Flughafenbehörde Hongkongs übernimmt 11 SKIES, während New World Entlastung bei Miete und Schulden sucht

Ein bis 2066 laufender Pachtvertrag endet nun im April 2027

Die Flughafenbehörde Hongkongs hat zugestimmt, die drei Bürotürme und den Unterhaltungskomplex von 11 SKIES ohne Zahlung für die Vermögenswerte zu übernehmen. Damit kann sich New World Development aus einem Projekt zurückziehen, das eine garantierte Jahresmiete von mindestens 1,8 Milliarden HK$ mit sich bringt. Die am 30. September 2026 bekannt gegebene Vereinbarung zieht das Ende eines Pachtvertrags vor, der ursprünglich im September 2066 auslaufen sollte.

In der Mitteilung vom 30. September heißt es, New World werde außerdem mehr als 3 Milliarden HK$ in bar und in Zahlungsmitteläquivalenten bereitstellen. Der Pachtvertrag endet am 1. April 2027. An diesem Tag soll der Projektkomplex neben dem Hong Kong International Airport an die Behörde übergeben werden.

Die Vereinbarung entlastet das Unternehmen von einer hohen künftigen Verpflichtung, ist aber mit unmittelbaren finanziellen Kosten verbunden. New World verbuchte aus der Beendigung einen Verlust von rund 18,3 Milliarden HK$, der zum den Aktionären zurechenbaren Verlust von 28,15 Milliarden HK$ im Geschäftsjahr bis Juni 2026 beitrug. Die Gesamtverschuldung belief sich auf etwa 143,3 Milliarden HK$.

Eine separate Aktienoption eröffnet der Flughafenbehörde möglicherweise einen Einstieg bei New World selbst. Berichten zufolge kann sie innerhalb von drei Jahren 750 Millionen Aktien von Chow Tai Fook Enterprises, der Investmentgesellschaft der Familie Cheng, für 2,25 Milliarden HK$ erwerben. Die Ausübung ist an Bedingungen geknüpft, die die Stellung der Familie als größter Aktionär sichern sollen.

Das Geschäft verbindet damit zwei Herausforderungen: ein tragfähiges Betriebskonzept für ein umfangreiches kommerzielles Flughafenprojekt zu finden und einem der größten Immobilienkonzerne Hongkongs mehr Zeit zur Sanierung seiner Finanzen zu verschaffen. Die Vereinbarung beseitigt eine erhebliche Mietverpflichtung, ändert aber nichts an den Schulden von New World und garantiert keine neue Eigenkapitalinvestition.

Von Mietnachlässen zum vollständigen Ausstieg

Frühere Verhandlungen drehten sich um eine weniger weitreichende Vereinbarung. New World wollte auf zumindest einen Teil der garantierten Miete verzichten und zugleich einen Anteil an den jährlichen Einnahmen des Einkaufszentrums und der Bürotürme mit der Flughafenbehörde teilen. Als Ausgleich für Mietnachlässe wurde eine mögliche Beteiligung der Behörde am Projekt erörtert.

Die Vereinbarung vom September beendet stattdessen die Rolle von New World im Rahmen der bestehenden Verträge. Die hundertprozentige Tochtergesellschaft Roxy Limited gibt den Pachtvertrag auf, und die Behörde übernimmt die volle Verantwortung für Geschäftsentwicklung und Management. Es handelt sich um die Übertragung der Betriebsplattform, nicht um eine vorübergehende Mietsenkung.

Nach der ursprünglichen Mietstruktur musste New World jährlich mindestens 1,8 Milliarden HK$ oder 20 bis 30 Prozent des Bruttoumsatzes des Projekts zahlen, je nachdem, welcher Betrag höher war. Bei einer garantierten Mindestmiete sinkt die Zahlung nicht automatisch, wenn die Einnahmen hinter den Erwartungen zurückbleiben. Mit dem Ausstieg entfällt diese erhebliche feste Verpflichtung.

Die wichtigsten Daten zeigen, wie weit sich das Projekt von seiner ursprünglichen Struktur entfernt hat:

• 2018: New World gewinnt die Ausschreibung für die Entwicklung und beginnt die Partnerschaft mit der Flughafenbehörde.
• 30. September 2026: Die Behörde gibt die Vereinbarung zur Beendigung des Pachtvertrags und die Übernahmepläne bekannt.
• 1. April 2027: Der Pachtvertrag endet; die Übergabe der Vermögenswerte ist für diesen Tag geplant.
• Ab 2028/29: Nach den Erwartungen der Behörde gehen die Einrichtungen schrittweise parallel zu anderen SKYTOPIA-Projekten in Betrieb.
• Ende 2029: Der Zeitraum, in dem die gemeldete Aktienoption ausgeübt werden kann, läuft nach drei Jahren aus.

Was New World aufgibt und zahlen muss

In der offiziellen Mitteilung werden drei Bürogebäude und der Unterhaltungskomplex als Vermögenswerte genannt, die ohne Zahlung an die Flughafenbehörde übertragen werden. Außerdem heißt es, New World werde mehr als 3 Milliarden HK$ in bar und in Zahlungsmitteläquivalenten zahlen. Die Immobilien seien bereits zur Vermietung geeignet, so die Behörde.

In Medienberichten wird das Zahlungspaket anders beschrieben. Ein Bericht nennt 2,3 Milliarden HK$ an Gebühren für die vorzeitige Vertragsbeendigung sowie Bau- und Dienstleistungen im Wert von bis zu rund 1,05 Milliarden HK$. Ein anderer beziffert die kostenlosen Bau- und Dienstleistungen auf bis zu 1,1 Milliarden HK$. Diese Angaben decken sich nicht mit der Aussage der Behörde, dass die mehr als 3 Milliarden HK$ aus Bargeld und Zahlungsmitteläquivalenten bestehen. Sie sollten weder gleichgesetzt noch einfach zusammengerechnet werden.

Auch zu den Projektkosten gibt es unterschiedliche Angaben: In Berichten ist von 18 Milliarden HK$ beziehungsweise 20 Milliarden HK$ die Rede. Die Übernahmemitteilung klärt diesen Unterschied nicht. Eine ausführliche Projektbeschreibung nennt eine Gesamtfläche von 3,8 Millionen Quadratfuß, darunter 2,66 Millionen Quadratfuß für Einzelhandel und Gastronomie sowie 570.000 Quadratfuß für Unterhaltungsangebote. Einzelhandel und Gastronomie machen damit rund 70 Prozent der angegebenen Gesamtfläche aus.

New World gibt ein umfangreiches Entwicklungsprojekt auf, das ursprünglich unter der eigenen Marke K11 betrieben werden sollte, um sich von einer langfristigen finanziellen Verpflichtung zu befreien. Die Behörde erhält eine fertiggestellte Immobilie und ein Zahlungspaket, muss aber Betreiber, Mieter und Kunden gewinnen.

Hoher bilanzieller Verlust, aber ein anderes Bild beim Cashflow

Der gemeldete Verlust von New World aus der Vertragsbeendigung belief sich auf 18,32 Milliarden HK$ und wird in anderen Berichten auf 18,3 Milliarden HK$ gerundet. Zu den aufgeführten Bestandteilen zählen Wertminderungen von 14,7 Milliarden HK$ und Kosten für die vorzeitige Vertragsbeendigung von 2,3 Milliarden HK$. Zusammen ergeben diese beiden Posten 17 Milliarden HK$ und erklären den angegebenen Verlust aus der Vertragsbeendigung somit nicht vollständig.

Eine Wertminderung verringert den in der Bilanz angesetzten Wert eines Vermögenswerts, wenn das Unternehmen nicht mehr davon ausgeht, den bisherigen Buchwert erlösen zu können. Sie ist nicht zwangsläufig eine Barzahlung zum Zeitpunkt der Verbuchung des Verlusts. Zahlungen für die Vertragsbeendigung und Verpflichtungen zur Erbringung von Bau- oder Dienstleistungen sind davon getrennte Sachverhalte und können sich auf den Cashflow oder die verfügbaren Ressourcen auswirken.

In einem anderen Bericht werden rund 18,3 Milliarden HK$ als Rückstellungen im Zusammenhang mit dem Ausstieg bezeichnet. Diese allgemeinere Formulierung unterscheidet sich von der Aufschlüsselung, in der 14,7 Milliarden HK$ ausdrücklich als Wertminderung ausgewiesen werden. Der Unterschied ist wichtig, um einzuschätzen, welcher Anteil des ausgewiesenen Verlusts auf eine bilanzielle Anpassung und welcher auf tatsächliche Abwicklungskosten entfällt.

Der den Aktionären zurechenbare Jahresverlust von 28,15 Milliarden HK$ war etwa 73 Prozent höher als der Verlust von 16,3 Milliarden HK$ im Vorjahr. New World meldete jedoch auch einen bereinigten Gewinn von 2,2 Milliarden HK$ ohne nicht zahlungswirksame Verluste. Es war der erste Gewinn dieser Art seit drei Jahren. Bereinigter Gewinn und ausgewiesener Verlust nach den gesetzlichen Rechnungslegungsvorschriften messen unterschiedliche Sachverhalte. Der positive Wert hebt die Schuldenverpflichtungen des Unternehmens nicht auf.

Geschäftsführerin Echo Huang sagte, die Belastungen durch 11 SKIES hätten ein großes Problem gelöst, und rechnete im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2026/27 mit einer deutlichen Verbesserung des Cashflows. Das ist eine Erwartung des Managements, keine bereits erfolgte Verringerung der Schulden.

Die Aktienoption sichert die Rolle der Familie Cheng

Die gemeldete Aktienvereinbarung stammt von Chow Tai Fook Enterprises und nicht aus einer direkten Ausgabe neuer Aktien durch New World. Die Investmentgesellschaft der Familie verkaufte der Flughafenbehörde für 1 HK$ eine dreijährige Option. Bei ihrer Ausübung müsste die Behörde 2,25 Milliarden HK$ für 750 Millionen bestehende Aktien zahlen, also 3 HK$ je Aktie.

Der Preis von 1 HK$ ist der Preis für die Option, nicht der Preis der Aktien. Die Behörde kann selbst entscheiden, ob sie ihr Recht ausübt. Da die Aktien von Chow Tai Fook Enterprises erworben würden, ginge die Zahlung an den Verkäufer und nicht direkt in die Kassen von New World.

Berichten zufolge entspricht die Beteiligung etwa 30 Prozent; der Ausübungspreis liege rund 43 Prozent unter einem jüngeren Börsenkurs. Ein anderer Bericht vergleicht ihn mit einem Aktienkurs von knapp 6 HK$ und kommt damit auf einen Abschlag von etwa 50 Prozent. Die Prozentangaben beziehen sich auf unterschiedliche Vergleichskurse; der genannte Ausübungspreis von 3 HK$ ist derselbe.

Auch die Bedingungen für die Aktionäre müssen sorgfältig unterschieden werden. Ein Bericht besagt, Chow Tai Fook Enterprises müsse nach der Ausübung größter Aktionär von New World bleiben. In einem anderen heißt es, die Beteiligung dürfe nicht unter 30 Prozent fallen. Die offizielle Mitteilung der Flughafenbehörde enthält keine Angaben zu den Optionsbedingungen. Daher sollten diese gemeldeten Bedingungen nicht als gleichbedeutend dargestellt werden.

Die Bedingungen könnten vor einer Ausübung Änderungen an der Kapitalstruktur von New World erforderlich machen. UBS-Analysten, darunter Mark Leung, deuteten den Ausstieg als mögliches Signal für eine Eigenkapitaltransaktion innerhalb der nächsten drei Jahre. Cheng Wai Mo, Forschungsdirektor bei Mingze Capital International und leitender Immobilienanalyst, hielt eine Bezugsrechtsemission für eine mögliche Lösung, um die geforderte Beteiligung der Familie zu sichern, warnte jedoch vor einer Verwässerung. Keine der beiden Einschätzungen bedeutet, dass eine Kapitalerhöhung angekündigt wurde.

Der Schuldendruck reicht über das Flughafenprojekt hinaus

Ende Juni 2026 beliefen sich die Gesamtschulden von New World auf rund 143,3 Milliarden HK$, die Nettoschulden auf 126,3 Milliarden HK$ und die Nettoverschuldungsquote auf 68,3 Prozent. Bei den Nettoschulden wird die vorhandene Liquidität von den Krediten abgezogen; die Verschuldungsquote setzt die Nettoschulden ins Verhältnis zum Eigenkapital. Der Wegfall künftiger Mietzahlungen am Flughafen verbessert die Liquidität, tilgt aber nicht direkt die Kredite.

Einer gemeldeten Aufschlüsselung zufolge waren innerhalb eines Jahres 23,2 Milliarden HK$ an Schulden zur Rückzahlung oder Verlängerung fällig. In den beiden darauffolgenden Jahren wurden jeweils mehr als 40 Milliarden HK$ fällig. Ein anderer Bericht spricht von fast 11 Milliarden US$, die bereits im Folgejahr fällig würden, enthält aber nicht dieselbe jährliche Aufschlüsselung. Diese umfassendere Angabe sollte nicht mit dem konkret genannten Betrag für das erste Jahr verwechselt werden.

New World stockte seine Kreditlinie bei der Deutschen Bank von den im Juni zugesagten 3,95 Milliarden HK$ auf 4,9 Milliarden HK$ auf, eine Erhöhung um 950 Millionen HK$. Außerdem kündigte das Unternehmen ein Umtauschangebot für Anleihen im Umfang von rund 991 Millionen US$ mit Fälligkeiten 2027 und 2028 an. Ein Anleihetausch kann Rückzahlungsbedingungen oder Fälligkeitstermine verändern. Die Auswirkungen hängen jedoch von den Bedingungen und der Beteiligung der Anleger ab.

Zu den gemeldeten verfügbaren Mitteln zählten rund 17 Milliarden HK$ an Barmitteln und 16 Milliarden HK$ an nicht ausgeschöpften Bankkreditlinien. Allein der Kassenbestand lag unter den im ersten Jahr fälligen 23,2 Milliarden HK$. Zusammen mit den verfügbaren Kreditlinien ergibt sich zwar ein höherer Gesamtbetrag, doch eine Kreditlinie ist nicht dasselbe wie bereits vorhandenes Bargeld. Ihre Nutzung verringert die Schulden nicht von selbst.

Immobilienverkäufe und neue Investitionen bleiben wichtig

Parallel zu den Schuldengesprächen hat New World Immobilienverkäufe und Veräußerungen vorangetrieben. Im September kündigte das Unternehmen Büroimmobilienverkäufe in Ningbo und Hangzhou im Wert von mehr als 1,7 Milliarden Yuan an. Außerdem schlug es vor, das Shanghai K11 Art Mall und den Shanghai K11 ATELIER New World Tower in einen Immobilienfonds einzubringen, der in Shanghai notiert werden soll.

Berichte beschreiben den Stand der Shanghai-Transaktion unterschiedlich. Einer schätzt den Erlös auf 3,2 Milliarden Yuan; ein späterer Bericht nennt eine Ausgliederung von Vermögenswerten im Wert von 3,24 Milliarden Yuan vor der Ankündigung des Anleihetauschs. Eine geschätzte Kapitalaufnahme und ein gemeldeter Transaktionsbetrag sollten nicht automatisch als getrennte Zahlungseingänge gezählt werden.

Zu den von New World genannten Maßnahmen zum Schuldenabbau gehören beschleunigte Immobilienverkäufe, die Veräußerung von Vermögenswerten, die Erschließung des Werts landwirtschaftlicher Flächen, höhere Mieteinnahmen, Ausgabenkontrolle, die Aussetzung von Dividenden, die Verschiebung von Ausschüttungen auf unbefristete Wertpapiere und ein umsichtiges Liquiditätsmanagement. Der Verkauf ertragsbringender Immobilien kann zwar Geld einbringen, verringert aber auch den Bestand an Vermögenswerten, die künftig Mieteinnahmen erzielen.

Mögliche externe Investitionen sind weiterhin ungeklärt. Berichten zufolge führte die Familie Cheng Gespräche über eine Investition mit Bain Capital. Frühere Verhandlungen mit Blackstone über eine Vereinbarung im Umfang von 4 Milliarden US$ endeten, nachdem die Familie die Abgabe der Kontrolle abgelehnt hatte. Eine abgeschlossene Investition durch eines der beiden Unternehmen ist nicht bekannt.

Brock Silvers, Geschäftsführer von Kaiyuan Capital, unterschied zwischen den Bemühungen der Familie, das Unternehmen zu sanieren, und einer zusätzlichen Investition privater Mittel:

Die Familie Cheng arbeitet mit großem Einsatz daran, die Finanzen von New World zu sanieren, hat aber bislang kein weiteres privates Kapital eingesetzt“, sagte Silvers. „Das könnte sich bald ändern.

Die Flughafenbehörde setzt auf Unterhaltung statt auf ein klassisches Einkaufszentrum

Die Flughafenbehörde will 11 SKIES als zentrales Unterhaltungszentrum von SKYTOPIA positionieren, ihrem größeren Entwicklungsprojekt einer Flughafenstadt. Vorsitzender Fred Lam sagte, das Projekt solle kein weiteres traditionelles Einkaufszentrum werden. Die Größe eigne sich für umfangreiche Unterhaltungs- und Erlebnisangebote, für die typische überdachte Veranstaltungsorte in Hongkong nicht ausgelegt seien.

Geschäftsführerin Vivian Cheung sagte, die Behörde werde eine eigene Tochtergesellschaft und ein professionelles Team einrichten, um international nach Unterhaltungsbetreibern und Geschäftspartnern zu suchen. Die Gebäude seien zur Vermietung geeignet, so die Behörde. Die geplante Mischung aus Attraktionen, Gastronomie, Einzelhandel und Betreibern stehe jedoch noch nicht endgültig fest.

Zum umfassenderen SKYTOPIA-Plan gehören eine Veranstaltungshalle mit 20.000 Plätzen auf dem Gelände der AsiaWorld Expo, ein Jachthafen mit rund 500 Liegeplätzen, Wassersportangebote, Einrichtungen für Kunstausstellungen und Lagerung, eine Uferpromenade sowie ein automatisiertes Verkehrssystem, das das Gebiet mit dem Hongkong-Hafen der Hongkong-Zhuhai-Macao-Brücke und der MTR-Station Tung Chung verbinden soll.

Die Behörde rechnet damit, dass der Unterhaltungsbereich ab 2028/29 schrittweise eröffnet wird. In einer Stellungnahme der Regierung heißt es außerdem, die Terminal 2 Concourse und weitere große SKYTOPIA-Projekte würden ab 2028 nach und nach eröffnet. Keiner dieser Zeitpläne legt einen einheitlichen Eröffnungstermin für alle Bereiche von 11 SKIES fest.

Ziel des Geschäftskonzepts ist es, Passagiere am Flughafen und an der Brücke zu Ausgaben für Unterhaltung und andere Dienstleistungen zu bewegen. Lam bezeichnete das Projekt zudem als mögliche Plattform für Unternehmen vom chinesischen Festland, die internationale Kunden erreichen wollen, sowie für internationale Unternehmen, die Kunden auf dem Festland suchen. Dabei handelt es sich um erklärte Ziele, nicht um einen Nachweis gesicherter Nachfrage.

Die Unterstützung verschafft Zeit, klärt aber nicht die Zukunft des Unternehmens

Die Regierung erklärte, die Vereinbarung gebe dem Projekt eine klare Richtung und ermögliche es der Behörde, Positionierung, Themen, Branchenmix und Betriebsmodell neu zu überdenken. Sie erwartet, dass auf die Übergabe im April eine Neuplanung folgt und der Betrieb mit der breiteren Flughafenentwicklung abgestimmt wird.

Für New World hat die Unterstützung eine größere wirtschaftliche Bedeutung. Berichten zufolge verfügt der Konzern über rund 2,5 Millionen Quadratfuß Bauland und 12,4 Millionen Quadratfuß landwirtschaftliche Flächen, von denen sich ein großer Teil in der Northern Metropolis befindet. Auf diesen landwirtschaftlichen Flächen könnten schätzungsweise fast 7.000 Wohnungen entstehen, doch ihre Entwicklung und die Erlöse daraus benötigen Zeit.

Gary Ng, leitender Wirtschaftswissenschaftler bei Natixis, stellte die Vereinbarung in Zusammenhang mit der Bedeutung von New World für die Hongkonger Wirtschaft und den nördlichen Entwicklungsplänen der Regierung. Zugleich warnte er vor den Folgen eines erneuten finanziellen Drucks:

Ein weiterer finanzieller Druck auf New World könnte das Risiko einer Restrukturierung oder eines Zahlungsausfalls erhöhen.

Die Vereinbarung ist daher eher als Entlastung von einer wichtigen Verpflichtung zu verstehen denn als vollständige Rettung der Bilanz. Die Behörde erhält Vermögenswerte und Zahlungen, statt dem Entwickler einfach Geld zu überweisen. Die Aktienoption ist freiwillig; der Kauf bereits bestehender Familienanteile würde New World selbst kein Kapital zuführen.

Der nächste verbindliche Meilenstein ist der 1. April 2027. Danach sind unter anderem der endgültige Betriebsplan für das Unterhaltungszentrum, die Mieter und Betreiber, eine mögliche neue Eigenkapitaltransaktion und die Frage offen, ob die Flughafenbehörde ihre Option ausübt. New World muss seine Fälligkeiten weiterhin bewältigen und zugleich genügend regelmäßige Einnahmen sichern, um die Kredite bedienen zu können.

Wichtige Punkte

• Die Flughafenbehörde gab die Übernahmevereinbarung für 11 SKIES am 30. September 2026 bekannt.
• Drei Bürotürme und der Unterhaltungskomplex werden ohne Kaufpreis für die Vermögenswerte übertragen.
• Der Pachtvertrag endet am 1. April 2027. Damit entfällt eine garantierte Jahresmiete von mindestens 1,8 Milliarden HK$.
• Nach Angaben der Behörde stellt New World mehr als 3 Milliarden HK$ in bar und in Zahlungsmitteläquivalenten bereit; Medienberichte beschreiben das Abwicklungspaket unterschiedlich.
• New World verbuchte aus der Vertragsbeendigung einen Verlust von rund 18,3 Milliarden HK$ und einen den Aktionären zurechenbaren Jahresverlust von 28,15 Milliarden HK$.
• Eine gemeldete dreijährige Option ermöglicht der Behörde, vorbehaltlich bestimmter Aktionärsbedingungen 750 Millionen der Familie gehörende Aktien für 2,25 Milliarden HK$ zu erwerben.
• Die Gesamtverschuldung von New World belief sich im Juni 2026 weiterhin auf rund 143,3 Milliarden HK$.
• Die Behörde plant, den Unterhaltungsbereich als Teil von SKYTOPIA ab 2028/29 schrittweise in Betrieb zu nehmen.