Ausländische Wohnungskäufe in Seoul brechen unter neuen Genehmigungsvorschriften um 51 Prozent ein

Marktschock: Ausländische Transaktionen brechen nach Einführung der Vorschriften ein

Die Käufe von Wohnungen durch ausländische Staatsangehörige in Seoul sind in den ersten Monaten nach Einführung strenger neuer Immobilienvorschriften um mehr als die Hälfte eingebrochen. Das geht aus umfassenden Regierungsdaten hervor, die am 12. Februar veröffentlicht wurden. Das Büro für die Koordinierung der Regierungspolitik gab den drastischen Rückgang bei der siebten Sitzung des Rates zur Bekämpfung illegaler Immobilienaktivitäten bekannt. Die hochrangige Sitzung wurde von Kim Yong-su, dem zweiten Vizeminister, im Regierungskomplex Seoul geleitet. An dem Treffen nahmen hochrangige Vertreter des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr, der Finanzdienstleistungskommission, der nationalen Steuerbehörde und der nationalen Polizeibehörde teil. Sie bewerteten die Wirksamkeit der jüngsten Maßnahmen zur Abkühlung des Marktes und stimmten künftige Kontrollstrategien ab. Den bei der Ratssitzung ausgewerteten detaillierten Ministeriumsdaten zufolge sank die Zahl der Immobilientransaktionen ausländischer Käufer im Großraum Seoul im Beobachtungszeitraum von September bis Dezember 2024 um 35 Prozent auf 1.481. Im gleichen Viermonatszeitraum des Vorjahres waren es noch 2.279 gewesen.

In Seoul selbst war der Rückgang unter allen untersuchten Gebieten am stärksten: Die Zahl der Transaktionen ausländischer Käufer sank im Jahresvergleich um 51 Prozent von 496 auf gerade einmal 243. Damit wurde in der Hauptstadt der stärkste Rückgang verzeichnet, seit die Erfassung ausländischer Immobilienkäufe umfassend aufgenommen wurde. Auch die umliegenden Regionen kühlten deutlich ab, wenn auch etwas weniger stark: In der Provinz Gyeonggi ging die Aktivität ausländischer Käufer um 30 Prozent zurück, in Incheon um 33 Prozent. Dem starken Rückgang vorausgegangen war die Entscheidung der Regierung vom 26. August 2024, die gesamte Stadt Seoul und große Teile der Hauptstadtregion zu Gebieten zu erklären, in denen Immobiliengeschäfte einer Genehmigung bedürfen. Die Maßnahme richtet sich gezielt gegen ausländische Staatsangehörige. Nichtstaatsangehörige müssen vor dem Kauf einer Wohnimmobilie eine behördliche Genehmigung einholen. Nach Einschätzung der Behörden entsteht dadurch eine erhebliche bürokratische Hürde, die spekulative Nachfrage herausfiltert. Die Ausweisung gilt für ein Jahr bis zum 25. August 2026 und gehört zu den restriktivsten Maßnahmen gegen ausländischen Immobilienbesitz in der jüngeren Geschichte Südkoreas. Die Behörden haben die Regelung ausdrücklich als direkte Reaktion auf anhaltende öffentliche Kritik dargestellt: Ausländisches Kapital treibe die Wohnkosten in ohnehin überhitzten Märkten nach oben, insbesondere in bei internationalen Investoren beliebten Stadtteilen.

Was die Genehmigungspflicht bedeutet

Das System der Genehmigungszonen für Grundstücksgeschäfte sieht für ausländische Käufer, die in ausgewiesenen Gebieten Wohnimmobilien erwerben wollen, ein mehrstufiges Bewilligungsverfahren vor. Damit verändern sich die Bedingungen für internationale Käufe grundlegend. Die am 26. August 2024 in Kraft getretene Regelung verpflichtet alle ausländischen Staatsangehörigen, vor Vertragsabschluss eine behördliche Genehmigung einzuholen, wenn sie in Seoul oder den umliegenden Gebieten, die als Spekulationsschwerpunkte gelten, Wohnungen, Villen oder andere Wohnimmobilien kaufen möchten. Die erforderliche vorherige Genehmigung macht den Kauf komplizierter und zeitlich weniger planbar. Das soll spontane Investitionsentscheidungen bremsen. Darüber hinaus schreibt die Regelung eine strikte zweijährige Pflicht zum tatsächlichen Wohnen in der Immobilie vor. Käufer müssen die Immobilie also selbst als Hauptwohnsitz nutzen, statt sie leer stehen zu lassen, zu vermieten oder nur saisonal zu bewohnen. Die Vorgabe zielt gezielt auf spekulative Nachfrage, die nach Einschätzung der Behörden in begehrten Stadtteilen die Preisbildung verzerrt, ohne zur Stabilität der örtlichen Gemeinschaft beizutragen.

Käufern, die die strengen Wohnsitzauflagen nicht erfüllen, drohen zunehmend schärfere Verwaltungsstrafen, die die Einhaltung der Vorschriften sicherstellen oder einen Verkauf erzwingen sollen. Das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr begann im Januar 2025 gemeinsam mit den Kommunalverwaltungen mit intensiven Kontrollen. Dabei wird systematisch geprüft, ob ausländische Eigentümer tatsächlich in ihren gekauften Wohnungen leben. Dazu gleichen die Behörden Versorgungsdaten mit Einwanderungsdatenbanken ab und überprüfen die Wohnadressen vor Ort. Bei Verstößen erhalten Eigentümer zunächst eine förmliche behördliche Anordnung, die Wohnsitzauflage unverzüglich zu erfüllen. Bei anhaltender Nichteinhaltung werden erhebliche Zwangsgelder fällig, die mögliche Anlagegewinne ausgleichen sollen. Außerdem können die Behörden die ursprüngliche Kaufgenehmigung letztlich vollständig widerrufen und so möglicherweise einen Verkauf gegen den Willen des Eigentümers erzwingen. Diese Kontrollmechanismen markieren einen deutlichen Wandel gegenüber früheren Registrierungssystemen, die ausländischen Immobilienbesitz lediglich erfassten, ohne fortlaufende Verhaltensauflagen oder Wohnsitzpflichten vorzuschreiben.

Räumliche Schwerpunkte des Rückgangs

Der Einbruch bei den Transaktionen verteilte sich nicht gleichmäßig auf alle Stadtteile. Besonders stark betroffen waren die wohlhabendsten Viertel Seouls, die zuvor den größten Anteil ausländischen Investitionskapitals angezogen hatten. In den vier zuvor als Spekulationsüberhitzungsgebiete und Anpassungszielgebiete ausgewiesenen Stadtbezirken Gangnam, Seocho, Songpa und Yongsan ging die Aktivität ausländischer Käufer insgesamt um 65 Prozent zurück. Das deutet darauf hin, dass die Vorschriften die hochpreisigen Märkte, in denen die Spekulation am stärksten verbreitet war, überproportional treffen. Im Stadtbezirk Seocho war der Rückgang unter den 25 eigenständigen Stadtbezirken Seouls am stärksten: Die Zahl der Transaktionen ausländischer Käufer brach im Vergleichszeitraum von vier Monaten um außergewöhnliche 88 Prozent von 92 auf gerade einmal 11 ein. Dass ausländische Käufer in diesem hochpreisigen Bezirk nahezu vollständig ausblieben, deutet darauf hin, dass die bisherige Nachfrage stark auf regulatorische Hürden reagierte und vermutlich eher der Diversifizierung von Anlageportfolios als einem tatsächlichen Wohnbedarf diente. Die drei Gangnam-Bezirke gelten seit Langem als Zentrum des Luxusimmobilienmarkts in Südkorea. Sie hatten zuvor viel ausländisches Kapital angezogen, das am exklusivsten Wohnungsmarkt des Landes und an dessen erstklassiger Bildungsinfrastruktur teilhaben wollte.

Außerhalb des eigentlichen Stadtgebiets von Seoul fielen die Auswirkungen der Vorschriften je nach Gemeinde unterschiedlich aus. Ausschlaggebend waren dabei der bisherige Anteil ausländischer Käufer und die örtlichen wirtschaftlichen Bedingungen. In der die Hauptstadt umgebenden Provinz Gyeonggi verzeichnete Bucheon einen Rückgang um 51 Prozent: Die Zahl der Transaktionen sank von 208 auf 102. Das war der stärkste Einbruch in der Provinz und deutet auf eine erhebliche Präsenz ausländischer Investoren in der mittelgroßen Stadt mit günstigen Verkehrsverbindungen nach Seoul hin. Im Stadtbezirk Seo von Incheon ging die Zahl der Geschäfte um 46 Prozent von 50 auf 27 zurück, während die Rückgänge in anderen Bezirken der Hafenstadt moderater ausfielen. Die regionalen Unterschiede zeigen, dass sich ausländische Käufer nicht allein auf die traditionellen Luxuslagen Seouls konzentrierten. Sie hatten sich auch in den Städten der Hauptstadtregion in größerem Umfang angesiedelt, wo vergleichsweise niedrigere Preise und die Nähe zu den Arbeitsmarktzentren der Metropolregion sowie zur internationalen Verkehrsinfrastruktur, darunter dem internationalen Flughafen Incheon, attraktiv waren.

Herkunft und Preise geben Aufschluss über die Investitionsmotive

Die detaillierten Transaktionsdaten zeigen unterschiedliche Verhaltensmuster je nach Herkunft der ausländischen Käufer. Sie geben Aufschluss über verschiedene Anlagestrategien, Kapitalquellen und Wohnbedürfnisse der internationalen Käufergruppen. Die Zahl der Transaktionen chinesischer Staatsangehöriger, die gemessen am Volumen die größte Gruppe ausländischer Immobilienkäufer in Südkorea stellen, sank im Beobachtungszeitraum in der Hauptstadtregion um 32 Prozent von 1.554 auf 1.053. Bei US-amerikanischen Käufern fiel der Rückgang mit 45 Prozent deutlich stärker aus: Die Zahl der Transaktionen sank von 377 auf 208. Das könnte darauf hindeuten, dass diese Gruppe stärker in den besonders betroffenen hochpreisigen Segmenten vertreten war oder größere Schwierigkeiten hatte, die strengen Nachweise für den tatsächlichen Wohnsitz zu erbringen, etwa wegen der geografischen Entfernung oder ihres Lebensstils. Die unterschiedlichen Rückgangsraten weisen auf verschiedene Portfolios und Anlagehorizonte der beiden größten ausländischen Käufergruppen hin. US-Amerikaner konzentrierten sich offenbar stärker auf Luxusimmobilien, während chinesische Käufer auch in mittleren Preissegmenten stärker vertreten waren.

Die Auswertung nach Preisen stützt die Annahme, dass die neuen Vorschriften die Spekulation im Luxussegment besonders stark eingedämmt haben, während sich bescheidenere Wohnungskäufe als widerstandsfähiger erweisen und wahrscheinlich eher tatsächlichen Wohnbedarf widerspiegeln. Bei Immobilien mit einem Preis von weniger als 1,2 Milliarden Won ging die Zahl der Transaktionen um 33 Prozent zurück. Das ist ein deutlicher, aber vergleichsweise moderater Rückgang, der mit normalen Marktschwankungen vereinbar ist. Dagegen brach die Zahl der Geschäfte mit Wohnimmobilien im Wert von mehr als 1,2 Milliarden Won um 53 Prozent ein. Das zeigt einen deutlichen Einbruch speziell bei Premiumimmobilien, für die erhebliches Kapital erforderlich ist. US-amerikanische Käufer bevorzugten deutlich häufiger Luxusimmobilien: 48 Prozent ihrer Käufe entfielen auf Wohnungen im Wert von mehr als 600 Millionen Won, bei chinesischen Käufern waren es nur 10 Prozent. Diese starke Konzentration auf das hochpreisige Segment erklärt, warum die Zahl der Transaktionen mit US-amerikanischen Käufern stärker sank als der Marktdurchschnitt. Kim Itak, erster Vizeminister im Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr, äußerte sich bei der Ratssitzung zu diesen Entwicklungen.

Der Rückgang ausländischer Wohnungskäufe ist ein Zeichen dafür, dass die Nachfrage nachlässt, die die Überhitzung des Marktes angeheizt hat. Wir werden die Einhaltung der Pflicht zum tatsächlichen Wohnen wirksam überwachen und für Ordnung auf dem Immobilienmarkt sorgen, die sich am tatsächlichen Wohnbedarf orientiert.

Kontrollen und Überwachung durch mehrere Behörden

Die Regierung hat ein umfassendes Überwachungssystem eingerichtet, an dem mehrere Behörden beteiligt sind. Es soll die strikte Einhaltung der neuen Vorschriften sicherstellen und Umgehungsversuche durch alternative Transaktionsstrukturen oder Briefkastenfirmen verhindern. Bei den im Januar begonnenen Kontrollen der Wohnsitzpflicht gleichen die Behörden Daten von Kommunalverwaltungen, Einwanderungsbehörden und Versorgungsunternehmen ab, um die tatsächliche Nutzung der Immobilie zu überprüfen. Eine bloße Registrierung oder eine Adresse, an die Post weitergeleitet wird, reicht dafür nicht aus. Die Behörden betonen, dass die bloße Eintragung des Eigentums nicht mehr genügt, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen. Käufer müssen ihre durchgehende tatsächliche Anwesenheit durch Unterlagen belegen, etwa Stromverbrauchsdaten, Adressen auf Aufenthaltskarten, kommunale Steuererklärungen und Bestätigungen der örtlichen Verwaltungszentren. Bei bestätigten Verstößen reicht die Bandbreite der Maßnahmen von behördlichen Verwarnungen über erhebliche Geldstrafen bis hin zum Widerruf der Genehmigung. Das soll davon abschrecken, die Immobilien als reine Finanzanlagen zu halten, deren Wert spekulativ steigen soll, ohne vor Ort zu wohnen.

Zusätzlich zu den Kontrollen der Wohnsitzpflicht haben die Finanzdienstleistungskommission und der Finanzaufsichtsdienst gezielte Überprüfungen von Unternehmenskrediten eingeleitet, die in Immobilienauktionen fließen. Dieser Weg wird mitunter genutzt, um herkömmliche Beschränkungen für Hypotheken und die bei Wohnimmobilienkäufen geltenden Anforderungen an die Anzahlung zu umgehen. Die Aufsichtsbehörden prüfen systematisch Kredite zur Finanzierung des Restkaufpreises bei Auktionen nach Regionen und Branchen. Sollten sich in Risikobereichen Konzentrationen oder in bestimmten Stadtteilen ungewöhnliche Zunahmen von Auktionen zeigen, sind intensive Kontrollen vor Ort geplant. Im Visier stehen insbesondere Fälle, in denen Unternehmer angeblich für geschäftliche Zwecke Finanzierungen aufnehmen, das Geld aber für den Kauf von Wohnimmobilien bei Auktionen einsetzen und damit die Genehmigungspflicht für ausländische Käufer umgehen. Die mehrgleisige Aufsicht soll verhindern, dass herkömmliche Kaufmethoden durch Auktionskäufe über Unternehmensfinanzierungen ersetzt werden. So soll sichergestellt werden, dass die Beschränkungen in den Genehmigungszonen nicht durch alternative Transaktionsstrukturen oder Treuhandkonstruktionen leicht zu umgehen sind.

Zusammenhang mit der Steuerpolitik und der Stabilisierung des Marktes

Das Genehmigungssystem für ausländische Käufer ist Teil einer umfassenderen Regierungskampagne zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes vor wichtigen Änderungen der nationalen Steuerpolitik, die andernfalls zu Schwankungen führen könnten. Bei der Ratssitzung am 12. Februar ging es auch um das bevorstehende Auslaufen der umfangreichen Steuerstundungen bei Veräußerungsgewinnen für Koreaner mit mehreren Immobilien. Von diesem politischen Kurswechsel wird erwartet, dass er unter koreanischen Investoren mit mehreren Immobilien zu mehr Verkäufen führt. Die Behörden rechnen im Vorfeld mit einer möglichen Zunahme illegaler Praktiken. Dazu zählen Unterverträge, bei denen der Kaufpreis absichtlich zu niedrig angegeben wird, um die Steuerlast auf Veräußerungsgewinne zu senken, sowie unregelmäßige Schenkungen und Treuhandkonstruktionen, mit denen die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse verschleiert oder Immobilien ohne ordnungsgemäße steuerliche Erfassung an Familienangehörige übertragen werden sollen.

Die Steuerbehörde und die nationale Polizeibehörde gehen mit einem verstärkten behördenübergreifenden Informationsaustausch und abgestimmten Kontrollen gegen diese Praktiken vor. Indem die Behörden zugleich die spekulative Nachfrage aus dem Ausland durch Genehmigungspflichten einschränken und Steuerumgehung im Inland strenger überwachen, wollen sie Marktmanipulationen in der sensiblen Übergangsphase verhindern, wenn die Steuerstundung für Veräußerungsgewinne ausläuft. Der umfassende Regulierungsansatz spiegelt die wachsende Erkenntnis wider, dass ausländische Investitionsströme und die nationale Steuerpolitik in dieselben Mechanismen der Preisbildung eingreifen. Um die Marktstabilität zu sichern und dafür zu sorgen, dass Wohnraum für Menschen verfügbar bleibt, die ihn selbst nutzen, statt von spekulativem Kapital aus beliebigen Quellen dominiert zu werden, müssen die Maßnahmen der Regierung aufeinander abgestimmt sein.

Das Wichtigste

• Nach Einführung der Vorschriften für Genehmigungszonen am 26. August 2024 sank die Zahl der Wohnungskäufe durch ausländische Käufer in Seoul von September bis Dezember 2024 um 51 Prozent.
• Ausländische Staatsangehörige müssen vor dem Kauf einer Immobilie in Seoul und den umliegenden Gebieten eine Genehmigung einholen und dort anschließend zwei Jahre tatsächlich wohnen.
• Im Stadtbezirk Seocho war der Rückgang mit 88 Prozent am stärksten. In Gangnam, Songpa und Yongsan sank die Zahl der Transaktionen zusammen um 65 Prozent.
• Die Zahl der Transaktionen chinesischer Käufer sank um 32 Prozent, bei US-amerikanischen Käufern ging sie um 45 Prozent zurück. Bei Immobilien im Wert von mehr als 1,2 Milliarden Won betrug der Rückgang 53 Prozent.
• Die behördlichen Kontrollen begannen im Januar 2025. Eigentümern, die nicht tatsächlich in ihrer Immobilie wohnen, drohen Maßnahmen von behördlichen Anordnungen bis hin zum Widerruf der Genehmigung.