Steigende Ladenmieten in Singapur: Können gezielte Eingriffe kleine Unternehmen retten?

Singapurs Krise bei Ladenmieten: Was steht auf dem Spiel?

Singapurs vielfältige Einzelhandelslandschaft ist bedroht. In den vergangenen Jahren haben zahlreiche beliebte kleine Unternehmen ihre Türen geschlossen – Bäckereien, Buchhandlungen, unabhängige Fitnessstudios und Fachgeschäfte. Als Hauptgrund nannten sie nicht mehr tragbare Mieterhöhungen. Manche sehen darin den natürlichen Wandel des freien Marktes, andere argumentieren, dass ungezügelte Mietsteigerungen der Stadt ihren einzigartigen Charakter und ihren Unternehmergeist rauben. Die Debatte darüber, ob und wie die Regierung eingreifen sollte, ist hitzig geworden. Geschäftsinhaber, Branchenverbände, Politiker und Öffentlichkeit bringen ihre Sicht auf die Zukunft des Einzelhandels in Singapur ein.

Wie kam es dazu? Wie die Mieten im Einzelhandel steigen

Gewerbemieten waren für kleine Unternehmen in Singapur schon immer eine Herausforderung, doch in den vergangenen Jahren hat sich das Problem verschärft. Mit der Abschaffung des Mietkontrollgesetzes im Jahr 2001 entfielen formelle Mietpreisbindungen; seither bestimmen die Marktkräfte die Preise. Vermieter, darunter große Real Estate Investment Trusts (REITs) und staatsnahe Unternehmen, haben starke Anreize, die Mieten anzuheben. Höhere Mieten steigern nicht nur unmittelbar die Einnahmen, sondern auch die Immobilienbewertungen. Das ermöglicht eine günstigere Finanzierung und höhere Verkaufspreise.

Besonders ausgeprägt ist diese Dynamik in begehrten Lagen und aufstrebenden Vororten, wo die Nachfrage hoch und das Angebot knapp ist. Vermieter können es sich leisten, Flächen leer stehen zu lassen und auf zahlungskräftige Mieter zu warten – häufig internationale Ketten oder gut kapitalisierte einheimische Marken –, die bereit sind, Spitzenmieten zu zahlen. Dadurch geraten kleine Unternehmen unter Druck: Sie können plötzliche Mietsteigerungen nicht auffangen und mit größeren Wettbewerbern nicht mithalten.

Aktuelle Fälle zeigen, wie ernst das Problem ist. Die japanisch inspirierte Bäckerei Flor Patisserie schloss ihre Filiale an der Siglap Drive, nachdem die Miete um 57 Prozent steigen sollte. Der Vermieter verlangte monatlich 8.500 Dollar für einen Standort weit entfernt von einer MRT-Station und berief sich auf „Marktmieten“. Diese orientierten sich an den Angebotsmieten leer stehender Flächen und nicht an tatsächlich erzielten Preisen. Die Mieten benachbarter Unternehmen lagen deutlich niedriger. Das macht die Diskrepanz zwischen einer von Anlageinteressen getriebenen Immobilienbewertung und dem, was lokale Unternehmen tragen können, deutlich.

Steigen die Mieten tatsächlich? Das Datenproblem

Offizielle Daten der Stadtentwicklungsbehörde Urban Redevelopment Authority (URA) und von Immobilienberatungen wie Knight Frank zeigen, dass die durchschnittlichen Einzelhandelsmieten in der Central Region seit 2020 relativ stabil geblieben sind. Laut Knight Franks Bericht für das erste Quartal 2025 stiegen beispielsweise die Spitzenmieten für Ladenflächen inselweit gegenüber dem Vorquartal nur um 0,3 Prozent. An der Orchard Road legten sie um 2,7 Prozent zu, am Stadtrand sanken sie um 0,3 Prozent. In den Vororten gab es lediglich einen Anstieg um 0,3 Prozent.

Diese Zahlen erfassen jedoch nur abgeschlossene Mietverträge, nicht die Angebotsmieten. Zudem können sie starke Steigerungen in bestimmten Gegenden oder für bestimmte Mietertypen verschleiern. Viele Geschäftsinhaber berichten, dass die von Vermietern angeführte „Marktmiete“ oft auf spekulativen Angebotspreisen statt auf tatsächlich abgeschlossenen Verträgen beruht. Weil detaillierte, transparente Daten fehlen, lässt sich das tatsächliche Ausmaß der Mietsteigerungen und ihre Folgen für kleine Unternehmen nur schwer beurteilen.

Wer ist am stärksten betroffen? Die menschlichen Folgen hoher Mieten

Bei kleinen und Kleinstunternehmen können die Mieten 30 bis 50 Prozent des Umsatzes verschlingen. Für Gewinne oder Reinvestitionen bleibt dann kaum Spielraum. Anders als große Ketten arbeiten diese Unternehmen mit geringen Margen. Sie können die Kosten weder ohne Weiteres an die Verbraucher weitergeben noch plötzliche Erhöhungen auffangen. So schwindet nach und nach die Vielfalt vor Ort: Einzigartige Geschäfte und Lokale machen Franchisebetrieben und internationalen Marken Platz.

Allein 2024 schlossen mehr als 3.000 Gastronomie- und Getränkeunternehmen – so viele wie seit 2005 nicht mehr. Besonders in diesem Sektor wechseln sich Eröffnungen und Schließungen ab: 3.793 neue Betriebe nahmen den Betrieb auf, doch viele überlebten nicht einmal bis zum Ende ihres ersten Mietvertrags. Einzelhändler wie die Bäckerei Nicher und das Fitnessstudio Neue Fit machten ihre Schwierigkeiten öffentlich. Sie verwiesen auf Mietsteigerungen von 15 bis 57 Prozent und warnten, weitere Erhöhungen könnten sie zur Geschäftsaufgabe zwingen.

Geschäftsinhaber und Branchenverbände argumentieren, dass es bei diesem Trend nicht nur um Wirtschaftlichkeit geht, sondern auch darum, was für eine Stadt Singapur sein will. Kleine Unternehmen bieten mehr als Waren und Dienstleistungen: Sie stärken den Zusammenhalt in der Nachbarschaft, schaffen lokale Arbeitsplätze und prägen das kulturelle Leben der Stadt. Ihr Verschwinden droht Singapurs Viertel in sterile, gleichförmige Räume zu verwandeln, die von globalen Ketten dominiert werden.

Warum sind Vermieter nicht bereit, die Mieten zu senken?

Auch Vermieter, insbesondere Betreiber von Einkaufszentren über REITs, stehen unter Druck. Hohe Belegungsquoten und eine starke Nachfrage ermöglichen es ihnen, die Mieten beizubehalten oder anzuheben, selbst wenn dadurch manche Flächen längere Zeit leer stehen. Das Ziel, kurzfristig die Mieterträge zu maximieren, wiegt oft schwerer als die langfristige Tragfähigkeit von Unternehmen oder die Lebendigkeit eines Viertels.

Manche Vermieter argumentieren, Mietpreisbindungen oder ein rigides staatliches Eingreifen könnten nach hinten losgehen: Sie würden Investitionen in Einzelhandelsflächen verringern und zu einem niedrigeren Angebotsniveau führen. Sie verweisen darauf, dass sie flexibel auf die Marktlage reagieren können müssen, und warnen vor Verzerrungen durch künstliche Obergrenzen, wie sie in manchen regulierten Wohnungsmärkten zu beobachten seien.

Die Debatte um die Mietbelastung

Branchenvertreter wie Ervin Yeo von CapitaLand haben mit Verweisen auf die „Occupancy Cost“-Quote – also den Anteil der Miete am Umsatz – eine Debatte ausgelöst. Sie führen diese Kennzahl als Beleg dafür an, dass die Mieten für die meisten Mieter tragbar bleiben. Kritiker halten dagegen, dass diese Durchschnittswerte die Schwierigkeiten kleiner Unternehmen verschleiern, deren Quote höher liegen kann und die zusätzliche, in den veröffentlichten Zahlen nicht erfasste Gebühren zahlen müssen. Außerdem könnten stabile Quoten verbergen, dass Unternehmen Kosten an Verbraucher weitergeben, was die Inflation anheizt und die Kaufkraft schmälert.

Öffentliche Meinung und Forderungen nach Reformen von der Basis

Das Thema hat die öffentliche Meinung mobilisiert. Die Singapore Tenants United for Fairness (SGTUFF), die mehr als 700 lokale Geschäftsinhaber vertritt, veröffentlichte ein Positionspapier und forderte dringende Mietreformen. Zu ihren Vorschlägen gehören:

• Begrenzung von Mieterhöhungen bei Vertragsverlängerungen und Kopplung an den Verbraucherpreisindex (VPI)
• Mehr bevorzugte Einzelhandelsflächen für lokale Unternehmen
• Strafen für Vermieter, die Ladenflächen länger als drei Monate leer stehen lassen
• Zusätzliche Grundsteuern oder Beschränkungen für ausländische Gewerbemieter
• Begrenzung der Quoten für ausländische Arbeitskräfte und höhere Abgaben für ausländische Betreiber

Die Vorschläge der SGTUFF orientieren sich an internationalen Regelungen in Ländern wie Japan und Schweden, wo Mieterhöhungen an die Inflation gekoppelt sind, sowie an Städten wie San Francisco, die eine Leerstandssteuer auf Gewerbeflächen erheben, um Vermieter davon abzuhalten, auf höhere Mieten zu spekulieren.

Die Öffentlichkeit unterstützt staatliche Eingriffe mehrheitlich. Viele Nutzer sozialer Medien berichten, dass lokale Unternehmen schließen und internationalen Marken weichen. Einige verteidigen jedoch das bestehende System. Sie argumentieren, dass Angebot und Nachfrage die Mieten bestimmten und der Onlinehandel eine größere Bedrohung für Geschäfte vor Ort sei.

Politische Optionen: Was kann Singapur tun?

Singapur hat eine lange Tradition pragmatischer Eingriffe in zentrale Märkte, vom Wohnungs- bis zum Arbeitsmarkt. Die Frage ist, ob die Gewerbemieten inzwischen einen Punkt erreicht haben, an dem staatliches Handeln nötig ist, um weiter reichende negative Folgen für Wirtschaft und Gesellschaft abzuwenden.

Gezielte Mietpreisbindungen und Schutz bei Mietverträgen

Einige Experten und Unternehmensverbände sprechen sich für gezielte, transparente Maßnahmen statt pauschaler Mietpreisbindungen aus. Denkbar wären:

• Begrenzung von Mietsteigerungen oder Schutzregelungen für Mietverträge in bestimmten Vierteln oder für bestimmte Unternehmenstypen
• Kopplung von Mietsteigerungen an den VPI, um Verlängerungen berechenbarer zu machen und zugleich die realen Erträge der Vermieter zu sichern
• Einführung eines moderaten Leerstandszuschlags oder einer gestaffelten Grundsteuer, um Vermieter davon abzuhalten, Flächen leer stehen zu lassen
• Stärkung des freiwilligen Verhaltenskodex für die Vermietung von Einzelhandelsflächen und seine rechtlich verbindliche Ausgestaltung

Diese Ansätze sollen die Interessen von Vermietern und Mietern ausgleichen: Sie erhalten die Flexibilität des Marktes und unterstützen zugleich kleine Unternehmen und vielfältige Nachbarschaften.

Stadtplanung und Transparenz bei Daten

Auch die Stadtplanung kann eine Rolle spielen. Eine flexiblere Flächennutzung könnte ermöglichen, wenig genutzte Büroflächen in Einzelhandelsflächen umzuwandeln, das Angebot zu erhöhen und den Mietdruck zu verringern. Eine bessere, detailliertere Erfassung der Mieten würde gezieltere und wirksamere Maßnahmen ermöglichen und Politikern helfen, besonders gefährdete Viertel zu erkennen, in denen lokale Unternehmen zu verschwinden drohen.

Innovative Förderprogramme

Auch jenseits von Regulierungen gibt es kreative Möglichkeiten, kleine Einzelhändler zu unterstützen. Die von Enterprise Singapore und CapitaLand ins Leben gerufene Retail Maverick Challenge bietet lokalen Marken mit innovativen Konzepten bis zu einem Jahr mietfreie Nutzung sowie finanzielle Unterstützung. Solche Programme ermöglichen es Einzelhändlern, neue Ideen ohne den Druck langfristiger Mietverträge zu erproben. Zugleich bringen sie frischen Schwung in Einkaufszentren, die zunehmend als Orte für Freizeit und Lifestyle neu gedacht werden.

Lehren aus dem Ausland: Was haben andere Städte versucht?

Singapur steht mit den Herausforderungen steigender Gewerbemieten nicht allein da. Städte auf der ganzen Welt haben verschiedene Maßnahmen erprobt, um kleine Unternehmen zu schützen und lebendige Stadtviertel zu erhalten.

• New York: Das geplante Gesetz Small Business Jobs Survival Act soll Mietern bei der Verlängerung von Mietverträgen mehr Verhandlungsmacht geben, stößt jedoch auf Widerstand von Immobilieneigentümern.
• Seoul: In den Gebieten zur Erhaltung von Gewerbevierteln kommen Mietpreisbindungen und Förderanreize zum Einsatz, um kleinere Mieter zu halten und die Vielfalt der Nachbarschaften zu bewahren.
• San Francisco: Die Leerstandssteuer auf Gewerbeflächen bestraft Vermieter, die Einzelhandelsflächen längere Zeit leer stehen lassen. Sie soll sie dazu bewegen, zu tragbaren Mieten an lokale Unternehmen zu vermieten.
• Japan und Schweden: Mieterhöhungen für Gewerbeimmobilien sind häufig an die Inflation gekoppelt. Das schafft sowohl für Mieter als auch für Vermieter mehr Planungssicherheit.

Diese Maßnahmen haben zwar ihre eigenen Herausforderungen und Grenzen, zeigen aber, dass Eingriffe möglich sind und Märkte so gestaltet werden können, dass sie umfassenderen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Zielen dienen.

Die größeren wirtschaftlichen Folgen: mehr als nur leere Ladenlokale

Die Folgen ungezügelter Mietsteigerungen reichen über einzelne Unternehmen hinaus. Hohe Gewerbemieten schlagen sich in höheren Verbraucherpreisen nieder, weil Unternehmen die Kosten weitergeben. Das treibt die Inflation an und schmälert die Kaufkraft der Menschen in Singapur. Wenn kleine Unternehmen in Schwierigkeiten geraten oder schließen, leiden die Schaffung von Arbeitsplätzen und das Lohnwachstum. Zugleich werden Innovation und Unternehmertum gebremst.

Singapurs Abhängigkeit von Immobilien als Wachstumsmotor erweist sich inzwischen als kontraproduktiv. Es droht eine „Rentierökonomie“, in der sich der Wohlstand bei Vermietern und Immobilieneigentümern konzentriert, während produktive Unternehmen und lokale Kreativität verdrängt werden. Bleibt das Problem ungelöst, könnte dies langfristig zu wirtschaftlicher Stagnation und zum Verlust der einzigartigen Identität der Stadt führen.

Die Sicht der Branche: Die politische Debatte geht weiter

Die Debatte über Eingriffe bei Einzelhandelsmieten ist noch längst nicht entschieden. Vermieter und Immobilienentwickler warnen, rigide Kontrollen könnten Investitionen abschrecken und die Qualität von Einzelhandelsflächen mindern. Sie befürworten marktorientierte Lösungen, etwa vorübergehende Senkungen der Erschließungsabgaben zur Unterstützung der Stadterneuerung, und betonen, wie wichtig Partnerschaften zwischen Einkaufszentren und Einzelhändlern sind.

Geschäftsinhaber und Mieterverbände fordern dagegen stärkere Regulierungsmechanismen, mehr Transparenz bei der Mietfestsetzung und eine Anerkennung des gesellschaftlichen Werts lokaler Unternehmen. Sie argumentieren, dass das derzeitige Machtgefälle zwischen Vermietern und Mietern nicht tragbar sei und Singapur ohne Eingriffe seine Seele als Einzelhandelsstandort zu verlieren drohe.

Die Politik steht zwischen den Fronten und versucht, wirtschaftliche Effizienz mit gesellschaftlichem Zusammenhalt in Einklang zu bringen. Einige schlagen vor, in Vierteln, die für kulturelle und unternehmerische Vielfalt wichtig sind, zunächst eine Mietstabilisierung zu erproben. Andere plädieren für Anreize für Vermieter, die an lokale Unternehmen vermieten oder langfristige Mietverhältnisse ermöglichen.

Zusammenfassung

• Steigende Gewerbemieten setzen Singapurs kleine Unternehmen unter Druck; viele müssen schließen oder umziehen.
• Offizielle Daten zeigen stabile Durchschnittsmieten, doch Geschäftsinhaber berichten von starken Erhöhungen in bestimmten Gegenden und für bestimmte Mieter.
• Vermieter haben starke Anreize, die Mieten anzuheben, und stellen oft kurzfristige Erträge über langfristige Tragfähigkeit.
• Branchenverbände und Öffentlichkeit fordern gezielte Maßnahmen wie Mietobergrenzen, Leerstandssteuern und Unterstützung für lokale Unternehmen.
• Internationale Beispiele zeigen, dass sorgfältig konzipierte Maßnahmen die Vielfalt der Städte bewahren können, ohne die Märkte zu verzerren.
• Die Debatte dauert an. Die Politik sucht ein Gleichgewicht zwischen Marktlogik und den Bedürfnissen der Gemeinschaft, damit Singapur eine lebendige und inklusive Stadt bleibt.