Preis selbst bezahlen können.

Steueränderungen könnten das Ansparen einer Anzahlung erschweren

Seitnurova nennt auch die für 2026 vorgesehene Erhöhung der Mehrwertsteuer auf 16 Prozent als zusätzliche Belastung und weist darauf hin, dass Wohnungsverkäufe zuvor davon ausgenommen waren. Die Mehrwertsteuer ist eine Steuer auf steuerpflichtige Verkäufe.

Sie sagt, Bauträger rechneten aufgrund der höheren Steuerlast mit einem Preisanstieg von 14 bis 20 Prozent; die Hauptauswirkungen dürften 2027 und 2028 eintreten. Diese Prozentsätze sind Erwartungen, die Seitnurova beschreibt, und keine angekündigte Erhöhung der Wohnungspreise.

Die Höhe der Anzahlung hängt sowohl vom geforderten Prozentsatz als auch vom Preis der Wohnung ab. Werden Seitnurovas erwartete Preissteigerungen auf das Beispiel mit 20 Millionen Tenge angewandt, ergibt sich ein Preis von 22,8 bis 24 Millionen Tenge. Bei einer Anzahlung von 10 Prozent müsste der Käufer 2,28 bis 2,4 Millionen Tenge aufbringen, gegenüber 2 Millionen vor dem Anstieg.

Bei einer Anforderung von 20 Prozent würde dieselbe beispielhafte Anzahlung von 4 Millionen Tenge auf 4,56 bis 4,8 Millionen steigen. Eine Senkung des geforderten Prozentsatzes könnte die Belastung verringern, während steigende Preise in die entgegengesetzte Richtung wirkten. Der tatsächliche Vorteil für Käufer hinge von beidem ab.

Schutz für Käufer und Zugang zu Baufinanzierung

Seitnurova verweist außerdem auf das neue Baugesetz und dessen Regelungen für Gelder, die im Rahmen von Vereinbarungen über gemeinschaftliche Beteiligung von Bürgern eingesammelt werden. Bei diesen Vereinbarungen kann ein Käufer für eine Wohnung zahlen, während sie noch gebaut wird. Deshalb sind Baufortschritt und Fertigstellung für ihn besonders wichtig.

Sie beschreibt das Gesetz so, dass Bauträger Gelder von Bürgern über solche Vereinbarungen nur dann einwerben dürfen, wenn staatliche Garantien vorliegen. Ihrer Einschätzung nach bereitet die Beschaffung der erforderlichen Garantien kleinen und mittleren Unternehmen Schwierigkeiten und könnte das Angebot an erschwinglichem Wohnraum verringern.

Garantien sollen Käufer schützen, die vor der Fertigstellung Geld einzahlen. Seitnurova sorgt sich darum, wie strengere Anforderungen mit den Finanzierungsmöglichkeiten der Bauunternehmen zusammenspielen. Wenn Unternehmen keinen Zugriff mehr auf die Gelder der Käufer haben und keine andere Baufinanzierung erhalten, könnten Projekte zum Stillstand kommen, warnt sie.

Sie argumentiert, dass die Regulierung mit Maßnahmen zur Unterstützung von Käufen abgestimmt werden muss. Ihre Warnung betrifft beide Seiten des Wohnungsmarkts: Haushalte brauchen einen gangbaren Weg zum Kauf, und Bauträger benötigen das Geld, um das zu vollenden, was sie verkaufen. Eingefrorene Projekte könnten dazu führen, dass noch mehr Käufer ohne die Wohnungen dastehen, für die sie bezahlt haben.

Rentenersparnisse sind ein weiterer Faktor bei der Anzahlung

Auszahlungen aus dem Einheitlichen Kumulativen Rentenfonds Kasachstans seien eine wichtige Quelle für Anzahlungen auf Wohnungen gewesen, sagt Seitnurova. Das Volumen der Auszahlungen sei 2025 um 83 Prozent gestiegen. Das zeige, wie wichtig der Zugriff auf diese Ersparnisse für Wohnungskäufe geworden sei.

Für Auszahlungen gelten Mindestschwellen, die festlegen, wie viel Erspartes eine Person auf ihrem Rentenkonto behalten muss. Wird eine solche Schwelle angehoben, steht weniger Geld für Wohnzwecke zur Verfügung, selbst wenn sich das Kontoguthaben nicht verändert hat.

Seitnurova nennt 52 Anträge auf Wohnungsverbesserungen, die der Fonds zwischen dem 5. und 10. Juni nach der Anhebung der Schwellen bewilligt habe. Sie wertet diese Zahl als Hinweis auf den eingeschränkten Zugriff auf Rentenersparnisse. Das Beispiel zählt bewilligte Anträge in diesem kurzen Zeitraum; die allgemeinere Zahl zu den Auszahlungen beschreibt die Veränderung über ein Jahr.

Für einen Haushalt, der Rentengeld für die Anzahlung einplanen will, können strengere Auszahlungsregeln den Betrag erhöhen, den er anderweitig aufbringen muss. Eine niedrigere Hypothekenanzahlung könnte dieses Problem teilweise lindern. Der Kreditnehmer müsste aber weiterhin die Voraussetzungen des Programms erfüllen und die Rückzahlungen leisten können.

Auch für Haushalte vergebene Mikrokredite sollen 1,4 Billionen Tenge erreicht haben. Mikrokredite sind in der Regel kleiner als Hypothekendarlehen. Die Zahl ergänzt das Bild der Kreditaufnahme von Haushalten, das im Zusammenhang mit der Wohnungsbauanweisung gezeichnet wird. Die Regierung muss den Zugang zu Wohnungsfinanzierungen verbessern und zugleich die Rückzahlungsfähigkeit der Familien berücksichtigen.

Ein vorgeschlagener Qualitätsstandard soll auch außerhalb der Großstädte gelten

Der Abgeordnete Maksut Nasibulov hat bei einer Plenarsitzung des Kurultai einen einheitlichen Mindeststandard für die Wohnungsqualität gefordert. Sein Vorschlag umfasst sowohl mit staatlichen Mitteln als auch anderweitig finanzierte Wohnungen. Damit weitet sich die Diskussion von den Kaufkosten auf das Umfeld aus, das die Bewohner vorfinden.

Nasibulov will, dass in der Wohnungsplanung Beleuchtung, Fußwege, Begrünung, Spielplätze, Sportanlagen und Erholungsflächen berücksichtigt werden. Er hob auch die Bedürfnisse älterer Menschen und von Menschen mit Behinderungen hervor. Diese würden besonders in Kreiszentren und Dörfern vernachlässigt.

Der Abgeordnete schlug vor, bereits gebaute Sozialwohnungen zu überprüfen und die Vorgaben in den Planungs- und Kostenunterlagen mit den tatsächlich ausgeführten Arbeiten abzugleichen. So soll es darum gehen, ob die zugesagten Einrichtungen vorhanden sind, und nicht nur darum, ob ein Gebäude übergeben wurde.

Nasibulov sagte, der Standard solle über Astana und die regionalen Hauptstädte hinaus gelten und zugleich den Bedürfnissen der jeweiligen Orte Rechnung tragen. Sein Vorschlag knüpft an Bektenovs Anweisung an, neue Wohnungen mit Infrastruktur und Ausstattung zu übergeben: Der Zugang zu einer Hypothek ist nur ein Teil davon, eine für den Alltag geeignete Wohnung zu bekommen.

Die Termine, die die Wohnungsdebatte prägen

Der Vorschlag zu niedrigeren Anzahlungen steht neben Änderungen und Zielen, die sich über mehrere Jahre erstrecken. Die zeitliche Abfolge erklärt, warum Seitnurova dazu aufruft, die Finanzierung für Käufer und für den Bau gemeinsam zu betrachten.

• 2025: Seitnurova zufolge stieg das Volumen der Rentenauszahlungen um 83 Prozent. Rentenersparnisse waren eine wichtige Quelle für Wohnungsanzahlungen.
• 2026: Der Mehrwertsteuersatz steigt auf 16 Prozent. Seitnurova sieht darin eine Ursache für künftigen Preisdruck.
• 13. und 14. Oktober 2026: Bektenovs Anweisung, Vorschläge für niedrigere Anzahlungen bei Wohnungsprogrammen auszuarbeiten, wurde veröffentlicht.
• Ende 2026: Die Regierung will 20,4 Millionen Quadratmeter Wohnraum fertigstellen und mit Versorgungsanschlüssen und Ausstattung versehen.
• 2027 und 2028: Seitnurova erwartet, dass sich die Hauptauswirkungen der höheren Steuerlast auf die Wohnungspreise in diesem Zeitraum zeigen.
• Bis 2029: Der von Seitnurova genannte Infrastrukturplan im Umfang von 90 Milliarden US-Dollar läuft bis zu diesem Zeitpunkt.

Für Käufer ist zunächst entscheidend, ob die vorgeschlagenen Änderungen die Vorauszahlung erschwinglicher machen. Für Bauunternehmen werden der Zugang zu Finanzierungen und eine vorbereitete Infrastruktur mit darüber entscheiden, wie viel Wohnraum auf den Markt kommt. Seitnurovas zentrale Aussage ist, dass Maßnahmen zur Stärkung der Nachfrage mit Schritten einhergehen müssen, die den Wohnungsbau sichern.

Die wichtigsten Punkte

• Bektenov hat Vorschläge zur Senkung der Anzahlungen in Wohnungsprogrammen angefordert; ein neuer Prozentsatz und ein Starttermin wurden nicht bekannt gegeben.
• Die offizielle Mindestanzahlung im Nauryz-Programm beträgt 20 Prozent der Kreditsumme beziehungsweise 10 Prozent bei Erstwohnungen mit abgeschlossenen Ausbauarbeiten.
• Die Regierung will bis Ende 2026 insgesamt 20,4 Millionen Quadratmeter Wohnraum fertigstellen und mit Infrastruktur und Ausstattung versehen.
• Seitnurova warnt, dass Steuerkosten, Einschränkungen bei der Finanzierung von Bauträgern und ein erschwerter Zugriff auf Rentenersparnisse Preise und Angebot unter Druck setzen könnten.
• Ihre Schätzungen zum schrumpfenden legalen Angebot und zu weit verbreiteten Barzahlungen sind Einschätzungen aus der Branche, keine amtlichen Statistiken.
• Nasibulov schlägt Mindestanforderungen an die Wohnungsqualität in Städten, Kreiszentren und Dörfern vor.