GTNs gewagter Schritt: Wie ein Unternehmen das Mieten für Ausländer in Japan verändert hat

Hürden überwinden: GTNs mutiger Schritt zur Unterstützung ausländischer Mieter in Japan

2006 traf Hiroyuki Goto eine Entscheidung, die viele in Japans Immobilienbranche für leichtsinnig hielten. Gerade einmal 28 Jahre alt, gründete er Global Trust Networks (GTN), ein Unternehmen, das sich auf Mietbürgschaften für ausländische Staatsangehörige spezialisiert – eine Gruppe, die bei herkömmlichen japanischen Vermietungspraktiken oft außen vor bleibt. Gotos Vision war einfach und doch radikal: Ausländer sollten in Japan Wohnungen mieten können, ohne an den üblichen Hürden wie Sprachbarrieren, fehlenden Kontakten vor Ort und strengen Anforderungen an Bürgen zu scheitern. Fast zwei Jahrzehnte später hat sich GTNs Wagnis nicht nur ausgezahlt, sondern auch die Situation internationaler Einwohner in ganz Japan verändert.

Warum ist das Mieten in Japan für Ausländer so schwierig?

Der japanische Mietmarkt ist für seine Komplexität bekannt, insbesondere für Einwohner ohne japanische Staatsangehörigkeit. Anders als in vielen Ländern, in denen eine Kaution oder eine Bonitätsprüfung ausreicht, verlangen japanische Vermieter in der Regel einen Bürgen – eine Person, die zusagt, im Fall eines Zahlungsausfalls des Mieters einzuspringen. Traditionell übernahm diese Rolle ein Familienmitglied oder der Arbeitgeber. Für Ausländer mit wenigen Kontakten vor Ort ist es jedoch oft unmöglich, einen Bürgen zu finden.

Hinzu kommen Sprachbarrieren, ungewohnte Formulare und kulturelle Unterschiede, die den Prozess schwierig machen können. Viele Vermieter zögern, an Ausländer zu vermieten, weil sie Bedenken hinsichtlich der Kommunikation, der Zuverlässigkeit von Mietzahlungen und der Vertrautheit mit japanischen Gepflogenheiten haben. Daher kann es selbst für hoch qualifizierte internationale Studierende und Fachkräfte schwierig sein, eine Unterkunft zu finden.

Das Bürgensystem verstehen

Das japanische Mietsystem kennt zwei Hauptarten von Bürgen:

• Gesamtschuldnerische Bürgen: Meist ein Familienmitglied oder eine nahestehende Person, die rechtlich für die Verpflichtungen des Mieters haftet, einschließlich ausstehender Miete und Schäden an der Immobilie.
• Bürgschaftsunternehmen: Private Unternehmen, die gegen eine Gebühr die Rolle des Bürgen übernehmen und Vermietern finanzielle Sicherheit sowie Mietern Zugang zu Wohnraum bieten.

Seit April 2020 begrenzen Gesetzesänderungen die Haftung gesamtschuldnerischer Bürgen. Ein Bürge bleibt jedoch eine wesentliche Hürde für Ausländer. Hier kommen Unternehmen wie GTN ins Spiel.

GTN: Wegbereiter für Mietbürgschaften zugunsten von Ausländern

Als Goto GTN gründete, begegnete ihm von allen Seiten Skepsis. „Alle um mich herum rieten mir dringend davon ab und versuchten, mich aufzuhalten. Sie hielten mich für ein bisschen verrückt“, erinnerte sich Goto in einem Interview mit The Japan Times. Seine eigenen Erfahrungen als ausländischer Student im Ausland hatten ihm jedoch gezeigt, wie wichtig Unterstützung bei der Wohnungssuche sein kann.

GTNs Geschäftsmodell war einfach, aber innovativ: Das Unternehmen bürgt für ausländische Mieter und übernimmt gegen eine Gebühr das damit verbundene Risiko. Außerdem bot es mehrsprachige Unterstützung an, half seinen Kunden bei der Orientierung in Mietverträgen, bei der Anmeldung von Versorgungsleistungen und bei der Eingewöhnung in den japanischen Alltag. Mit diesem umfassenden Ansatz hob sich GTN schnell von der Konkurrenz ab.

Heute gilt GTN als eines der führenden Bürgschaftsunternehmen Japans für Ausländer. Das Unternehmen arbeitet landesweit mit Universitäten, Immobilienagenturen und Vermietern zusammen. Besonders beliebt sind seine Dienstleistungen bei internationalen Studierenden und qualifizierten Arbeitskräften – zwei Gruppen, um die sich Japan im Rahmen umfassenderer Einwanderungsreformen aktiv bemüht.

Wie funktioniert der Service von GTN?

Der Ablauf bei GTN soll einfach und unterstützend sein:

• Antrag: Ausländische Mieter beantragen den Bürgschaftsservice von GTN beim Abschluss eines Mietvertrags.
• Prüfung: Antragsteller reichen Unterlagen wie Reisepass, Aufenthaltskarte, Einkommensnachweis und Notfallkontakte ein. GTN prüft diese, um das Risiko einzuschätzen.
• Vertrag: Nach der Genehmigung schließt GTN mit dem Mieter und dem Vermieter einen Vertrag ab und garantiert die Zahlung der Miete sowie die Erfüllung weiterer Verpflichtungen.
• Laufende Unterstützung: GTN bietet mehrsprachige Hilfe bei Fragen des Alltags, von der Eröffnung eines Bankkontos bis zum Verständnis örtlicher Regeln.

Die Gebühren belaufen sich anfänglich meist auf 50 bis 100 Prozent einer Monatsmiete. Hinzu kommen jährliche Verlängerungsgebühren von 10.000 bis 20.000 Yen. Das verteuert zwar das Mieten, für viele Ausländer ist es jedoch die einzige Möglichkeit, sich auf Japans umkämpftem Wohnungsmarkt eine Unterkunft zu sichern.

Das größere Umfeld: Bürgschaftsunternehmen und Gesetzesänderungen

GTN ist in diesem Bereich nicht allein. Auch andere große Anbieter wie Casa Inc., Japan Identification Co. (JID), Nihon Safety und iSmile bieten Dienstleistungen speziell für Ausländer an. In jüngster Zeit sind sogar Finanzkonzerne wie Credit Saison in den Markt eingestiegen. Das signalisiert eine wachsende Nachfrage und ein stärkeres Bewusstsein für die Herausforderungen internationaler Einwohner.

Auch Gesetzesänderungen haben die Branche geprägt. 2018 stellte Japan klar, worin sich einfache Bürgen und gesamtschuldnerische Bürgen unterscheiden, und machte gesamtschuldnerische Bürgen rechtlich für die Schulden eines Mieters haftbar. Diese Änderung sowie die 2020 eingeführte Haftungsobergrenze für Bürgen haben dazu geführt, dass professionelle Bürgschaftsunternehmen stärker in Anspruch genommen werden – insbesondere von Ausländern und Freiberuflern, die vor Ort weder auf die Unterstützung ihrer Familie noch ihres Arbeitgebers zählen können.

Bürgschaftsunternehmen spielen inzwischen eine wichtige Rolle auf dem japanischen Mietmarkt. Sie bieten Vermietern nicht nur finanzielle Sicherheit, sondern unterstützen Mieter auch mit:

• Mehrsprachiger Unterstützung (auf Japanisch, Englisch, Chinesisch, Koreanisch, Vietnamesisch und weiteren Sprachen)
• Beratung zu Verträgen und örtlichen Vorschriften
• Hilfe bei der Anmeldung von Versorgungsleistungen und bei organisatorischen Fragen des Alltags
• Flexiblen Prüfungskriterien für Antragsteller ohne japanische Staatsangehörigkeit

Herausforderungen und Kritik

Trotz ihrer Vorteile sind Bürgschaftsunternehmen nicht unumstritten. Einige Mieter beklagen hohe Gebühren und strenge Prüfverfahren. Gerät ein Mieter mit der Miete in Rückstand, zahlt das Bürgschaftsunternehmen zwar dem Vermieter den geschuldeten Betrag, fordert ihn aber mit Nachdruck vom Mieter zurück. Das kann zu rechtlichen Schritten oder Problemen mit der Bonität führen.

Für Vermieter bietet das System Sicherheit. Manche zögern jedoch weiterhin, an Ausländer zu vermieten, weil Vorurteile fortbestehen oder sie Bedenken hinsichtlich der Kommunikation haben. GTN und ähnliche Unternehmen versuchen, diese Kluft zu überbrücken. Um den japanischen Wohnungsmarkt für internationale Einwohner vollständig zu öffnen, ist jedoch ein breiterer gesellschaftlicher Wandel nötig.

Partnerschaften mit Universitäten: Unterstützung für internationale Studierende

Besonders deutlich zeigt sich GTNs Wirkung im Hochschulbereich. Universitäten wie Kyushu und Meiji arbeiten mit GTN zusammen, um internationalen Studierenden bei der Wohnungssuche, der Anmeldung von Versorgungsleistungen und der Eingewöhnung in Japan zu helfen. Diese Partnerschaften sind wichtig, da Studierende oft nur geringe Kenntnisse der japanischen Sprache und Gepflogenheiten mitbringen.

Die Kyushu-Universität hebt beispielsweise GTNs Rolle bei der „mehrsprachigen Unterstützung, der Beratung zum Vertragsabschluss und der Hilfe bei Fragen des Alltags wie der Eröffnung eines Bankkontos, der Anmeldung eines Mobiltelefons und dem Verständnis örtlicher Regeln“ hervor. Ziel ist es, Studierenden die Konzentration auf ihr Studium zu ermöglichen, ohne sie mit bürokratischen Hürden zu überfordern.

Auch der Wohnratgeber für Studierende der Meiji-Universität betont, wie wichtig es ist, Mietverträge, das Schlüsselgeld (eine nicht erstattungsfähige Zahlung an Vermieter) und die Anforderungen an Bürgen zu verstehen. GTNs Dienstleistungen werden empfohlen, um sich in diesen komplexen Fragen zurechtzufinden und den Übergang ins Leben in Japan reibungslos zu gestalten.

Trends in der Branche: Wachsende Nachfrage und neue Anbieter

Die japanische Regierung hat es zu einem wichtigen politischen Ziel erklärt, qualifizierte ausländische Arbeitskräfte ins Land zu holen. Damit soll dem Rückgang der Bevölkerung und der Erwerbsbevölkerung entgegengewirkt werden. Entsprechend wächst die Nachfrage nach ausländerfreundlichen Wohnangeboten. Der Einstieg großer Unternehmen wie Credit Saison in den Markt für Mietbürgschaften spiegelt diesen Trend wider und deutet darauf hin, dass Wettbewerb und Innovation weiter zunehmen werden.

Laut Nikkei Asia soll Credit Saisons neuer Service „die Nachfrage unter Studierenden und Arbeitskräften aus dem Ausland ankurbeln“ und damit den Markt weiter bestätigen, den GTN mit erschlossen hat.

Was sollten ausländische Mieter wissen?

Wer einen Umzug nach Japan erwägt, sollte sich unbedingt mit dem Mietprozess vertraut machen. Wichtige Punkte sind:

• Unterlagen vorbereiten: Halten Sie Reisepass, Aufenthaltskarte, Einkommensnachweis und Notfallkontakte bereit.
• Gebühren einplanen: Rechnen Sie mit einer anfänglichen Bürgschaftsgebühr (30 bis 100 Prozent der Monatsmiete), jährlichen Gebühren und möglicherweise zusätzlichen Verlängerungsgebühren.
• Das passende Bürgschaftsunternehmen auswählen: Achten Sie auf mehrsprachige Unterstützung und flexible Prüfungskriterien.
• Den Vertrag verstehen: Informieren Sie sich darüber, wofür der Bürge aufkommt, welche Verpflichtungen Sie haben und was bei einem versäumten Zahlungstermin geschieht.
• Unterstützung suchen: Viele Universitäten und Immobilienagenturen arbeiten mit Bürgschaftsunternehmen zusammen, um internationale Einwohner zu unterstützen.

GTNs Vermächtnis: Ein Wandel für ausländische Einwohner

Hiroyuki Gotos Entscheidung, auf ausländische Mieter zu setzen, war mehr als ein geschäftlicher Schritt – sie stellte den Status quo infrage. Indem GTN auf die besonderen Bedürfnisse internationaler Einwohner einging, half das Unternehmen Tausenden von Menschen, ein Zuhause zu finden, sich ein Leben aufzubauen und zur japanischen Gesellschaft beizutragen. Der Erfolg des Unternehmens hat andere dazu inspiriert, es ihm gleichzutun, und den japanischen Mietmarkt nach und nach inklusiver und zugänglicher gemacht.

Während Japan sich der Welt weiter öffnet, werden Bürgschaftsunternehmen wie GTN immer wichtiger. Ihre Arbeit unterstützt nicht nur einzelne Mieter, sondern hilft Japan auch dabei, im weltweiten Wettbewerb um Fachkräfte und Innovationen mitzuhalten.

Zusammenfassung

• Hiroyuki Goto gründete GTN 2006, um Ausländern das Mieten von Wohnungen in Japan zu erleichtern, indem das Unternehmen als Bürge auftritt.
• Das japanische Mietsystem verlangt traditionell einen Bürgen. Für Ausländer ohne Kontakte vor Ort ist das eine große Hürde.
• GTN und ähnliche Unternehmen bieten internationale Einwohnern mehrsprachige Unterstützung, flexible Prüfverfahren und kontinuierliche Hilfe.
• Gesetzesänderungen und die wachsende Nachfrage haben Bürgschaftsunternehmen auf Japans Mietmarkt unverzichtbar gemacht, insbesondere für Studierende und qualifizierte Arbeitskräfte.
• Große Unternehmen wie Credit Saison steigen in den Markt ein. Das deutet auf mehr Wettbewerb und Innovation hin.
• Ausländische Mieter sollten die erforderlichen Unterlagen vorbereiten, Gebühren einplanen und Unterstützung bei Universitäten oder Immobilienagenturen suchen.
• GTNs wegweisender Ansatz hat den japanischen Wohnungsmarkt für Menschen aus aller Welt zugänglicher und inklusiver gemacht.