Wie chinesische Investitionen und das Golden-Visa-Programm Athen und Griechenland verändern

Chinesische Investitionen und das Golden Visa: Wie Athen und Griechenland sich verändern

Im Herzen Athens ist der Einfluss chinesischer Investitionen auf subtile wie auch unübersehbare Weise sichtbar. Authentische chinesische Restaurants säumen inzwischen die zentralen Straßen der Stadt. Ihre Gäste sprechen häufig nordostchinesische Dialekte und arbeiten für große Unternehmen wie die China Ocean Shipping Company, die den Hafen von Piräus verwaltet, Europas fünftgrößten Hafen. Der tiefgreifendste Wandel vollzieht sich jedoch hinter verschlossenen Türen: Tausende chinesische Staatsangehörige kaufen Wohnungen und Häuser und verändern damit über das Golden-Visa-Programm den Immobilienmarkt der griechischen Hauptstadt.

Das Golden Visa, ein Aufenthaltsprogramm für Investoren, ist zu einem Anziehungspunkt für chinesische Anleger geworden, die in Europa Fuß fassen, ihr Vermögen diversifizieren und ihren Familien eine sichere Zukunft bieten wollen. Mit der Weiterentwicklung des Programms wächst die Debatte über seinen wirtschaftlichen Nutzen, seine sozialen Folgen und die regulatorischen Herausforderungen, die es für Griechenland und die Europäische Union insgesamt mit sich bringt.

Was ist das griechische Golden-Visa-Programm?

Das 2013 eingeführte griechische Golden-Visa-Programm bietet Nicht-EU-Bürgern, die einen Mindestbetrag in griechische Immobilien investieren, eine fünf Jahre gültige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis. Die Mindestinvestition lag zunächst bei 250.000 Euro (etwa 270.000 US-Dollar) und war damit die niedrigste in Europa. Das machte das Programm im Vergleich zu ähnlichen Angeboten in Portugal, Spanien und Malta besonders attraktiv. Die Aufenthaltserlaubnis gilt auch für die engsten Familienangehörigen des Investors und berechtigt sie, in Griechenland zu leben und visumfrei durch den Schengen-Raum zu reisen.

Für viele chinesische Staatsbürger ist das Golden Visa mehr als ein Reisedokument: Es ist ein Plan für den Notfall. Die COVID-19-Pandemie und die strikten Lockdowns in China ließen das Interesse steigen, denn wohlhabende Familien und Haushalte aus der Mittelschicht suchten nach mehr persönlicher Freiheit, besseren Bildungschancen und einem Schutz vor künftigen Unsicherheiten. Bis Juni 2025 hatten fast 8.000 chinesische Staatsbürger erstmals ein Golden Visa erhalten. Das entsprach knapp der Hälfte aller neu erteilten Aufenthaltserlaubnisse. Unter denjenigen, die ihre Visa verlängerten, waren laut dem griechischen Ministerium für Migration und Asyl ebenfalls 61 Prozent Chinesen.

Warum ist Griechenland für chinesische Investoren so attraktiv?

Mehrere Faktoren erklären das große Interesse chinesischer Investoren am griechischen Golden Visa:

• Erschwinglichkeit: Immobilien in Griechenland sind deutlich günstiger als in den großen chinesischen Städten und damit auch für Anleger aus der Mittelschicht erschwinglich.
• Zugang zu Europa: Das Golden Visa gewährt Aufenthaltsrechte und visumfreies Reisen im Schengen-Raum, was für Geschäfts- und Urlaubsreisen besonders attraktiv ist.
• Sicherheit für die Familie: Das Programm schließt die engsten Familienangehörigen ein und eröffnet ihnen Bildungs- und Lebenschancen in Europa.
• Wirtschaftliche Chancen: Investoren können von Wertsteigerungen und Mieteinnahmen profitieren, insbesondere in Athen und auf beliebten Inseln.
• Diplomatische Beziehungen: China und Griechenland sind wirtschaftlich eng verbunden. Ein Beispiel dafür sind chinesische Investitionen in den Hafen von Piräus und andere Infrastrukturprojekte.

Ein Experte von InvestmentVisa.com erklärte: „Das griechische Golden Visa ist eine praktische und attraktive Option für chinesische Staatsbürger, die ihr Vermögen diversifizieren, eine Aufenthaltserlaubnis in Europa erhalten und für ihre Zukunft Sicherheit schaffen wollen.“

Wie haben chinesische Investitionen Athen verändert?

Der Zufluss chinesischen Kapitals hat in Athen sichtbare Spuren hinterlassen. Nicht nur haben sich chinesische Geschäfte und Restaurants stark verbreitet, auch der Immobilienmarkt der Stadt hat sich grundlegend gewandelt. Chinesische Käufer haben Tausende Wohnungen erworben, vor allem im Zentrum Athens und in den südlichen Vororten. Besonders beliebt sind Viertel wie Kallithea, Nea Smyrni, Paleo Faliro und Piräus.

Laut To Vima entfielen in den ersten zehn Monaten des Jahres 2024 insgesamt 6.521 der 7.052 Golden-Visa-Anträge auf chinesische Staatsangehörige. Seit Einführung des Programms wurden mehr als 16.800 Aufenthaltserlaubnisse erteilt, wobei chinesische Investoren die Mehrheit stellten. Der Ansturm hat einen regelrechten Immobilienkaufrausch ausgelöst, die Preise und Mieten in die Höhe getrieben und bezahlbaren Wohnraum für die Einheimischen zunehmend knapp werden lassen.

Marktexperten warnen, das Golden-Visa-Programm trage zur „Touristifizierung“ von Innenstädten und beliebten Inseln bei. Viele ausländische Käufer erwerben Immobilien für lukrative Kurzzeitvermietungen, etwa über Airbnb, statt sie selbst zu nutzen. Laut OECD sind die Immobilienpreise in Griechenland von 2017 bis Mitte 2024 um 69 Prozent gestiegen. In Piräus legten die Mieten innerhalb eines einzigen Jahres um mehr als 14 Prozent zu.

Wirtschaftlicher Nutzen und Herausforderungen für die Bevölkerung

Das Golden-Visa-Programm hat Griechenland zweifellos erhebliche wirtschaftliche Vorteile gebracht. Es löste Investitionen in Milliardenhöhe aus: 2023 waren es allein 2,54 Milliarden Euro, für 2024 werden drei Milliarden Euro veranschlagt. Chinesische Investitionen haben zudem Tausende Arbeitsplätze geschaffen und Viertel belebt, die zuvor im Niedergang begriffen waren.

Der rasche Zustrom ausländischen Kapitals hat jedoch auch die Wohnungskrise verschärft. Für die Einheimischen, insbesondere junge Griechen und Familien, wird es immer schwieriger, langfristig eine Wohnung im Zentrum Athens und in anderen gefragten Lagen zu kaufen oder zu mieten. Ein Anwohner nahe der Akropolis sagte VOA News: „Eine bezahlbare Wohnung zu finden, ist fast unmöglich geworden. Die Preise sind so stark gestiegen, dass sie sich nur noch Ausländer oder Investoren leisten können.“

Politischer Gegenwind: Griechenland verschärft die Golden-Visa-Regeln

Angesichts des wachsenden öffentlichen Drucks und der Wohnungskrise hat die griechische Regierung das Golden-Visa-Programm verschärft. 2024 kündigte Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis eine deutliche Anhebung der Mindestinvestition für Immobilien in besonders gefragten Regionen an: In Zentral-Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorin stieg sie von 250.000 auf bis zu 800.000 Euro (etwa 862.000 US-Dollar). Ziel ist es, „den lokalen Markt abzuschirmen“ und sicherzustellen, dass das Programm der gesamten Wirtschaft zugutekommt und nicht nur ausländischen Investoren.

Auch Oppositionspolitiker und Initiativen für bezahlbaren Wohnraum fordern strengere Regeln, um zu verhindern, dass ausländische Käufer ihre Immobilien ausschließlich für Kurzzeitvermietungen nutzen. Dadurch verschärft sich der Wohnungsmangel für die Griechen. Die Regierung erwägt weitere Maßnahmen, um den Markt zu regulieren und die Bevölkerung vor weiteren Preissteigerungen zu schützen.

Auswirkungen auf das Verhalten der Investoren

Die Ankündigung höherer Mindestinvestitionen löste unter internationalen Käufern, insbesondere chinesischen Investoren, einen Ansturm aus. Viele wollten sich noch vor Inkrafttreten der neuen Regeln Immobilien sichern. Dieser „Kaufrausch“ trieb die Preise in wichtigen Regionen weiter nach oben. In Piräus stiegen die durchschnittlichen Immobilienwerte innerhalb eines Jahres um 28,9 Prozent.

Mit den strengeren Regeln und steigenden Mindestinvestitionen verändert sich auch der Charakter chinesischer Investitionen. Laut eKathimerini werden kleinere Investoren zunehmend von wohlhabenderen Einzelpersonen und sogar chinesischen Investmentgesellschaften verdrängt. Diese neuen Akteure interessieren sich nicht nur für Wohnungen, mit denen sie eine Aufenthaltserlaubnis erhalten können, sondern auch für größere Projekte wie Ferienhäuser, Studentenwohnheime, Logistikimmobilien und Tourismusvorhaben in ganz Griechenland. Dazu zählen Städte wie Ioannina, Patras und Thessaloniki.

Betrug, Abzocke und regulatorische Bedenken

Der Nachfrageboom und die raschen Geldströme haben auch Betrüger und kriminelle Netzwerke angezogen. Die griechische Behörde zur Bekämpfung der Geldwäsche hat mehrere Fälle von Unregelmäßigkeiten aufgedeckt, insbesondere im Zusammenhang mit chinesischen Investoren. Einige Käufer wurden in Schneeballsysteme gelockt und zahlten überhöhte Preise für Immobilien oder in manchen Fällen für Häuser, die nie fertiggestellt wurden.

Ermittlungen haben Netzwerke aus Immobilienmaklern, Anwaltskanzleien und Vermittlern aufgedeckt, die chinesische Käufer ausnutzten, indem sie Immobilienwerte künstlich aufblähten und die Differenz einstrichen. In einem Fall wurden Immobilien im Wert von 100.000 Euro für 250.000 Euro verkauft, den für das Visum erforderlichen Mindestbetrag. Den Überschuss teilten sich die Vermittler. Einige Opfer verloren ihre gesamten Ersparnisse. Zudem wurde über Suizide im Zusammenhang mit gescheiterten Investitionen berichtet.

Alexander Varnavas, Partner einer griechischen Anwaltskanzlei, erklärte: „Solche Betrugsfälle sind auf dem Immobilienmarkt weltweit verbreitet und nicht auf das Golden-Visa-Programm beschränkt. Entscheidend ist eine sorgfältige Prüfung: Investoren sollten stets mit unabhängigen, regulierten Anwaltskanzleien zusammenarbeiten und nicht mit Maklern, die mit den Verkäufern verbunden sind.“

Als Reaktion haben die griechischen Behörden die Kontrollen verschärft, die Mindestinvestition angehoben und Ermittlungen zur Herkunft der für Immobilienkäufe verwendeten Gelder eingeleitet. Die Regierung will sowohl die Investoren als auch die Integrität des Programms schützen. Auch die Europäische Union erwägt strengere Kontrollen für Aufenthaltsprogramme gegen Investitionen in ihren Mitgliedstaaten.

Weitere Folgen: Griechenland als Anziehungspunkt für Vermögende aus aller Welt

Das Golden-Visa-Programm ist nur ein Teil der wachsenden Anziehungskraft, die Griechenland auf die Superreichen der Welt ausübt. Laut dem Henley Private Wealth Migration Report 2025 gehört Griechenland zu den zehn beliebtesten Zielen für vermögende Privatpersonen. An der Athener Riviera und auf den Kykladen hat der Kauf von Luxusimmobilien stark zugenommen. Die Naturschönheit, das kulturelle Erbe und die günstige Steuerpolitik des Landes machen es zu einem attraktiven Ziel für alle, die einen mediterranen Lebensstil und finanzielle Sicherheit suchen.

Weltweit ziehen 2025 mehr als 142.000 Menschen mit einem Vermögen von über einer Million US-Dollar um, darunter Tausende mit einem Vermögen von mehr als 30 Millionen US-Dollar. Viele investieren in mehrere Immobilien auf verschiedenen Kontinenten und nutzen sie sowohl als finanzielle Absicherung als auch als Lebensstilentscheidung. Griechenlands wettbewerbsfähige Investitionsprogramme, darunter das Golden Visa, treiben die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien an und verändern die lokalen Märkte.

Vergleich und künftige Entwicklungen

Das griechische Golden-Visa-Programm zeichnet sich durch eine vergleichsweise niedrige Einstiegsschwelle aus, auch nach den jüngsten Erhöhungen, und durch ein unkompliziertes Antragsverfahren. Portugal hat die Möglichkeit, über Immobilieninvestitionen eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, abgeschafft, andere Länder haben ihre Regeln verschärft. Griechenland bleibt dennoch ein beliebtes Ziel für alle, die sich durch eine Investition ein Aufenthaltsrecht in der EU sichern wollen.

Die Zukunft des Programms ist jedoch ungewiss. Die EU-Behörden drängen auf einheitlichere Standards und strengere Kontrollen, um Geldwäsche und Missbrauch zu verhindern. Griechenlands jüngste Reformen könnten anderen Ländern als Vorbild dienen und zu einem stärker selektiven und regulierten Markt für Aufenthaltsprogramme gegen Investitionen führen.

Zusammenfassung

• Chinesische Investoren sind zur dominierenden Gruppe im griechischen Golden-Visa-Programm geworden. Sie stellen knapp die Hälfte aller neu erteilten Aufenthaltserlaubnisse und mehr als 60 Prozent der Verlängerungen.
• Der Zustrom chinesischen Kapitals hat den Immobilienmarkt Athens verändert, die Preise und Mieten in die Höhe getrieben und zur Wohnungskrise für die Einheimischen beigetragen.
• Griechenland hat darauf mit einer Anhebung der Mindestinvestition in besonders gefragten Regionen und strengeren Regeln reagiert, um Missbrauch einzudämmen und den Wohnungsmarkt zu schützen.
• Betrügerische Machenschaften haben sich gegen chinesische Investoren gerichtet. Das hat Ermittlungen und Forderungen nach strengeren Kontrollen und sorgfältigen Prüfungen ausgelöst.
• Das Golden-Visa-Programm hat Griechenland erhebliche wirtschaftliche Vorteile gebracht, zugleich aber eine Debatte über seine sozialen und regulatorischen Folgen entfacht.
• Griechenland wird für vermögende Privatpersonen aus aller Welt zunehmend attraktiv. Der Kauf von Luxusimmobilien in Athen und auf den Inseln nimmt stark zu.
• Die Zukunft des Golden-Visa-Programms hängt davon ab, ob es gelingt, wirtschaftliches Wachstum, soziale Stabilität und eine wirksame Regulierung in Griechenland und der EU in Einklang zu bringen.