Singapur verschärft Regeln gegen Geldwäsche im Immobiliensektor: Strafen für jeden Verstoß

Jeder Verstoß zählt künftig nach strengeren Immobilienregeln

Das Parlament Singapurs hat am Dienstag, dem 8. April 2025, ein Gesetz verabschiedet, das die finanziellen Sanktionen für Immobilienagenturen und Immobilienmakler verschärft, die gegen Vorschriften zur Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung verstoßen. Künftig bemisst sich die Höchststrafe nach jedem einzelnen Verstoß statt nach jedem Fall. Damit wird die Zahl der Verstöße bei der Festsetzung finanzieller Sanktionen berücksichtigt.

Der Gesetzentwurf zur Verhinderung von Geldwäsche und zu weiteren Fragen (Immobilienagenturen und Bauträger) verpflichtet Agenturen und Makler außerdem dazu, bei nicht vertretenen Gegenparteien eine Sorgfaltsprüfung durchzuführen. Die Prüfpflicht geht damit über die eigenen Kunden hinaus. Ist die andere Partei einer Transaktion nicht vertreten, endet die Verantwortung eines Maklers also nicht mehr bei der Person, die ihn beauftragt hat.

Indranee Rajah, Zweite Ministerin für nationale Entwicklung, sagte dem Parlament, die bisherigen finanziellen Höchststrafen von 200.000 S$ für Agenturen und 100.000 S$ für Makler je Fall könnten Fehlverhalten möglicherweise nicht ausreichend abschrecken. Der potenzielle finanzielle Gewinn aus der Unterstützung illegaler Transaktionen könne diese Beträge weit übersteigen.

Nach den neuen Maßnahmen können Agenturen und Makler im Rahmen des Verwarnungsverfahrens des Council for Estate Agencies (CEA) mit Geldstrafen von bis zu 5.000 S$ je Verstoß belegt werden. Schwerwiegendere Verstöße können an das unabhängige Disziplinargericht des CEA verwiesen werden. Die Änderungen betreffen Verstöße gegen Gesetze sowie einschlägige Praxis-, Ethik- und Verhaltensregeln im Zusammenhang mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung.

Das Gesetz baut auf Pflichten auf, die 2021 für Immobilienmakler eingeführt und 2023 durch Gesetzesänderungen auf Bauträger ausgeweitet wurden. Es soll vor allem dafür sorgen, dass diese Pflichten schwerer zu umgehen sind: Zum einen werden mehr Parteien in die Prüfungen einbezogen, zum anderen ändert sich die Berechnung der Strafen.

Warum die Berechnung der Strafen wichtig ist

Gilt eine Strafobergrenze je Fall, begrenzt sie die finanzielle Sanktion für diesen Fall, selbst wenn mehrere Verstöße vorliegen. Gilt die Obergrenze je Verstoß, kann jeder einzelne Verstoß eine eigene Strafe nach sich ziehen. Die letztlich verhängte Summe hängt weiterhin von den Feststellungen und dem jeweils geltenden Durchsetzungsverfahren ab.

Der Unterschied ist wichtig, weil bei einer Immobilientransaktion mehrere Pflichten anfallen, darunter die Identitätsprüfung, die Risikobewertung und die Aufbewahrung von Unterlagen. Ein Fall, in dem diese Pflichten mehrfach verletzt wurden, unterscheidet sich von einem einzelnen Versäumnis. Wird die Berechnung der Strafen an jedem einzelnen Verstoß ausgerichtet, können Sanktionen diesen Unterschied unmittelbarer widerspiegeln.

Der Betrag von 5.000 S$ gilt für das Verwarnungsverfahren und ersetzt keine Obergrenze für alle schwerwiegenden Disziplinarverfahren. Aus der Darstellung der parlamentarischen Änderungen geht nicht hervor, wie hoch die neuen maximalen Geldstrafen sind, die das Disziplinargericht verhängen kann. Es wäre daher falsch, 5.000 S$ als höchsten Betrag anzusehen, den eine Agentur oder ein Makler nach dem verschärften Regelwerk zahlen müsste.

In einem Informationsbeitrag für die Branche vom 20. August 2023 beschrieb das CEA den bisherigen Rahmen so, dass Disziplinarstrafen von bis zu 200.000 S$ je Fall für Agenturen und bis zu 100.000 S$ je Fall für Makler möglich waren. Der Beitrag nannte außerdem die Aussetzung oder den Entzug der Lizenz einer Agentur beziehungsweise der Registrierung eines Maklers sowie separate Befugnisse, Verwarnungen auszusprechen oder Geldstrafen von bis zu 5.000 S$ zu verhängen.

Diese Bestimmungen zeigen, dass finanzielle Sanktionen bereits Teil eines umfassenderen Durchsetzungsrahmens waren. Das Gesetz vom April ändert die Zählweise der Verstöße, führt aber nicht erstmals eine Kontrolle von Immobilienfachleuten ein.

Prüfungen erstrecken sich künftig auch auf Parteien ohne eigenen Makler

Bisher mussten Immobilienagenturen und Makler die Sorgfaltspflicht gegenüber ihren eigenen Kunden erfüllen. Der Gesetzentwurf weitet diese Pflicht auf nicht vertretene Gegenparteien aus. Verkauft ein Makler eine Immobilie im Auftrag des Verkäufers und hat der Käufer keinen Makler, wäre der Käufer ein Beispiel für eine zusätzliche Partei, die unter die ausgeweitete Pflicht fällt.

Zur Sorgfaltsprüfung gehört, die beteiligte Person zu identifizieren, ihre Identität zu überprüfen und das Risiko einzuschätzen, dass die Transaktion mit kriminellen Geldern in Verbindung steht. Ist ein Unternehmen oder eine andere juristische Person beteiligt, erstrecken sich die Prüfungen auch auf den wirtschaftlich Berechtigten, also die Person, die das Unternehmen letztlich besitzt oder kontrolliert.

Indranee erklärte, die Änderung werde Singapurs Regulierungssystem noch stärker an den Standards der Financial Action Task Force (FATF) ausrichten. Die FATF legt internationale Standards zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung fest. Dazu gehören Prüfpflichten für Unternehmen und Fachleute, die an Immobilientransaktionen beteiligt sind.

In der Praxis bedeutet die Änderung eine erweiterte Verantwortung für Makler, die bereits an einem Geschäft beteiligt sind. Banken, Rechtsanwälte und Bauträger können eigene Prüfungen durchführen, doch dadurch entfallen die Pflichten der Makler nicht. Werden auch nicht vertretene Parteien überprüft, gibt es eine weitere Gelegenheit, Bedenken zu erkennen, bevor eine Transaktion abgeschlossen wird.

Was die bestehenden Prüfpflichten vorsehen

In ihrer ministeriellen Erklärung vom Oktober 2023, die sie am 3. Oktober vor dem Parlament abgab, erläuterte Indranee die detaillierten Pflichten, die bereits für Immobilienmakler, Agenturen und Bauträger galten. Dazu gehörten die Überprüfung von Kunden und wirtschaftlich Berechtigten, deren Überprüfung anhand einschlägiger Informationen, die Bewertung ihrer Risiken und die Aufbewahrung relevanter Unterlagen.

Handelt ein Kunde im Auftrag einer anderen Person, muss der Immobilienfachmann Unterlagen anfordern, die diese Vertretung belegen. Ist der Käufer eine juristische Person, müssen deren Geschäftstätigkeit sowie Eigentums- und Kontrollstruktur und der Ort ihrer Gründung überprüft werden. Diese Anforderungen gehen über den Namen hinaus, der auf einem Kaufdokument steht.

Wie intensiv die Prüfungen ausfallen, hängt vom bewerteten Risiko ab. In der Erklärung wurden ausländische politisch exponierte Personen und Personen aus Ländern, die von der FATF als besonders risikoreich eingestuft werden, als Gruppen genannt, die einer genaueren Prüfung bedürfen. Als politisch exponierte Personen gelten Menschen, die wichtige öffentliche Ämter ausüben und deren Position sie einem erhöhten Korruptionsrisiko aussetzen kann.

Bei Käufern aus Ländern mit einem erhöhten Geldwäscherisiko müssen den Angaben zufolge auch Einkommen sowie Herkunft des Vermögens und der Gelder überprüft werden. Die Herkunft des Vermögens bezieht sich darauf, wie eine Person ihr Vermögen erworben hat; die Herkunft der Gelder darauf, woher das Geld für eine bestimmte Transaktion stammt.

Den Hinweisen des CEA zufolge muss die Sorgfaltsprüfung vor Beginn einer Geschäftsbeziehung oder vor einer Transaktion erfolgen. Die Unterlagen sind mindestens fünf Jahre lang aufzubewahren. Agenturen müssen zudem interne Richtlinien, Verfahren und Kontrollen zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung unterhalten.

Bauträger haben eine zusätzliche fortlaufende Pflicht: Sie müssen die Angaben zu Käufern regelmäßig überprüfen, damit diese bis zur Fertigstellung der Immobilie korrekt und aktuell bleiben. Diese Pflichten bestanden bereits und wurden in der Erklärung von 2023 beschrieben. Sie wurden also nicht erstmals mit dem Gesetzentwurf vom April geschaffen.

Verdachtsfälle müssen gemeldet, nicht bewiesen werden

Identitätsprüfungen sind nur ein Teil des Regelwerks. Immobilienfachleute müssen Transaktionen auch dann melden, wenn sie wissen oder begründeten Anlass zu der Annahme haben, dass eine Immobilie mit kriminellen Aktivitäten in Verbindung stehen könnte. Die Schwelle setzt nicht voraus, dass ein Makler vor der Meldung nachweist, dass tatsächlich eine Straftat begangen wurde.

Das CEA nennt den Corruption, Drug Trafficking and Other Serious Crimes (Confiscation of Benefits) Act von 1992 als Rechtsgrundlage für die Meldung verdächtiger Transaktionen. Die Meldungen gehen an das Suspicious Transaction Reporting Office im Commercial Affairs Department der singapurischen Polizei.

Indranee erläuterte im Oktober 2023 in ihrer Funktion als Zweite Ministerin für Finanzen und nationale Entwicklung, dass die Pflicht über die Fachleute hinausgeht, die einen Kauf abwickeln. In ihrer Erklärung heißt es:

Jede Person, die weiß oder begründeten Anlass zu der Annahme hat, dass eine Immobilie aus kriminellen Aktivitäten stammt oder mit solchen in Verbindung steht, muss der Polizei eine Meldung über eine verdächtige Transaktion (STR) übermitteln.

Sie sagte, dazu zählten auch Vermieter, die begründeten Anlass zu einem Verdacht gegen ihre Mieter hätten. Wer eine Meldung nicht so bald wie vernünftigerweise möglich einreiche, begehe eine Straftat. Eine Meldung über eine verdächtige Transaktion ist daher ein Hinweis für die Behörden, den sie prüfen müssen, und keine Erklärung, dass die betreffende Person schuldig ist.

Zu den vom CEA genannten Anzeichen für verdächtige Aktivitäten gehören der Kauf mehrerer Immobilien innerhalb kurzer Zeit, der Kauf einer Immobilie ohne vorherige Besichtigung und die Zustimmung zu einem weit über oder unter dem Marktwert liegenden Preis. Diese Anzeichen müssen geprüft werden, sind aber kein automatischer Beweis für Geldwäsche.

In der ministeriellen Erklärung hieß es außerdem, Bauträger dürften bei Verkäufen noch nicht fertiggestellter Immobilien keine Barzahlungen annehmen. Die Erklärung lehnte es ab, verdächtige Aktivitäten anhand eines einzigen zahlenmäßigen Schwellenwerts zu bestimmen. Stattdessen könnten mehrere unterschiedliche Anzeichen auf Geldwäsche hindeuten; Transaktionen müssten im jeweiligen Zusammenhang betrachtet werden.

Der Fall von 2023 zeigt das Ausmaß des Risikos im Immobiliensektor

Der frühere Ermittlungsfall gibt einen konkreten Eindruck von der Risikolage im Immobiliensektor. In seinem Beitrag vom August 2023 verwies das CEA auf eine Polizeimitteilung vom 15. August zu einem Einsatz, bei dem es um 105 Immobilien und die Festnahme von zehn Ausländern ging. Zu den Immobilien gehörten Wohnhäuser, Gewerberäume und Industrieflächen.

Bis zum 3. Oktober 2023 führte Indranee in ihrer parlamentarischen Erklärung Verfügungen an, die 94 Wohnimmobilien, 53 Gewerbeimmobilien und fünf Industrieimmobilien betrafen. Zusammen ergaben diese Kategorien 152 Immobilien.

Die Zahl von 105 aus dem August und die Gesamtzahl von 152 aus dem Oktober beziehen sich auf unterschiedliche Mitteilungen zu verschiedenen Zeitpunkten und auf unterschiedliche Beschreibungen der Ermittlungen. Sie sollten weder als konkurrierende Zahlen zum selben Zeitpunkt noch als Maß für die Zahl der von dem Gesetz vom April betroffenen Transaktionen verstanden werden.

Von den 94 Wohnimmobilien in der Mitteilung vom Oktober waren 60 bereits fertiggestellte Bestandsimmobilien und 34 noch nicht fertiggestellte Objekte, die direkt von Bauträgern verkauft worden waren. Diese Aufteilung ist bedeutsam, weil sie sowohl Makler bei Bestandsverkäufen als auch Bauträger beim Verkauf neuer Immobilien in denselben Ermittlungszusammenhang einordnet.

Acht Wohnimmobilien waren Einfamilienhäuser auf Sentosa Cove. Indranee sagte, keines der von den Verfügungen betroffenen Einfamilienhäuser habe sich auf dem Festland Singapurs befunden, wo strengere Genehmigungskriterien für ausländische Käufer gelten. Sie fügte hinzu, die Anforderungen des Residential Property Act seien erfüllt worden.

Damit werden zwei Rechtsfragen voneinander getrennt: Darf ein Käufer eine Immobilie besitzen, und sind die bei der Transaktion verwendeten Gelder rechtmäßig? Die Einhaltung von Eigentumsbeschränkungen klärt die zweite Frage nicht. In der Erklärung hieß es, die Ermittlungen gegen Agenturen und Makler, die an den Transaktionen beteiligt waren, seien zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen gewesen. Es wurde nicht festgestellt, dass jeder beteiligte Fachmann seine Pflichten verletzt hatte.

Wie sich die Regeln entwickelt haben

Dem Gesetzentwurf vom April gingen mehrere voneinander getrennte Etappen der Gesetzgebung und Durchsetzung voraus. Der zeitliche Ablauf zeigt, dass die neuen Maßnahmen auf einem bestehenden Regelwerk aufbauen, statt es zu ersetzen:

• 2021: Die Estate Agents (Prevention of Money Laundering and Financing of Terrorism) Regulations legten gesetzlich fest, welche Pflichten Immobilienmakler erfüllen müssen.
• 2023: Änderungen am Housing Developers (Control & Licensing) Act und am Sale of Commercial Properties Act weiteten die Anforderungen zur Verhinderung von Geldwäsche auf Bauträger aus.
• 15. August 2023: Die Polizei meldete einen Einsatz im Zusammenhang mit 105 Immobilien und zehn Festnahmen.
• 3. Oktober 2023: Indranee erläuterte die Pflichten des Sektors und berichtete von Verfügungen zu 152 Immobilien.
• 8. April 2025: Das Parlament verabschiedete den Gesetzentwurf zur Verschärfung der Strafregelungen und zur Ausweitung der Sorgfaltsprüfungen auf nicht vertretene Gegenparteien.

Der Ablauf verdeutlicht auch den Unterschied zwischen der ursprünglichen Einführung von Pflichten und den späteren Bemühungen, deren abschreckende Wirkung zu stärken. Identitätsprüfungen, die Aufbewahrung von Unterlagen und die Meldung verdächtiger Transaktionen waren bereits vorgeschrieben, bevor das Parlament die jüngsten Änderungen verabschiedete.

Durchsetzung und noch offene Einzelheiten

Das CEA beaufsichtigt Immobilienagenturen und Makler, während die Urban Redevelopment Authority für die Regulierung der Bauträger zuständig ist. In der Erklärung vom Oktober 2023 wurden regelmäßige Kontrollen durch beide Behörden beschrieben. Unternehmen mit höherem Risiko sollten dabei vorrangig und häufiger überprüft werden.

Unternehmen, die verstärkt im privaten Wohnungsbau tätig sind, insbesondere bei teuren Projekten, konnten als risikoreicher eingestuft werden. Die Aufsichtsbehörden führten außerdem Kontrollen durch, wenn Informationen von Strafverfolgungsbehörden auf mögliche Verstöße hindeuteten. Das CEA unterstützte die Einhaltung der Vorschriften mit Hinweisen, Checklisten, Listen verdächtiger Anzeichen und Schulungen. Die URA veröffentlichte Rundschreiben und führte Informationsveranstaltungen für Bauträger durch.

Das Regelwerk sieht ergänzende Pflichten für mehrere Beteiligte an einer Immobilientransaktion vor. Auch mit der Eigentumsübertragung befasste Anwälte, bestimmte Buchhalter und Finanzinstitute müssen Kunden überprüfen und mutmaßliche kriminelle Aktivitäten melden. Indranee zufolge unterlagen die meisten Immobilienkäufe und -verkäufe mehr als einer Prüfebene.

Die Änderungen vom April verschärfen zwei konkrete Teile dieses Systems: den Umfang der Prüfpflichten eines Maklers und die finanziellen Folgen einzelner Verstöße. Die Pflichten anderer Beteiligter entfallen dadurch nicht. Auch sollte die Verabschiedung des Gesetzentwurfs nicht mit der Bestätigung verwechselt werden, dass alle Bestimmungen bereits in Kraft getreten sind.

Aus der parlamentarischen Darstellung gehen weder ein Inkrafttretensdatum noch detaillierte Fristen für die Umsetzung oder die neuen Strafobergrenzen des Disziplinargerichts hervor. Ebenso nennt sie nicht den aktuellen Stand der Ermittlungen, die im Oktober 2023 beschrieben wurden. Diese Punkte sind von dem zu trennen, was feststeht: Das Parlament hat umfassendere Prüfungen und ein Strafsystem beschlossen, in dem jeder einzelne Verstoß zählen soll.

Wichtige Punkte

• Das Parlament verabschiedete das Gesetz zur Bekämpfung der Geldwäsche im Immobiliensektor am 8. April 2025.
• Finanzielle Höchststrafen werden künftig je Verstoß statt je Fall bemessen.
• Im Verwarnungsverfahren sind Geldstrafen von bis zu 5.000 S$ je Verstoß möglich; schwerwiegendere Fälle können an ein Disziplinarverfahren verwiesen werden.
• Agenturen und Makler müssen ihre Sorgfaltsprüfungen auf nicht vertretene Gegenparteien ausweiten.
• Zu den bestehenden Pflichten gehören Identitätsprüfungen, die mindestens fünfjährige Aufbewahrung von Unterlagen und die Meldung verdächtiger Transaktionen.
• Die Regierungsmitteilung vom Oktober 2023 führte 152 Immobilien auf, die von Verfügungen betroffen waren.
• Aus der parlamentarischen Darstellung gehen weder Inkrafttretensdaten noch die neuen Strafobergrenzen des Disziplinargerichts hervor.