Malediven setzen auf Luxusresidenzen auf Inseln – während Finanz- und Riffschutzbedenken wachsen

Ein Township für 790 Millionen US-Dollar entsteht im Noonu-Atoll

Die Malediven schaffen mit Project Ayla eine neue Möglichkeit für wohlhabende Ausländer, im Land zu leben. Das mehr als 790 Millionen US-Dollar teure Projekt verbindet künstliche Inseln und Luxuswohnungen mit einem geplanten Investitions-Aufenthaltsprogramm. Präsident Mohamed Muizzu nahm am 29. Januar 2026 im Noonu-Atoll, rund 188 Kilometer nördlich der Hauptstadt Malé, den ersten Spatenstich vor. Teile des Townships sollen voraussichtlich Ende 2028 den Betrieb aufnehmen.

Das Projekt fasst die Lagunen von Dhekenanfaru und Dhigufaru sowie die Insel Kuramaadhoo zu einer Sonderwirtschaftszone zusammen. In einer solchen Zone bietet die Regierung andere Geschäftsregeln und steuerliche Anreize, um Investitionen anzuziehen. Ausländer könnten hier Pachtverträge mit einer Laufzeit von 99 Jahren erwerben. Damit erhielten sie langfristigen Zugang zu Immobilien, während die Verfassung ausländischen Grundbesitz weiterhin untersagt.

In der Mitteilung der Regierung zum ersten Spatenstich werden Crystal Holdings Pvt Ltd und die BluRock Group als Hauptinvestoren und Projektentwickler genannt. Das Projekt soll mehr als 1.200 Arbeitsplätze schaffen, Gesundheitsversorgung, berufliche Bildung und moderne Landwirtschaft bieten und mehr als 60 Prozent seines Energiebedarfs aus erneuerbaren Quellen decken.

Die Entwicklung schreitet schneller voran als die dazugehörigen Aufenthaltsregeln. Henley & Partners, Partner der Regierung bei der Ausarbeitung des Programms Maldives Pearl Residence, nennt nun die zweite Jahreshälfte 2026 als Starttermin. Mindestinvestitionen wurden noch nicht veröffentlicht. Kritiker fordern strengere Prüfungen der Antragsteller, transparentere Eigentumsverhältnisse und Aufklärung über mögliche Schäden an den umliegenden Riffen.

Ayla vereint mehrere Grundsatzentscheidungen für das Land: Wie lässt sich Kapital anziehen, ohne die öffentliche Verschuldung zu erhöhen? Wie viel Kontrolle sollen ausländische Bewohner über knappes Land erhalten? Und wie kann die Meeresumwelt geschützt werden, die Besucher überhaupt erst auf die Malediven zieht?

Vom Resortprojekt zu einem Ort zum Leben

Die Lagune Dhigufaru und Dhekenanfaru wurden Ende 2022 an einen Schweizer Investor verpachtet. Geplant war ein Resort auf elf aufgeschütteten Inseln. Später wurde daraus ein Township für Menschen, die dort leben und nicht nur Urlaub machen sollen. Frühere Beschreibungen sahen 25 künstliche Inseln und Inselchen sowie mehr als 70 Luxuswohnungen vor. In der jüngeren Vermarktung unter dem Namen The Laurel ist von 96 Immobilien auf 13 Inseln die Rede.

Die Lagune umfasst rund 745 Hektar, wovon 152 Hektar aufgeschüttet werden sollen – etwa ein Fünftel der Fläche. Für die Bauarbeiten werden mehr als sechs Millionen Kubikmeter Sand vom Meeresboden ausgebaggert. Eine solche Materialmenge verändert sowohl die verfügbare Entwicklungsfläche als auch den Lebensraum unter Wasser.

Die Mitteilung der Regierung zur Investitionsvereinbarung dokumentiert die Erteilung der Genehmigung für die Sonderwirtschaftszone am 9. Dezember 2025 und die anschließende Vereinbarung mit Crystal Holdings am 31. Dezember. Wirtschafts- und Handelsminister Mohamed Saeed unterzeichnete für die Regierung, Project-Ayla-Geschäftsführer Petar Krstic für das Unternehmen. Die Vereinbarung schuf den vertraglichen Rahmen für die Umsetzung.

Das Ministerium bezeichnete die Vereinbarung im Dezember als letzten formalen Schritt vor der praktischen Umsetzung. Beide Mitteilungen stellen Ayla in den Zusammenhang mit Muizzus Vision 2040, dem Regierungsprogramm zur Diversifizierung der Wirtschaft und langfristigen Entwicklung.

Die wichtigsten Meilensteine zeigen, wie sich das Bauprojekt und das Aufenthaltsprogramm parallel entwickelt haben:

• Ende 2022: Die Lagune und die Insel wurden für ein früheres Resortprojekt verpachtet.
• Juli 2025: Die Regierung unterzeichnete in Singapur eine Partnerschaftsvereinbarung mit Henley & Partners für Pearl Residence.
• 9. Dezember 2025: Ayla erhielt die Genehmigung für die Sonderwirtschaftszone.
• 31. Dezember 2025: Die Regierung und Crystal Holdings unterzeichneten die Investitionsvereinbarung.
• 29. Januar 2026: Muizzu nahm den ersten Spatenstich vor.
• Zweite Jahreshälfte 2026: Henley nennt nun diesen Zeitraum als geplanten Start von Pearl Residence.
• Ende 2028: Ayla soll voraussichtlich teilweise in Betrieb gehen.

Was sollen Investoren erhalten?

Pearl Residence soll qualifizierten Investoren das Recht geben, auf den Malediven zu leben. Auf der Programmseite von Henley wird das Angebot als erstes Aufenthaltsprogramm des Landes für Investoren bezeichnet; als Startzeitraum wird die zweite Jahreshälfte 2026 genannt. Saeed hatte bei einer Konferenz in London am 3. und 4. November 2025 noch einen Start im April 2026 angekündigt.

Mindestinvestitionen, zulässige Investitionskategorien, Aufenthaltsdauer, Verlängerungsregelungen und weitere Bedingungen werden noch ausgearbeitet. Diese Angaben sind entscheidend: Sie legen fest, was Antragsteller erwerben müssen, wie lange ihr Aufenthaltsrecht gilt und welche Pflichten nach der Bewilligung bestehen bleiben.

Ausländer können seit mindestens 2010 Resortvillen mit Pachtvertrag erwerben. Dabei bleiben sie Besucher, die Pacht darf die Laufzeit des Resortvertrags nicht überschreiten, und die Resortverwaltung kümmert sich um die Villa, wenn die Eigentümer abwesend sind. Aylas Wohnmodell würde ein anderes Verhältnis zum Land schaffen: Es verbindet ein Zuhause mit einem Weg zu einem längerfristigen Aufenthalt.

Kristin Surak, Autorin von The Golden Passport: Global Mobility for Millionaires, erläuterte, warum Aufenthaltsrechte andere Rechte umfassen als die Staatsbürgerschaft:

Visa können widerrufen werden, sind nicht vererbbar und eröffnen deutlich weniger Möglichkeiten.

Ein Immobilienpachtvertrag und die Erlaubnis, im Land zu leben, sind also zwei getrennte Regelungen. Der Pachtvertrag bestimmt die Nutzung der Immobilie, die Einwanderungsbestimmungen das Aufenthaltsrecht. Käufer benötigen klare Bedingungen für beides.

Warum die Regierung wohlhabende Bewohner gewinnen will

Die öffentlichen Schulden setzen die Malediven stark unter Druck. Der Internationale Währungsfonds prognostiziert eine Bruttoverschuldung von rund 130 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Das BIP misst den Wert der innerhalb eines Jahres in einer Volkswirtschaft produzierten Waren und Dienstleistungen. Bei einer solchen Quote entspräche die öffentliche Verschuldung etwa 130 US-Dollar je 100 US-Dollar jährlicher Wirtschaftsleistung.

Saeed verwies auf Schätzungen, wonach Pearl Residence direkte und indirekte Kapitalzuflüsse von mehr als einer Milliarde US-Dollar bringen könnte. Nach Angaben des Ministeriums stammt diese Schätzung aus vorläufigen Berechnungen; ein Zeitraum für die Zuflüsse wurde nicht genannt. Zu den direkten Zuflüssen könnten qualifizierende Investitionen zählen, zu den indirekten die Ausgaben der Bewohner und der sie versorgenden Unternehmen.

Der Investitionswert von Ayla, die Zuflüsse aus dem Aufenthaltsprogramm und die staatlichen Einnahmen beschreiben unterschiedliche Dinge. Baukapital finanziert die Entwicklung, während Steuern und Gebühren die öffentlichen Finanzen stützen. Auch Ausgaben, von denen lokale Beschäftigte und Zulieferer profitieren, können einen Nutzen bringen. Dessen Umfang hängt von der Beschäftigungspolitik, den Einkäufen und den Bedingungen der Sonderwirtschaftszone ab.

Die Regierung verspricht mehr als 1.200 Arbeitsplätze und will dabei die Beschäftigung und Qualifizierung Einheimischer in den Mittelpunkt stellen. Die ursprüngliche Genehmigung verpflichtete Crystal Holdings außerdem, innerhalb von 180 Tagen Machbarkeits-, Infrastruktur-, Ingenieur- und Umweltstudien vorzulegen. Hinzu kamen Geschäftsvorschläge zu Immobilien, Gesundheitsversorgung, erneuerbaren Energien und dem Wohlergehen der Beschäftigten.

Die Bewohner von Fodhdhoo warten auf konkrete Vorteile. Abdulla Abbas, Betreiber eines Gästehauses auf der Nachbarinsel, beschrieb, was die Bewohner über das Projekt gehört hatten:

Was wir gehört haben: Einige der reichsten Menschen der Welt investieren in diesen Ort.

Eine breite Verteilung der Gewinne ist wichtig in einem Land, in dem das reichste Fünftel laut Weltbank 38,5 Prozent des Nationaleinkommens erhält, das ärmste Fünftel dagegen 8,9 Prozent. Der Anteil der reichsten Gruppe ist damit mehr als viermal so hoch wie der der ärmsten. Lokale Arbeitsplätze, Zugang zu Ausbildungen und Geschäftsmöglichkeiten werden darüber mitentscheiden, wer von den neuen Investitionen profitiert.

Wer kontrolliert Geld und Eigentum?

Crystal Holdings verfügt über die Genehmigung für die Sonderwirtschaftszone; die in Dubai ansässige BluRock Group ist ein weiterer Hauptprojektentwickler. Die dahinterstehenden Investoren, Anteilseigner und wirtschaftlich Berechtigten wurden nicht öffentlich bekannt gemacht. Beide Unternehmen reagierten nicht auf Anfragen zu diesen Eigentumsverhältnissen.

Als wirtschaftlich Berechtigter gilt, wer eine Anlage oder ein Unternehmen letztlich besitzt oder kontrolliert, auch wenn in den Unterlagen eine andere Firma erscheint. Das maledivische Unternehmensgesetz definiert wirtschaftlich Berechtigte anhand eines Schwellenwerts von mindestens 25 Prozent der Anteile, Stimmrechte oder Dividenden. Ein öffentlich durchsuchbares Register gibt es nicht.

Nach Paragraf 79 des Gesetzes über Sonderwirtschaftszonen hat der Rechtsrahmen für die Zonen bei entsprechenden Angelegenheiten Vorrang vor 15 weiteren Gesetzen. Er erlaubt zudem Steuerbefreiungen oder niedrigere Steuersätze, auch bei Kapitalerträgen und Einfuhrzöllen, und gestattet Offshore-Banken, Dienstleistungen für Trusts anzubieten. Ein Trust ist eine Vereinbarung, bei der jemand Vermögen für Begünstigte hält und verwaltet.

Die Vorschriften für Offshore-Banken schränken die Offenlegung von Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten ihrer Kunden und der Banken selbst ein, sofern kein Gerichtsbeschluss oder die Zustimmung des Eigentümers vorliegt. Ahmed Ahid Rasheed, ehemaliger Informationsbeauftragter der Malediven, forderte öffentlich durchsuchbare Register zu wirtschaftlich Berechtigten und Grundstückseigentümern in den Zonen:

Es gibt keinen sachlichen Grund, diese Informationen nicht öffentlich zugänglich zu machen. Wir Bürger haben das Recht zu wissen, wer in unserem Land Immobilien kauft.

Öffentliche Register würden es den Bürgern ermöglichen, Firmennamen den dahinterstehenden Personen zuzuordnen. Für Aufsichtsbehörden helfen korrekte Eigentumsangaben außerdem dabei, die Herkunft von Investitionsgeldern nachzuvollziehen und Verbindungen zwischen Antragstellern, Unternehmen und Amtsträgern zu erkennen.

Wie sollen Antragsteller überprüft werden?

Die Asia/Pacific Group on Money Laundering hat Bedenken wegen unklarer Regelungen für Trusts auf den Malediven geäußert. Sie verweist zudem auf eine Risikobewertung der Regierung, laut der Immobilien besonders anfällig für Geldwäsche sind – also dafür, Einkünfte aus Straftaten als rechtmäßig erscheinen zu lassen.

Aufenthaltsprogramme für Investoren können rechtmäßiges Kapital anziehen, aber auch Antragsteller, die Vermögen verschleiern, der Strafverfolgung entgehen oder illegale Erlöse verlagern wollen. Die Financial Action Task Force hat vor diesen Risiken gewarnt. Ein Sprecher ihres Sekretariats erläuterte, worauf es bei den Schutzmaßnahmen ankommt:

Entscheidend ist letztlich die Ausgestaltung und Kontrolle des Programms sowie die Stärke des umfassenderen rechtlichen, regulatorischen und institutionellen Rahmens des jeweiligen Landes.

Das Wirtschaftsministerium erklärt, Pearl Residence werde internationale Prüfungen, finanzielle und rufbezogene Bewertungen sowie Kontrollen durch nationale Sicherheits- und Aufsichtsbehörden umfassen. Henley beschreibt ein ähnliches Verfahren, zu dem auch unabhängige Hintergrundüberprüfungen gehören. Nach Angaben des Ministeriums unterliegt Ayla weiterhin den geltenden Gesetzen, darunter den Vorschriften gegen Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung.

Fayyaz Ismail, ehemaliger Wirtschaftsminister und Oppositionspolitiker, brachte seine Bedenken auf den Punkt:

Mich beschäftigt, ob die Schutzmaßnahmen tatsächlich vorhanden sind.

Der Oppositionsabgeordnete Ahmed Shamheed beantragte mit einer im Juli eingereichten und im August abgelehnten Parlamentsresolution die sofortige Aussetzung von Pearl Residence und die Offenlegung der damit verbundenen Vereinbarungen. Zudem warnte er, das Land verfüge nur über begrenzte Mittel, um die Finanzaktivitäten wohlhabender Bewohner und von Offshore-Banken zu überwachen.

Azza Mohamed, Governance-Managerin beim maledivischen Ableger von Transparency International, verweist auf den Korruptionsskandal um die unrechtmäßige Verpachtung von Inseln an Tourismusentwickler in den Jahren 2014 und 2015. Hochrangige Politiker steckten dabei Erlöse in Höhe von mehreren Dutzend Millionen Dollar ein. Um ähnliche Fälle zu verhindern, brauche es transparente Eigentumsverhältnisse, eine unabhängige Aufsicht über Beschaffung und Genehmigungen sowie eine Durchsetzung, die illegale Gelder über Grenzen hinweg aufspüren, einfrieren und einziehen kann, sagt sie.

Henleys Rolle und offene Fragen zu den Verträgen

Henley & Partners schlug der Regierung Pearl Residence vor. Diese stufte das Programm formell als vom Privatsektor initiierten Vorschlag ein. Das Ministerium verweigerte die Herausgabe der Partnerschaftsvereinbarung und berief sich auf eine Ausnahmeregelung des Informationsfreiheitsgesetzes für vertrauliche Geschäftsangaben, deren Veröffentlichung die Geschäftsinteressen Dritter schädigen würde.

Henley zufolge wird das Unternehmen Anträge bearbeiten und verwalten sowie Empfehlungen vorbereiten. Über die Anträge entscheidet die maledivische Regierung. Henley erklärt außerdem, für die Ausarbeitung, Vermarktung oder Durchführung des Programms keine Gebühren oder Vergütungen aus öffentlichen Mitteln zu erhalten. Für Unterstützung bei Anträgen könne das Unternehmen den Kunden jedoch gesonderte Gebühren berechnen.

Nach Angaben des Ministeriums können Antragsgebühren das Programmbüro finanzieren, einschließlich der Bezahlung von Dienstleistern, die an der Umsetzung und Verwaltung beteiligt sind. Umso wichtiger ist eine klare Aufsicht darüber, wer Anträge bearbeitet, wer Gebühren erhält und wer die endgültigen Entscheidungen trifft.

Das Europäische Parlament hat vor möglichen Interessenkonflikten gewarnt, wenn ein privates Unternehmen Regierungen zu Programmen für investitionsgestützte Migration berät und zugleich Anträge vorbereitet. Henleys Arbeit in anderen Ländern stand ebenfalls in der Kritik, darunter Anträge in St. Kitts und Nevis, die prominente Politiker sowie mutmaßliche Straftäter oder flüchtige Personen betrafen. Das Unternehmen bestreitet frühere Vorwürfe und erklärt, die Sorgfaltsprüfung ernst zu nehmen.

Henley-Verwaltungsratschef Christian Kälin sagte im Dezember 2025, er hoffe, dass viele Israelis auf den Malediven Häuser kaufen würden. Inhaber israelischer Pässe dürfen seit April 2025 nicht mehr in das Land einreisen. Damit steht dieses Werbeziel im Widerspruch zu den Einreisebestimmungen des Landes.

Was die Riffüberwachung zeigt

Die Umweltfolgen von Ayla lassen sich bereits messen. Von Juli bis September 2024 lagen 74 Prozent der Sedimentmesswerte über dem Tagesgrenzwert von 15 Milligramm pro Quadratzentimeter. Bis Oktober 2025 blieb der Zustand der Riffe schlecht bis mäßig.

Sediment besteht aus Partikeln, die beim Ausbaggern und Bauen im Wasser aufgewirbelt werden. Wenn sie sich ablagern, können sie Korallen und andere Meereslebewesen bedecken. Trüberes Wasser verringert außerdem die Lichtmenge, die unter die Oberfläche gelangt. Das Projektgebiet ist Lebensraum geschützter Papageifische und Ammenhaie.

Humaida Abdul Ghafoor, Umweltaktivistin bei Save Maldives, erklärte, wie Landgewinnung nicht nur den Meeresboden verändert, von dem der Sand entnommen wird:

Sie verändert auch die Strömungen, die Wasserbewegungen und die Hydrologie. Außerdem entsteht Sediment, das zur tödlichen Gefahr wird.

Muizzu zufolge will die Regierung die Auswirkungen notwendiger Landgewinnungsarbeiten so gering wie möglich halten und Entwicklung mit Umweltprogrammen wie Korallenvermehrung und -pflanzung in Einklang bringen. In einem Podcast des Präsidentenbüros erläuterte er diese Haltung:

Wir wollen Entwicklung und Umweltschutz miteinander verbinden. Wir gestalten die Zukunft unseres Landes und wollen dabei die Umwelt schützen und anderen Nationen ein Vorbild sein.

Das Ziel, mehr als 60 Prozent des Energiebedarfs mit erneuerbaren Energien zu decken, betrifft den späteren Betrieb des Townships. Maßnahmen gegen Sedimente und die Überwachung der Riffe betreffen die Auswirkungen der Bauarbeiten. Beides wird bei der Bewertung der staatlichen Bezeichnung des Projekts als nachhaltiges Township eine Rolle spielen.

Ein grundlegender Wandel in der Landnutzung der Malediven

Die Malediven haben knapp 1.200 Inseln, von denen rund 80 Prozent weniger als einen Meter über dem Meeresspiegel liegen. Fast die Hälfte der etwas mehr als einer halben Million Einwohner lebt in Malé, einer Insel von rund zwei Quadratkilometern. Landgewinnung dient inzwischen sowohl als Reaktion auf die Überbevölkerung als auch zur Ausweitung von Tourismus und Wohnungsinvestitionen.

Rasmalé, ein deutlich größeres Projekt für eine künstliche Insel nahe der Hauptstadt, zeigt das Ausmaß dieses Wandels. Die Regierung strebt dort 35.000 ausländische Bewohner an, während die Abu Dhabi gehörende Firma Eagle Hills 8.800 Immobilien auf fast der Hälfte der aufgeschütteten Fläche plant. Vorgeschlagene Pachtverträge, die sich nach einem Verkauf oder einer Erbschaft neu berechnen, haben eine Debatte darüber ausgelöst, wie viel tatsächliche Kontrolle Ausländer gewinnen könnten.

Infrastrukturminister Abdulla Muththalib sagt, der Kauf einer Immobilie in Rasmalé werde niemals zu einem dauerhaften Aufenthaltsrecht oder zur Staatsbürgerschaft führen. Käufer hätten jedoch Anspruch auf das 2015 eingeführte Visum für Unternehmensaufenthalte. Rasmalé und Pearl Residence sehen somit unterschiedliche Einwanderungsregelungen vor.

Die Governance-Expertin Salma Fikry hat gewarnt, dass Pachtverträge mit jahrzehntelanger Laufzeit ausschließliche Besitzrechte, Übertragbarkeit, Vererbungsrechte und weitreichende wirtschaftliche Kontrolle ermöglichen können. Aylas nächste Bewährungsproben sind konkret: die Veröffentlichung der Regeln für Pearl Residence, der geplante Start des Programms in der zweiten Jahreshälfte 2026, greifbare Vorteile für die lokale Bevölkerung und Fortschritte auf dem Weg zur teilweisen Inbetriebnahme Ende 2028.

Die wichtigsten Punkte

• Project Ayla ist ein mehr als 790 Millionen US-Dollar teures Projekt im Noonu-Atoll und soll Ende 2028 teilweise in Betrieb gehen.
• Der Start von Pearl Residence ist nun für die zweite Jahreshälfte 2026 geplant, später als der zuvor angekündigte Termin im April.
• Mindestinvestitionen und endgültige Aufenthaltsbedingungen wurden noch nicht veröffentlicht.
• Die Regierung verspricht mehr als 1.200 Arbeitsplätze und erneuerbare Energien für mehr als 60 Prozent des Energiebedarfs des Townships.
• Kritiker fordern öffentliche Eigentumsregister, eine strengere Finanzaufsicht und die Offenlegung der Programmvereinbarungen.
• Bei Messungen von Juli bis September 2024 lagen 74 Prozent der Sedimentwerte über dem Tagesgrenzwert.
• Die Regierung erklärt, dass Prüfungen der Antragsteller und bestehende Gesetze gegen illegale Finanzströme Anwendung finden werden.