Wie Seouls Sanierungsprojekt Hannam 3 Kellerwohnungen zu Milliarden-Won-Investments machte

Ein kleiner Keller, ein großer Anspruch auf Seouls Zukunft

Eine 26 Quadratmeter große Kellerwohnung im Sanierungsgebiet Hannam 3 in Seoul wechselte zwischen ihrer ersten Eintragung im Jahr 2003 und 2019 neunmal den Besitzer. Ihr Preis stieg von 275 Millionen Won im Jahr 2006 auf 850 Millionen Won im Jahr 2019. Die Käufer kamen aus ganz Südkorea, darunter aus Gongju, Yeongju und Chungju, während die kleine Wohnung Teil eines Viertels blieb, dessen Abriss bevorstand.

Bei 1.671 Wohnungs- und Villeneinheiten, die anhand von Immobiliendaten untersucht wurden, wechselten Kellerwohnungen innerhalb von zwei Jahrzehnten durchschnittlich 2,6-mal den Besitzer, Wohnungen oberirdisch dagegen 2,1-mal. Ihre Umschlagshäufigkeit lag damit rund 24 Prozent höher. Für den Zeitraum ab August 2020 erreichte der Medianpreis einer Kellerwohnung 1,3 Milliarden Won.

Der Reiz lag in einer künftigen Wohnung. Anspruchsberechtigte Eigentümer einer bescheidenen Kellerwohnung konnten über die Sanierungsvereinigung ein Zuteilungsrecht erhalten, ähnlich wie Eigentümer größerer Wohnungen oberirdisch. Die Investoren kauften den Zugang zu einem neuen Wohnkomplex zwischen dem Han-Fluss und dem Namsan, nicht einfach eine Wohnung zum Leben.

Für Mieter bedeutete derselbe Prozess wechselnde Vermieter, Unsicherheit über Mietkautionen und schließlich den Umzug. Im Juli 2022 waren nur 9,5 Prozent der Eigentümer von Kellerwohnungen mit einem Wohnsitz innerhalb von Hannam 3 gemeldet.

Die Genehmigungsbekanntmachung des Bezirks Yongsan vom Juni 2023 zeigt, was hinter diesen Käufen stand: ein Sanierungsgebiet von 386.395,5 Quadratmetern und ein genehmigter Plan für 5.816 Wohnungen, darunter 876 Mietwohnungen. Das Projekt veranschaulicht, wie der Ersatz alter Wohngebäude wertvolle Vermögenswerte schaffen kann, während die Menschen, die darin zur Miete wohnen, anderswo eine Unterkunft suchen müssen.

Warum die günstigste Immobilie die bevorzugte Anlage sein konnte

Hannam 3 erstreckt sich über Teile von Hannam-dong und Bogwang-dong im Bezirk Yongsan. Zu den älteren Gebäuden gehörten kleine Villen, Häuser mit mehreren Haushalten und Kellerwohnungen, auf Koreanisch Banjiha. Diese Wohnungen liegen teilweise unterhalb des Straßenniveaus und boten häufig vergleichsweise günstigen Wohnraum.

Durch die Sanierung verändert sich die Bewertung solcher Immobilien. Grundsätzlich konnte ein anspruchsberechtigtes Mitglied der Sanierungsvereinigung, das vor der Genehmigung des Verwaltungs- und Verteilungsplans im Juni 2023 beigetreten war, ein Zuteilungsrecht für eine neue Wohnung erhalten, unabhängig davon, ob sich die bestehende Immobilie im Keller oder oberirdisch befand.

Der Verwaltungs- und Verteilungsplan legt fest, wie die neuen Immobilien und finanziellen Verpflichtungen des Projekts verteilt werden. Die Mitglieder zahlen einen zusätzlichen Beitrag, der sich aus dem Preis der ihnen zugeteilten Wohnung abzüglich des festgestellten Werts ihrer bisherigen Immobilie ergibt.

Der niedrigere festgestellte Wert einer Kellerwohnung kann später einen höheren Zusatzbeitrag bedeuten. Ihr niedrigerer Kaufpreis senkt jedoch den anfänglich benötigten Betrag. Käufer, die auf die Sanierung warten konnten, erhielten so mit weniger Kapital Zugang und konnten den zusätzlichen Betrag im weiteren Projektverlauf aufbringen.

Örtliche Immobilienmakler berichteten, Investoren kauften vergleichsweise günstige Villen mit Kellerwohnungen und verkauften sie bei steigenden Preisen wieder. Besonders rege war der Handel mit Villen im Wert von 500 bis 900 Millionen Won. Einige Käufer sollen die Immobilie gekauft haben, ohne sie zu besichtigen.

Kleine Wohnungen erzielten einen höheren Quadratmeterpreis

Die Kellerwohnungen in den untersuchten Daten waren im Allgemeinen etwa 10 Quadratmeter kleiner als Wohnungen oberirdisch. Ihr Gesamtkaufpreis konnte niedriger sein, obwohl Käufer pro Quadratmeter mehr zahlten.

Von August 2020 bis 2023 lag der durchschnittliche Preis für Kellerwohnungen bei 43,84 Millionen Won pro Quadratmeter, gegenüber 34,86 Millionen Won für Wohnungen oberirdisch. Der Aufschlag für Kellerwohnungen betrug damit rund 26 Prozent, berechnet anhand dieser beiden Werte.

Von 2010 bis 2022 stiegen die Quadratmeterpreise bei Kellerwohnungen auf das 4,5-Fache ihres früheren Niveaus und bei Wohnungen oberirdisch auf das 4,1-Fache. Der Medianpreis einer Kellerwohnung erhöhte sich von 320 Millionen Won im Zeitraum 2011 bis 2014 auf 1,3 Milliarden Won im Zeitraum ab August 2020 und damit ungefähr auf das Vierfache.

Das Muster zeigte sich auch innerhalb einzelner Gebäude. Bei 181 Gebäuden, die sowohl Kellerwohnungen als auch Wohnungen oberirdisch enthielten, wurden Kellerwohnungen in 112 Fällen, also rund 62 Prozent, häufiger gehandelt. Käufer suchten wiederholt nach den kleineren Immobilien, die Zugang zum selben Sanierungsverfahren boten.

Der Handel beschleunigte sich, als Beschränkungen gelockert wurden

Kellerwohnungen wurden besonders häufig rund um die frühe New-Town-Planungsphase im Jahr 2003 gehandelt, als die Beschränkungen für Grundstücksgeschäfte nur begrenzt galten. Je 100 Kellerwohnungen wechselte 32,9-mal der Eigentümer, bei Wohnungen oberirdisch waren es 21,5-mal.

Die Regierung von Präsident Lee Myung-bak hob Ende 2008 in weiten Teilen des Großraums Seoul außerhalb von Gangnam, Seocho und Songpa die Beschränkungen für Spekulationsgebiete auf. Im Jahr 2009 setzte sie die zusätzliche Kapitalertragsteuer für Eigentümer mehrerer Wohnungen vorübergehend aus und lockerte die Genehmigungspflicht für den Kauf kleiner Grundstücke in Sanierungsgebieten.

In jenem Jahr gab es je 100 Kellerwohnungen 15,1 Eigentümerwechsel, gegenüber 11,4 bei Wohnungen oberirdisch. 2014, als die zusätzliche Kapitalertragsteuer für Eigentümer mehrerer Wohnungen abgeschafft und die Steuern auf schnelle Weiterverkäufe gesenkt wurden, lagen die entsprechenden Zahlen bei 12,7 und 9,5.

In Zeiten strengerer Beschränkungen war der Unterschied bei der Handelshäufigkeit zwischen den beiden Wohnungstypen geringer. Die Daten zeigen, dass der günstigere Zugang zur Sanierung in Phasen, in denen Kauf und Weiterverkauf einfacher wurden, zu mehr Transaktionen führte.

Die Eigentümer lebten zunehmend außerhalb des Viertels

In ganz Hannam 3 sank die Zahl der Eigentümer mit gemeldetem Wohnsitz innerhalb des Bezirks von 2.189 Eigentumsanteilen im Jahr 2002 auf 738 im Jahr 2022, ein Rückgang um rund 66 Prozent. Ihr Anteil an der Fläche des Entwicklungsgebiets fiel von mehr als 55 auf etwa 19 Prozent.

Im selben Zeitraum stieg die Zahl der in Gangnam, Seocho, Songpa und Bundang gemeldeten Eigentümer von 163 auf 799 Eigentumsanteile. 2022 war diese Gruppe größer als die der innerhalb von Hannam 3 gemeldeten Eigentümer. Auswärtige Eigentümer hielten etwa 62 Prozent der Fläche des Entwicklungsgebiets.

Bei der Auswertung der Grundbucheinträge wurden Eigentumsanteile anteilig gezählt. Zwei Personen, die jeweils die Hälfte einer Immobilie besaßen, zählten jeweils als ein halber Eigentumsanteil. Als örtliche Eigentümer galten Personen anhand ihrer jeweils aktuellen Meldeadresse, nicht aufgrund eines durchgehenden Wohnsitzes seit der Zeit vor der Sanierung.

Immobilien wurden auch an die nächste Generation weitergegeben. Unter den 323 Empfängern von Grundstücksschenkungen zwischen 2018 und 2021 waren 93 in ihren Zwanzigern, 75 in ihren Dreißigern und 22 minderjährig. Zusammen waren 190 Empfänger, also rund 59 Prozent, jünger als 40 Jahre.

Auch der allgemeine Preisanstieg war erheblich. Die durchschnittlichen amtlichen Bodenrichtwerte der untersuchten Grundstücke in Hannam-dong und Bogwang-dong stiegen nach 2003 um mehr als 1.100 Prozent. Die gestiegenen Werte eröffneten Möglichkeiten für Weiterverkäufe und für die Übertragung von Immobilien an jüngere Familienmitglieder.

Mieter waren vor ihrem Umzug mit Unsicherheit konfrontiert

Ein früherer Mieter einer Kellerwohnung in Hannam 3 erfuhr von einem Nachbarn, dass der Vermieter die Wohnung verkauft hatte. Da ihm die Kontaktdaten des neuen Eigentümers fehlten, sorgte er sich, seine Mietkaution nicht zurückzubekommen.

Das Jeonse-System in Südkorea macht diese Sorge besonders ernst. Statt der üblichen monatlichen Miete zahlt der Mieter eine hohe Kaution, die der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben muss. Wenn eine Wohnung den Besitzer wechselt, ist es wichtig zu wissen, wer für diese Rückzahlung verantwortlich ist.

Die Mieterrechtsgruppe Minsnail Union machte darauf aufmerksam, dass es keine gesetzliche Pflicht gibt, Mieter über einen Eigentümerwechsel zu informieren. Das führe zu Problemen. Ein anderer Mieter berichtete von einer unterbrochenen Wasserversorgung und einem Wasserleck, das der Vermieter nicht reparierte.

Aktivisten brachten die mangelhafte Instandhaltung mit der wirtschaftlichen Logik der Sanierung in Verbindung: Wenn der erwartete Wert der neuen Wohnung den Kaufpreis treibt, ist ein Eigentümer, der auf den Weiterverkauf setzt, weniger geneigt, das bestehende Haus zu reparieren.

Ein Umzug stellt ältere Bewohner vor zusätzliche Schwierigkeiten, wenn sie auf Freunde in der Nähe, Sozialdienste und Menschen angewiesen sind, die mit ihren medizinischen Bedürfnissen vertraut sind. Lee Kang-hoon, Anwalt und Leiter der Mieterberatungsorganisation Tenants 114, beschrieb diese Beziehungen vor Ort als praktische Unterstützung, die Bewohner verlieren, wenn sie in eine fremde Umgebung ziehen.

Ein im Oktober 2024 veröffentlichter Bericht schilderte, dass Entschädigungen und Umzugshilfen auf Mieter beschränkt waren, die bereits vor 2009 in ihren Wohnungen gelebt hatten. Außerdem berichtete er von Bewohnern, die Schwierigkeiten hatten, die für die Unterstützung erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen.

Mehr Wohnungen bedeuteten nicht mehr Platz für alle

Der Bezirk Yongsan genehmigte im Juni 2023 insgesamt 5.816 Wohnungen in 197 Gebäuden, davon 4.940 zum Verkauf und 876 zur Vermietung. Spätere Darstellungen nannten eine Gesamtzahl von 5.970, während ein Bericht über eine Versteigerung von 5.988 Wohnungen in 127 Gebäuden sprach. Später nahm der Bezirk die Beratungen über einen überarbeiteten Plan wieder auf; die hier genannten Bekanntmachungen enthalten keine endgültige aktualisierte Gesamtzahl der Wohnungen.

Der genehmigte Anteil an Mietwohnungen entsprach rund 15 Prozent der Gesamtzahl von 2023. Von den 4.940 zum Verkauf vorgesehenen Wohnungen wurden 4.069 den bisherigen Immobilieneigentümern zugeteilt, 831 waren für den freien Verkauf bestimmt und 40 wurden zurückgestellt.

Eine spätere Erhebung zur Umsiedlung erfasste 7.182 Mieterhaushalte und neun örtliche Haushalte, die sich für eine Barabfindung entschieden, insgesamt also 7.191 wegziehende Haushalte. Eine frühere Finanzierungsprognose ging davon aus, dass etwa 8.300 Haushalte umziehen würden, darunter rund 6.300 Mieterhaushalte.

Verglichen mit den später genannten 5.970 geplanten Wohnungen überstieg die erfasste Zahl von 7.191 wegziehenden Haushalten die Zahl der neuen Wohnungen um 1.221. Aus der früheren Schätzung von 8.300 wegziehenden Haushalten und den genehmigten 5.816 Wohnungen ergab sich eine Differenz von rund 2.500.

Diese Vergleiche erklären den Druck auf Mieter. Gebäude mit zahlreichen kleinen, preisgünstigen Wohnungen werden durch eine geringere Zahl größerer Wohnungen ersetzt, von denen die meisten Eigentümern zugeteilt werden. Während Abriss und Bau müssen die wegziehenden Haushalte anderswo eine Unterkunft finden, was die Nachfrage auf den umliegenden Mietmärkten erhöht.

Billionen Won finanzierten den Umzug

Die Sanierungsvereinigung erhielt von einem Konsortium aus vier großen Geschäftsbanken Umsiedlungskredite in Höhe von 2,1 Billionen Won. Über eine von KB Securities organisierte Finanzierung kamen weitere 400 Milliarden Won hinzu. Zusammen beliefen sich die Pakete auf 2,5 Billionen Won.

Für das zweite Finanzierungspaket gab eine Zweckgesellschaft Wertpapiere an Investoren aus und verlieh den Erlös an die Vereinigung. Hyundai Engineering & Construction, das Bauunternehmen des Projekts, übernahm eine gesamtschuldnerische Garantie, während KB Securities eine Abnahmezusage zur Absicherung der Finanzierung bereitstellte.

Beide Kreditpakete waren mit Zinssätzen im niedrigen Sechs-Prozent-Bereich ausgestattet. Kapital und Zinsen sollten bis November 2028 zurückgezahlt werden. Der Finanzierungsbericht rechnete mit weiteren Krediten in Höhe mehrerer Billionen Won zur Finanzierung der Bauarbeiten.

Das Projekt umfasst auch öffentliche Infrastruktur. Die Genehmigung von 2023 führt 51.849,3 Quadratmeter Straßen, 27.263,6 Quadratmeter Parks, ein 10.755,4 Quadratmeter großes Schulgrundstück, Sozialeinrichtungen und öffentliche Verwaltungsgebäude auf.

Die Vereinigung verteidigte die Sanierung in einer schriftlichen Stellungnahme. Ihre Mitglieder hätten nach zwei Jahrzehnten voller Schwierigkeiten auf legalem und transparentem Weg bessere Wohnbedingungen angestrebt. Verzögerungen erhöhten die finanzielle Belastung der Mitglieder; schnellere Genehmigungen trügen dazu bei, schneller besseren Wohnraum bereitzustellen.

Eine Versteigerung bot einen weiteren Weg zu einem Wohnungszuteilungsrecht

Eine Immobilie, die im Rahmen einer von einem Kreditgeber eingeleiteten Versteigerung angeboten wurde, umfasste ein 105 Quadratmeter großes Grundstück und ein 99 Quadratmeter großes Gebäude. Ihr Schätzwert lag bei 3,43 Milliarden Won. Der Abriss hatte bereits begonnen, sodass der größte Teil des Schätzwerts auf das Grundstück entfiel.

Ein Mitglied der Sanierungsvereinigung Hannam 3 beschrieb die mit der Immobilie verbundenen Rechte zum Zeitpunkt der Genehmigung im Jahr 2023:

Zum Zeitpunkt der Genehmigung des Verwaltungs- und Verteilungsplans im Jahr 2023 bestand für das Objekt neben dem ausschließlichen Nutzungsrecht für eine 84-㎡-Wohnung auch Anspruch auf eine Rückerstattung von etwa 100 Millionen Won.

Für gewöhnliche Käufe nach der Genehmigung gelten in ausgewiesenen Spekulationsgebieten Beschränkungen für die Übertragung der Mitgliedschaft in der Sanierungsvereinigung, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen. Der Bericht zur Versteigerung stellte den vom Kreditgeber eingeleiteten Verkauf als einen weiteren Weg dar, über den ein erfolgreicher Bieter eine Mitgliedschaft erwerben könnte, ohne eine Genehmigung für den Grundstückskauf oder einen Finanzierungsplan zu benötigen. Als Termin war der dritte Tag des folgenden Monats angesetzt, ohne dass ein konkreter Kalendermonat genannt wurde.

Der Reiz entspricht dem der Kellerwohnungen: Die Immobilie begründet einen Anspruch auf eine künftige Wohnung. Am anderen Ende des Marktes wurde ein Einfamilienhaus mit einem 126 Quadratmeter großen Grundstück in Bogwang-dong Berichten zufolge für 4,5 Milliarden Won verkauft.

Hyun Bang Shin, Professor für Geografie und Stadtforschung an der London School of Economics, beschrieb den finanziellen Reiz des Wohnungseigentums:

Der jahrelange Preisanstieg bei Eigentumswohnungen hat gewissermaßen die Überzeugung entstehen lassen, dass diese Wohnform Vermögenswerte am besten sichern kann, die viele Familien aufzubauen versuchten.

Offizielle Meilensteine und ein sich ändernder Zeitplan

Aus der Genehmigungsbekanntmachung des Bezirks Yongsan geht hervor, dass der Planungsprozess zwei Jahrzehnte dauerte, bevor der Verteilungsplan genehmigt wurde. Die Bekanntmachung zur Konsultation vom Januar 2025 dokumentiert weitere Änderungen, nachdem ein städtischer Ausschuss den Vorschlag geprüft hatte.

• 18. November 2003: Hannam wurde als New-Town-Gebiet ausgewiesen.
• 1. Oktober 2009: Seoul genehmigte Änderungen am Sanierungsgebiet und am Förderplan.
• 4. September 2012: Die Sanierungsvereinigung erhielt die Genehmigung zur Gründung.
• 29. März 2019: Der Bezirk Yongsan genehmigte den Projektdurchführungsplan.
• 23. Juni 2023: Der Bezirk genehmigte den Verwaltungs- und Verteilungsplan gemäß Artikel 78 des Gesetzes zur Verbesserung städtischer Gebiete und Wohnumgebungen.
• 23. Dezember 2024: Seouls Ausschuss für Stadtsanierung genehmigte einen überarbeiteten Vorschlag mit Änderungen.
• 31. Januar bis 14. Februar 2025: Der Bezirk Yongsan legte den überarbeiteten Vorschlag erneut zur öffentlichen Einsichtnahme und Stellungnahme aus.

Die Bauzeitpläne haben sich verschoben. Der Finanzierungsplan sah einen Baubeginn 2025 und die Fertigstellung 2028 vor; spätere Darstellungen nannten 2026 als Baubeginn und 2029 als Jahr des Einzugs. Für die Rückzahlung der Umsiedlungskredite blieb November 2028 als Termin angegeben.

Die Erkenntnisse zur Eigentümerstruktur beruhen auf 5.021 öffentlichen Datensätzen zu 3.244 Grundstücken. Sie identifizieren 12.616 Eigentümer und 9.459 Eigentümerwechsel im Zeitraum von 2002 bis 2022. Einige Daten könnten nicht verfügbar gewesen sein, weil Grundbücher geschlossen worden waren. Die Erkenntnisse dokumentieren einen langfristigen Transfer von Eigentumsrechten, während das Viertel auf die Sanierung wartete.

Die wichtigsten Punkte

• Die Kellerwohnungen in Hannam 3 wechselten im untersuchten Zeitraum etwa 24 Prozent häufiger den Besitzer als Wohnungen oberirdisch.
• Von August 2020 bis 2023 erzielten Kellerwohnungen pro Quadratmeter etwa 26 Prozent höhere Verkaufspreise als Wohnungen oberirdisch.
• Im Juli 2022 waren nur 9,5 Prozent der Eigentümer von Kellerwohnungen mit einem Wohnsitz innerhalb des Bezirks gemeldet.
• Die Genehmigung vom Juni 2023 sah 5.816 Wohnungen vor, darunter 876 Mietwohnungen; spätere Projektbeschreibungen nannten höhere Gesamtzahlen.
• Eine spätere Erhebung erfasste 7.191 wegziehende Haushalte und damit mehr als die 5.970 Wohnungen, die in diesem Bericht genannt wurden.
• Die Vereinigung erhielt 2,5 Billionen Won für Umsiedlungskredite; die Rückzahlung war für November 2028 vorgesehen.
• Spätere Projektbeschreibungen nannten 2029 als Zieljahr für die Fertigstellung oder den Einzug.