Japans Grundstückspreise steigen rasant: Wie der internationale Tourismusboom den Immobilienmarkt verändert

Japans Grundstückspreise steigen rasant: Der Tourismusboom treibt den Immobilienmarkt an

In Japan steigen die Grundstückspreise bemerkenswert stark. Das Wachstum ist so schnell wie seit mehr als drei Jahrzehnten nicht mehr. Haupttreiber ist ein Boom im internationalen Tourismus, der nicht nur die großen Städte des Landes verändert, sondern auch regionale und ländliche Gebiete erfasst. Da immer mehr ausländische Besucher nach Japan strömen, treibt die Nachfrage nach Hotels, Geschäften und Unterkünften die Grundstückswerte auf neue Höchststände. Das verändert den Immobilienmarkt und die lokale Wirtschaft des Landes.

Wie der internationale Tourismus die Grundstückspreise antreibt

Aus den jüngsten Daten der japanischen Regierung geht hervor, dass die durchschnittlichen Grundstückspreise landesweit zum Stichtag 1. Januar 2025 um 2,7 % gestiegen sind. Damit legten sie das vierte Jahr in Folge zu und so stark wie seit 1991 nicht mehr. Der Anstieg beschränkt sich nicht auf die städtischen Zentren des Landes, sondern breitet sich auch auf regionale und sogar einige ländliche Gebiete aus. Ein solches Phänomen war zuletzt während der Vermögenspreisblase Anfang der 1990er-Jahre zu beobachten.

Nach Angaben des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus hängt der starke Anstieg eng mit dem Zustrom ausländischer Touristen zusammen. 2024 begrüßte Japan schätzungsweise 36,87 Millionen Besucher, mehr als jemals zuvor seit Beginn der Aufzeichnungen 1964. Die Touristen gaben über 8,1 Billionen Yen (etwa 53 Milliarden US-Dollar) aus und kurbelten damit die Wirtschaft erheblich an. Der schwache Yen macht Japan für viele zu einem attraktiven und erschwinglichen Reiseziel und verstärkt den Tourismusboom zusätzlich.

Fumiko Watanabe, Forscherin am NLI Research Institute, merkt an:

In bei internationalen Touristen beliebten Gebieten dürften die Grundstückspreise weiterhin am stärksten steigen, da die Besucherzahlen in Japan immer neue Rekorde erreichen.

Besonders ausgeprägt ist die Nachfrage in Gebieten mit beliebten Sehenswürdigkeiten. Dort treibt der Bedarf an Hotels, Restaurants und Einzelhandelsflächen sowohl die Preise für Gewerbe- als auch für Wohnimmobilien in die Höhe.

Touristische Hotspots: Hier schnellen die Grundstückspreise in die Höhe

Einige der stärksten Anstiege der Grundstückspreise verzeichneten Japans beliebteste Reiseziele. So stiegen sie im Skiort Hakuba in der Präfektur Nagano binnen eines Jahres um 32,4 % und damit landesweit am stärksten. Furano in Hokkaido, ebenfalls ein beliebtes Ziel ausländischer Besucher, verzeichnete ein Plus von 30,2 %. Im Tokioter Stadtteil Asakusa, der für seine historischen Tempel und belebten Einkaufsstraßen bekannt ist, legten die Preise um 29 % zu. Takayama in der Präfektur Gifu, bekannt für seine gut erhaltene Altstadt und traditionelle Kultur, verzeichnete einen Anstieg um 28,3 %.

Diese Gebiete ziehen nicht nur Touristen an, sondern auch Investoren und Entwickler, die von der wachsenden Nachfrage nach Unterkünften und Dienstleistungen profitieren wollen. In Takayama etwa hat der Zustrom ausländischer Besucher dazu geführt, dass die Immobilien entlang der wichtigsten Touristenstraßen nahezu vollständig belegt sind. Käufer greifen schnell zu, sobald Geschäfte oder Gasthäuser zum Verkauf stehen. Tsunetada Minami, Geschäftsführer des historischen Gasthauses Sumiyoshi Ryokan, erklärt:

Bis September sind wir fast ausgebucht. Internationale Reisende sind für das Überleben unseres Geschäfts unverzichtbar.

In Tokio verzeichnete die Straße Kaminarimon-dori in Asakusa den stärksten Grundstückspreisanstieg der Hauptstadt. Das spiegelt die Beliebtheit des Viertels bei ausländischen Touristen wider, die zu Veranstaltungen wie dem Sanja-Fest strömen und die lebhafte Einkaufsstraße Nakamise-dori besuchen.

Stadtentwicklung und die Auswirkungen der Expo Osaka-Kansai

Der Tourismus ist zwar ein wichtiger Treiber, doch auch Stadtentwicklungsprojekte tragen erheblich zum Anstieg der Grundstückspreise bei. Die für 2025 geplante Expo Osaka-Kansai auf der künstlichen Insel Yumeshima hat in den umliegenden Gebieten eine Welle von Spekulationen und Investitionen ausgelöst. Noch vor der Eröffnung der Expo stiegen die Grundstückspreise rund um die Station Yumeshima der Chuo-Linie der Osaka Metro um 18,2 %. In der Nähe der Station Bentencho betrug der Anstieg 11 %.

Entwicklungsvorschläge für große Grundstücke, darunter das ehemalige Gelände einer städtischen Oberschule nahe Bentencho, stoßen bei Projektentwicklern auf großes Interesse. Ein Vertreter der Stadt kommentierte:

Das Gebiet stößt auf großes Interesse, weil es in der Nähe von Yumeshima liegt.

Hotelbetreiber in Osaka berichten, dass die durchschnittlichen Zimmerpreise seit der Eröffnung der Expo gegenüber dem Vorjahr um 30 % gestiegen sind. Auch die Zahl der Besucher aus Europa und den USA hat deutlich zugenommen, zusätzlich zu den Gästen aus Asien. Die Expo wirkt als wirksame Werbung für Osaka, steigert die internationale Attraktivität der Stadt und treibt die Immobilienwerte weiter in die Höhe.

Rekordpreise in den großen Städten

Beim absoluten Grundstückswert liegt Tokio weiterhin an der Spitze des Landes. Die Ginza Chuo Street im Herzen des luxuriösen Einkaufsviertels der Hauptstadt ist seit 40 Jahren in Folge Japans teuerste Lage. 2025 erreichte der Preis mit 48,08 Millionen Yen (etwa 333.600 US-Dollar) pro Quadratmeter einen Rekordwert. Das entspricht einem Anstieg um 8,7 % gegenüber dem Vorjahr. Darin spiegeln sich nicht nur die anhaltende Beliebtheit des Viertels bei japanischen und internationalen Einkäufern wider, sondern auch der breitere Trend zu steigenden Grundstückswerten in Städten, den Tourismus und Stadtentwicklung vorantreiben.

Auch andere Großstädte verzeichnen deutliche Zuwächse. In Saitama und Chiba, beide von Tokio aus bequem mit dem Pendelverkehr erreichbar, stiegen die Grundstückspreise um 11,9 % beziehungsweise 11,2 %. Dazu trugen die guten Verkehrsverbindungen und laufende Entwicklungsprojekte bei. In Fukuoka und Okinawa, die für ihre Feriengebiete beliebt sind, erhöhten sich die Preise um 6,0 % beziehungsweise 6,3 %.

Ländliche und regionale Gebiete: ein uneinheitliches Bild

Der Boom der Grundstückspreise zeigt sich am deutlichsten in Städten und stark vom Tourismus geprägten Gebieten. Seine Auswirkungen breiten sich jedoch erstmals seit Jahrzehnten auch auf einige ländliche Regionen aus. Regierungsdaten zufolge stiegen die Grundstückspreise in mehr als der Hälfte der untersuchten ländlichen Gebiete. Ein solches Phänomen war seit über 30 Jahren nicht mehr zu beobachten. Hauptursache sind die Ausstrahlungseffekte des Tourismus und in einigen Fällen die Ansiedlung neuer Branchen wie der Halbleiterfertigung.

So stiegen etwa in Chitose auf Hokkaido, wo die Halbleiterindustrie wächst, die Preise für Gewerbegrundstücke um 48,8 %. Doch nicht alle ländlichen Gebiete profitieren. In Regionen mit schrumpfender Bevölkerung und geringer Wirtschaftstätigkeit sinken die Grundstückswerte weiter. Auch die Folgen von Naturkatastrophen sind sichtbar: In Wajima in der Präfektur Ishikawa, das von einem schweren Erdbeben und den anschließenden Bränden verwüstet wurde, fielen die Grundstückspreise um 16,7 % und damit so stark wie nirgendwo sonst im Land.

Wirtschaftliche und gesellschaftliche Folgen: Chancen und Herausforderungen

Der durch den internationalen Tourismus angetriebene Anstieg der Grundstückspreise bietet Japan Chancen, bringt aber auch Herausforderungen mit sich. Positiv ist, dass der Tourismusboom die lokale Wirtschaft belebt, Arbeitsplätze schafft und Steuereinnahmen generiert. Der Bau neuer Hotels, Restaurants und Einzelhandelsflächen kurbelt die Immobilien- und Baubranche an, während die höheren Ausgaben der Touristen dem Dienstleistungssektor zugutekommen.

Gleichzeitig wachsen die Sorgen über negative Folgen. Der Übertourismus belastet die Infrastruktur in beliebten Reisezielen wie Kyoto und am Fuji und erschwert es Einheimischen, öffentliche Verkehrsmittel zu nutzen und ihre eigenen Städte zu genießen. Steigende Grundstücks- und Unterkunftspreise machen es für viele Japaner zudem schwieriger, im eigenen Land zu reisen, denn die Hotelpreise steigen, um die ausländische Nachfrage zu bedienen.

JAPAN Forward hebt diese Herausforderungen hervor und weist darauf hin, dass die Regierung zwar bis 2030 die Zahl der Touristen und deren Ausgaben weiter steigern will, dafür aber ein umsichtiges Management nötig ist, um negative Auswirkungen auf die Lebensqualität der Einwohner zu vermeiden. Probleme wie überfüllte Orte, Sachbeschädigungen und kulturelle Spannungen haben Forderungen nach strengeren gesetzlichen Rahmenbedingungen und einem besseren Besuchermanagement ausgelöst.

Was treibt den Tourismusboom an?

Mehrere Faktoren tragen zum beispiellosen Tourismusboom in Japan bei:

• Schwacher Yen: Die Abwertung des japanischen Yen macht das Land für ausländische Besucher zu einem erschwinglichen Reiseziel, insbesondere für Gäste aus den USA, Europa und Asien.
• Internationale Anziehungskraft: Japans einzigartige Mischung aus traditioneller Kultur, modernen Attraktionen und landschaftlicher Schönheit zieht weiterhin Touristen aus aller Welt an.
• Verbesserte Infrastruktur: Investitionen in Verkehr, Unterkünfte und touristische Einrichtungen erleichtern es Besuchern, auch abgelegene Regionen zu erkunden.
• Soziale Medien und Veranstaltungen: Die Beliebtheit japanischer Feste, der Küche und besonderer Erlebnisse wird durch soziale Medien verstärkt und lenkt mehr internationale Aufmerksamkeit auf Reiseziele abseits der großen Städte.

Zugleich dürften die proaktiven Bemühungen der Regierung, die Visabestimmungen zu erleichtern und den Tourismus zu fördern, den Zustrom von Besuchern in den kommenden Jahren aufrechterhalten.

Risiken und Ausblick

Trotz der positiven Entwicklung warnen Experten, dass der Anstieg der Grundstückspreise nicht überall nachhaltig sein dürfte. Höhere Baukosten und mögliche Zinserhöhungen könnten die Nachfrage dämpfen, insbesondere nach Wohnimmobilien. Auch Japans alternde und schrumpfende Bevölkerung stellt das Land langfristig vor Herausforderungen: Einige Regionen könnten Schwierigkeiten haben, ihre Wirtschaftstätigkeit aufrechtzuerhalten, sobald der erste, vom Tourismus angetriebene Aufschwung nachlässt.

Yoshida Tasuku, Forscher am NLI Research Institute, warnt:

Diese Faktoren könnten Menschen vom Kauf eines Hauses abhalten und sich dadurch negativ auf die Grundstückspreise auswirken.

Nun müssen Politik und Kommunen die Vorteile des touristisch angetriebenen Wachstums mit dem Schutz der Interessen der Einwohner und einer nachhaltigen Entwicklung in Einklang bringen. Dazu gehört, in die Infrastruktur zu investieren, Besucherströme zu steuern und die von den raschen Veränderungen betroffenen lokalen Gemeinschaften zu unterstützen.

Zusammenfassung

• Japans Grundstückspreise steigen so schnell wie seit mehr als 30 Jahren nicht mehr. Haupttreiber ist der Boom im internationalen Tourismus.
• In beliebten Reisezielen wie Hakuba, Furano, Asakusa und Takayama sind die Grundstückspreise stark gestiegen. Einige Gebiete verzeichneten binnen eines Jahres Zuwächse von mehr als 30 %.
• Stadtentwicklungsprojekte, etwa im Zusammenhang mit der Expo Osaka-Kansai 2025, treiben die Grundstückswerte in wichtigen Städten zusätzlich in die Höhe.
• Erstmals seit Jahrzehnten steigen die Grundstückspreise auch in einigen ländlichen und regionalen Gebieten. Andere Regionen verzeichnen aufgrund des Bevölkerungsrückgangs und von Naturkatastrophen weiterhin Verluste.
• Der Tourismusboom belebt die lokale Wirtschaft, bringt aber auch Herausforderungen wie Übertourismus, steigende Lebenshaltungskosten und gesellschaftliche Spannungen mit sich.
• Experten warnen, dass steigende Baukosten, höhere Zinsen und demografische Entwicklungen die Nachhaltigkeit des Preisanstiegs gefährden könnten.
• Die japanische Regierung und die Kommunen bemühen sich, die wirtschaftlichen Vorteile des Tourismus mit dem Schutz der Einwohner und langfristiger Stabilität in Einklang zu bringen.