Steuersturm zwingt koreanische Stars, Luxusimmobilien abzustoßen
Südkoreas Unterhaltungselite versucht fieberhaft, sich von Immobilien in den exklusivsten Lagen des Landes zu trennen. Eine Strafsteuer könnte bis zu drei Viertel ihrer Gewinne aufzehren. Anfang Mai läuft eine Frist für die vorübergehend gelockerte Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus. Prominente wie Girl’s-Day-Mitglied Lee Hyeri, die Schauspieler Ha Jung-woo und Kim Tae-hee sowie zahlreiche weitere bekannte Persönlichkeiten haben deshalb Immobilien im Millionenwert in den begehrtesten Vierteln Seouls zum Verkauf angeboten. Dazu zählen Luxuswohnungen in der Anlage Hannam The Hill, Gewerbegebäude an den belebtesten Straßen Gangnams und Einzelhandelsimmobilien im angesagten Yeonnam-dong. Zusammengenommen haben die Objekte einen Wert von mehreren Milliarden Won.
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Der Zeitdruck geht auf eine komplexe Neuregelung der Immobilienbesteuerung zurück, die den effektiven Steuersatz auf Veräußerungsgewinne für bestimmte Eigentümer auf bis zu 75 Prozent treiben könnte. Das wäre eine drastische Änderung gegenüber der aktuellen Regelung, nach der je nach Haltedauer und Immobilientyp Steuersätze zwischen 6 und 45 Prozent gelten. Die neuen Zuschläge richten sich gezielt gegen Eigentümer mehrerer Immobilien, die diese über Unternehmen in ausgewiesenen Spekulationsgebieten halten. Dazu gehören große Teile der Seouler Bezirke Gangnam, Songpa und Yongsan. Für Prominente, die während der weltweiten Expansion der koreanischen Welle umfangreiche Immobilienportfolios aufgebaut haben, könnte der Unterschied zwischen einem Verkauf jetzt und einem Verkauf im kommenden Monat mehrere hundert Millionen Won an zusätzlichen Steuern ausmachen.
Immobilien sind seit Langem die bevorzugte Anlageform südkoreanischer Prominenter, deren Einnahmen aus Serien, Filmen und K-Pop-Exporten im vergangenen Jahrzehnt deutlich gestiegen sind. Luxusmodemarken und globale Unternehmen zahlen Stars wie den Mitgliedern von Blackpink und BTS sowie gefeierten Schauspielern hohe Summen für Werbeverträge. Viele dieser Prominenten haben ihr Vermögen deshalb in Sachwerte investiert, insbesondere in Gangnam. Dort sind die Immobilienpreise kontinuierlich stärker gestiegen als die Inflation und die Renditen traditioneller Anlagen. Die aktuellen Steueränderungen drohen diese Strategie zum Vermögenserhalt zu durchkreuzen und zwingen Eigentümer zu einer raschen Neubewertung ihrer Portfolios, die in manchen Fällen mehrere Gebäude und einen Wert von Hunderten Milliarden Won umfassen.
Die Rechnung hinter dem Stichtag 9. Mai
Um die Panikverkäufe zu verstehen, muss man sich die verschiedenen Steuerkomponenten ansehen, die ab dem 9. Mai greifen sollen. Derzeit erhebt Südkorea auf Immobilienverkäufe eine Steuer auf Veräußerungsgewinne zwischen 6 und 45 Prozent. Die Höhe richtet sich nach der Einkommensklasse des Verkäufers und danach, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz gilt. Die bevorstehenden Änderungen bringen jedoch zusätzliche Zuschläge mit sich, die sich gezielt gegen Anlageimmobilien richten, die Unternehmen oder Eigentümer mehrerer Häuser besitzen.
Ab dem 9. Mai müssen Eigentümer von zwei Häusern in ausgewiesenen Spekulationsgebieten in Seoul und der benachbarten Provinz Gyeonggi zusätzlich zum Grundsteuersatz einen Aufschlag von 20 Prozent zahlen. Bei drei oder mehr Immobilien beträgt der Aufschlag 30 Prozent. Zusammen mit dem maximalen Grundsteuersatz von 45 Prozent und den lokalen Einkommensteuerzuschlägen von rund 4,5 Prozent könnte die Gesamtsteuerlast bei hochpreisigen Verkäufen in den teuersten Bezirken theoretisch 75 Prozent erreichen.
Die Regelung geht auf die Regierung des früheren Präsidenten Moon Jae-in zurück, die den überhitzten Immobilienmarkt durch eine Eindämmung spekulativer Investitionen abkühlen wollte. Sein Nachfolger, der frühere Präsident Yoon Suk Yeol, setzte die strengeren Maßnahmen zunächst aus. Dadurch entstand eine vorübergehende Schonfrist, in der Prominente und vermögende Anleger ihre Immobilienbestände umstrukturieren konnten. Mit dem Ende der Aussetzung werden die Maßnahmen aus der Amtszeit Moons nun bald in vollem Umfang gelten.
Verkäufe unter Zeitdruck: Wer was verkauft
Der Verkaufsdruck hat in den teuersten Vierteln Seouls eine Flut von Luxusimmobilienangeboten ausgelöst. Lee Hyeri, die 32-jährige Schauspielerin und frühere Sängerin der Girl’s Day, hat ein Gewerbegebäude im Bezirk Gangnam für 14,5 Milliarden Won (rund 9,8 Millionen US-Dollar) zum Verkauf angeboten. Die Immobilie verfügt über zwei Untergeschosse und sechs oberirdische Stockwerke auf einer Fläche von 684,4 Quadratmetern. Lee erwarb das Grundstück im August 2022 über ein Familienunternehmen namens Empo, ließ das bestehende Gebäude abreißen und errichtete den heutigen Bau. Die Gesamtinvestition einschließlich Erwerbssteuern und Baukosten wird auf 10,7 Milliarden Won geschätzt. Ein Verkauf zum Angebotspreis würde vor Inkrafttreten der neuen Steuern einen Gewinn von rund 4 Milliarden Won einbringen.
Die 46-jährige Schauspielerin Kim Tae-hee hat bereits mehrere strategische Verkäufe abgeschlossen. Im November 2024 verkaufte sie eine Luxuswohnung in der Anlage Hannam The Hill im Seouler Bezirk Yongsan für 12,77 Milliarden Won. Im August 2018 hatte sie die Wohnung für 4,23 Milliarden Won gekauft. Der Verkauf brachte ihr in sieben Jahren einen Veräußerungsgewinn von rund 8,4 Milliarden Won ein. Berichten zufolge verkaufte sie außerdem im März ein fünfstöckiges Einzelhandelsgebäude nahe der U-Bahn-Station Gangnam für 20,3 Milliarden Won. Damit erzielte sie einen Gewinn von 7,1 Milliarden Won. Das Gebäude hatte sie im Juni 2014 für 13,2 Milliarden Won erworben. Gemeinsam mit ihrem Ehemann Rain soll Kim 2020 Immobilien im Wert von 81,4 Milliarden Won besessen haben, darunter Objekte in Seoul und ein Haus in Irvine im US-Bundesstaat Kalifornien.
Auch der 48-jährige Schauspieler Ha Jung-woo hat sich der Verkaufswelle angeschlossen. Berichten zufolge verkaufte er zwei Gebäude in den Seouler Bezirken Jongno und Songpa. Im März erzielte er beim Verkauf eines Gewerbegebäudes im Westen Seouls für 11,9 Milliarden Won einen Gewinn von rund 4,6 Milliarden Won. Im Juli 2018 hatte er es für 7,3 Milliarden Won gekauft. Ein Starbucks gehörte zu den Hauptmietern des Gebäudes. Es steht damit beispielhaft für die Einzelhandelsimmobilien, die bei Prominenten beliebt sind, weil sie neben Wertsteigerungen auch Mieteinnahmen versprechen.
Zu den weiteren bekannten Verkäufern zählt der 46-jährige Schauspieler Jo Jung-suk, der im August 2024 über ein gemeinsam mit seiner Ehefrau, der Sängerin Gummy, gegründetes Unternehmen ein Gebäude in Gangnam für 11 Milliarden Won veräußerte. Berichten zufolge erzielte er dabei einen Veräußerungsgewinn von 7 Milliarden Won. Der 50-jährige ehemalige Model Byun Jung-min verkaufte im Juni 2024 ein kleines Gebäude im Bezirk Yongsan und erzielte damit einen Gewinn von rund 2,3 Milliarden Won. Die K-Pop-Sängerin Soyou, früher Mitglied der Gruppe Sistar, verkaufte ihr Gebäude in Yeonnam-dong im April für fast das Doppelte des Kaufpreises von 1,5 Milliarden Won aus dem Jahr 2016. Die Schauspielerin Han Hyo-joo verkaufte im November eine Immobilie im Zentrum Seouls für 8 Milliarden Won, nachdem sie sie 2017 für 5,5 Milliarden Won erworben hatte.
Unternehmensstrukturen im Visier der Behörden
Viele dieser Immobilien werden über Familienunternehmen oder eigens gegründete Gesellschaften gehalten. Für vermögende Personen ist das eine gängige Strategie, um Steuern zu sparen. Nach südkoreanischem Steuerrecht zahlen Unternehmen, die seit mehr als fünf Jahren bestehen, eine Erwerbsteuer von 4,6 Prozent. Für neuere Unternehmen oder Privatpersonen gilt dagegen ein Satz von 9,4 Prozent. Zudem ermöglicht der Besitz über ein Unternehmen andere Abschreibungsmodelle und den Abzug von Ausgaben, wodurch sich während der Haltedauer das zu versteuernde Einkommen verringern lässt.
Diese Strukturen stehen jedoch zunehmend im Fokus des Nationalen Steuerdienstes. Lee Junho, Mitglied der K-Pop-Gruppe 2PM und Star von Serien wie „King the Land“, wurde im September 2024 vom Regionalen Steueramt Seoul eingehend überprüft. Dabei ging es um ein vierstöckiges Gewerbegebäude in Sinsa-dong, Gangnam. Der über das Familienunternehmen JF Company getätigte Kauf für 17,5 Milliarden Won weckte den Verdacht, dass die Unternehmensstruktur zur Steuervermeidung genutzt worden sein könnte. Lees Agentur JYP Entertainment erklärte, alle zusätzlich festgesetzten Steuern seien vollständig gezahlt worden. Die Nachforderung sei auf unterschiedliche Auslegungen der Steuerbehörden und der Berater zurückzuführen, nicht auf eine vorsätzliche Steuerhinterziehung. Der Fall verdeutlicht dennoch die Risiken für Prominente, die in Immobilien investieren.
Der Einsatz von Unternehmen für Immobilieninvestitionen ist besonders umstritten, da die Regierung neben Steuererhöhungen auch die Kreditvergabe beschränkt. Die Regierung Moon weitete die Begrenzungen der Schuldendienstquote und des Beleihungsauslaufs (LTV) auf Nichtwohnimmobilien wie Grundstücke, Einkaufspassagen und Officetels aus. Der LTV-Wert für Kredite lokaler Finanzinstitute liegt derzeit bei 70 Prozent. Ab Juli werden Kredite für Nichtwohngebäude in beliebten Lagen der Bezirke Gangnam, Songpa und Yongsan jedoch auf 40 Prozent begrenzt. Das schränkt die Möglichkeiten von Investoren erheblich ein, ihre Käufe fremdzufinanzieren.
Branchenexperten warnen, dass das Zusammenwirken höherer Steuern und strengerer Kreditvergaberegeln die Premiumlagen destabilisieren könnte. Cho Hyun-taek, Forscher beim privaten Immobilien-Thinktank SG Lab, analysierte die Änderungen bei der Kreditvergabe.
Durch die LTV-Vorschriften wird der Zugang zu Krediten eingeschränkt, was privaten Anlegern zusätzliche Hindernisse bei ihren Investitionen beschert. Da Vermieter in den begehrten Lagen versuchen, ihre Immobilien vor Juli abzustoßen, ist mit gewissen Preisschwankungen zu rechnen.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt insgesamt
Während die Immobilienverkäufe von Prominenten im Millionenwert für Schlagzeilen sorgen, betreffen die Steueränderungen auch eine breitere Gruppe vermögender Anleger, die Seouls Luxusimmobilienmarkt auf außergewöhnliche Höhen getrieben haben. In Bezirken wie Gangnam kosten einzelne Wohnungen regelmäßig drei bis sieben Millionen US-Dollar. Diese Preise stehen in keinem offensichtlichen Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen in Südkorea. Die Verkäufe der Prominenten könnten auf größere Preisschwankungen hindeuten, da institutionelle und private Anleger die Renditen von Premiumimmobilien nach Abzug der Steuern neu bewerten.
Das Zusammenspiel strengerer Steuern und höherer Anforderungen an die Kreditvergabe stellt einen deutlichen Kurswechsel in Südkoreas Umgang mit Immobilieninvestitionen dar. Jahrelang waren Immobilien das wichtigste Mittel zum Vermögensaufbau für die Elite des Landes. Gewerbegebäude in angesagten Vierteln boten Mieteinnahmen und beträchtliche Wertsteigerungen. Die neue Regelung soll Investitionen in produktive Wirtschaftstätigkeiten lenken, statt spekulative Immobilienkäufe zu fördern. Kritiker wenden jedoch ein, dass Anleger dadurch lediglich auf andere Anlageklassen oder ausländische Märkte ausweichen könnten.
Branchenanalysten weisen darauf hin, dass der Zeitpunkt der Verkäufe eher für ausgefeilte Finanzplanung als für Panik spricht. Wer vor dem 9. Mai verkauft, sichert sich die derzeitigen Steuersätze. Käufer erwerben Immobilien in Kenntnis der bevorstehenden Steuerlast. Dadurch entsteht ein begrenztes Zeitfenster mit stark steigenden Transaktionszahlen. Anschließend könnte sich der Markt abkühlen, wenn die Kosten für Eigentümer mehrerer Immobilien deutlich steigen.
Das Wichtigste
- Die Steuern auf Veräußerungsgewinne aus südkoreanischen Immobilienverkäufen steigen ab dem 9. Mai deutlich. Für Unternehmen, denen mehrere Immobilien in Spekulationsgebieten gehören, könnten die Steuersätze bis zu 75 Prozent erreichen.
- Prominente wie Lee Hyeri, Kim Tae-hee, Ha Jung-woo, Jo Jung-suk und Soyou haben vor dem Stichtag Luxusimmobilien in den Seouler Bezirken Gangnam, Yongsan und Jongno angeboten oder verkauft.
- In ausgewiesenen Gebieten kommen für Eigentümer von zwei Häusern Zuschläge von 20 Prozent und für Eigentümer von drei oder mehr Häusern von 30 Prozent hinzu. Sie werden auf die Grundsteuersätze von 6 bis 45 Prozent aufgeschlagen.
- Ab Juli sinkt der Beleihungsauslauf für Nichtwohnimmobilien in Premiumlagen von 70 auf 40 Prozent. Dadurch wird die Kreditaufnahme für Investitionen zusätzlich eingeschränkt.
- Die Steuervorschriften gehen auf die Regierung Moon Jae-in zurück. Die Regierung Yoon Suk Yeol setzte sie vorübergehend aus, bevor sie nun wieder in Kraft treten.
- Unternehmensstrukturen stehen verstärkt im Visier der Behörden. Der Nationale Steuerdienst untersuchte unter anderem den Kauf eines Gebäudes im Wert von 17,5 Milliarden Won durch Lee Junho über ein Familienunternehmen.
