Vietnam schlägt eindeutige Kennungen für Grundstücke, rechtsgültige digitale Zertifikate und strengere Regeln für brachliegende Projekte vor

Eine digitale Identität für jedes Grundstück

Vietnam will jedem Grundstück eine landesweit eindeutige Kennung zuweisen, elektronische Landzertifikate als rechtlich gleichwertig zu Papierdokumenten anerkennen und Beamten untersagen, Einwohner zur erneuten Vorlage von Informationen aufzufordern, die bereits in Regierungsdatenbanken gespeichert sind. Das sieht eine geplante umfassende Reform des Landgesetzes vor.

Justizminister Hoang Thanh Tung stellte den Vorschlag am 22. Oktober auf der zweiten Sitzung der 16. Nationalversammlung vor, gemeinsam mit Änderungen am Wohnungsgesetz und am Gesetz über Immobiliengeschäfte. Zusammen würden die drei Entwürfe verändern, wie Land registriert, bewertet, zurückgefordert und entwickelt wird, wie Immobilienkäufer geschützt werden und wie Miet- und Sozialwohnungen bereitgestellt werden.

Der Landgesetzentwurf verbindet eine einfachere Verwaltung mit stärkerem Druck auf Entwickler, zugeteiltes Land zu nutzen. Investoren, deren Projekte brachliegen oder hinter dem Zeitplan zurückbleiben, müssten mit Zahlungen rechnen, die mit der Dauer des Verstoßes steigen. Land, das länger als 60 Monate ungenutzt bleibt, könnte der Staat zurückfordern.

Für Haushalte betreffen die unmittelbarsten geplanten Änderungen den Papierkram, Entschädigungen und den Zugang zu Wohnraum. Elektronische Unterlagen würden rechtlich anerkannt, Einwohner, denen Wohnland entzogen wird, hätten mehrere mögliche Entschädigungsmodelle zur Auswahl, und das Wohnungsgesetz erhielte ein eigenes Kapitel zum Mietwohnungsbau.

Ausschüsse der Nationalversammlung unterstützten die Notwendigkeit von Änderungen, forderten aber zugleich stärkere Schutzvorkehrungen. Ihre Bedenken betreffen unnötige Landrückforderungen für gewerbliche Projekte, die Verwaltung von Zahlungen aus Immobilienverträgen und die Prüfung der Anspruchsberechtigung, damit Wohnraumförderung den vorgesehenen Empfängern zugutekommt.

Die Gesetzentwürfe werden noch beraten. Die Verabschiedung der Landrechtsreform ist für 2026 vorgesehen, bevor bestimmte bestehende Vorschriften zur Dezentralisierung und zur Bewältigung von Problemen in der Landverwaltung am 28. Februar 2027 auslaufen.

Was würde sich beim Grundbuchamt ändern?

Die geplante Grundstückskennung würde jeder einzelnen Landfläche in Vietnam eine eindeutige Referenz zuweisen. Ein Grundstück ist eine einzeln erfasste Landfläche. Mit einer eindeutigen Kennung könnten Beamte die Registrierung, das Zertifikat und weitere Verwaltungsunterlagen miteinander verknüpfen, ohne sich allein auf Adressen oder Beschreibungen zu stützen.

Papiergebundene und elektronische Registrierungen sowie Zertifikate über Landnutzungsrechte und das Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten hätten denselben Rechtswert. Einwohner könnten daher ein anerkanntes elektronisches Dokument für denselben rechtlichen Zweck wie das entsprechende Papierdokument verwenden.

Behörden, die Verwaltungsverfahren bearbeiten, dürften keine Informationen anfordern, die bereits in Datenbanken vorliegen. Für Einwohner, die ein Verfahren rund um Land abwickeln, würde das weniger wiederholte Einreichungen bedeuten, wenn die erforderlichen Angaben bereits erfasst sind.

Auch die Zuständigkeiten der Kommunal- und Provinzbehörden würden klarer aufgeteilt. Kommunen würden in der Regel Angelegenheiten von Haushalten, Einzelpersonen und Wohngemeinschaften bearbeiten. Die Provinzen wären für Organisationen, Menschen vietnamesischer Herkunft im Ausland und Projekte zuständig, die sich über mindestens zwei Kommunen erstrecken.

Der Ausschuss für Wirtschaft und Finanzen forderte außerdem Lösungen für noch offene Registrierungs- und Zertifikatsanträge. In seiner Prüfung verknüpfte er den neuen Verwaltungsrahmen mit einem praktischen Anliegen: Fälle zu bearbeiten, in denen die Ausstellung von Dokumenten bereits auf sich warten lässt.

Ein kürzeres Gesetz und ein Zeitplan für die Verabschiedung

Das geänderte Landgesetz hätte 13 Kapitel und 112 Artikel, verglichen mit 16 Kapiteln und 260 Artikeln im Gesetz von 2024. Das wären 148 Artikel beziehungsweise rund 57 Prozent weniger. Weiterhin geeignete Vorschriften zu den Rechten der Landnutzer sollen im Gesetz bleiben, während detaillierte Verfahren in Regierungsverordnungen geregelt werden sollen.

Die Regierung erklärte, die Reform solle die Resolution 21-NQ/TW vom 28. Juli 2026 umsetzen und Schwierigkeiten bei der Anwendung des Landgesetzes von 2024 beheben. Der Gesetzgebungszeitplan trägt auch dem nahenden Auslaufen befristeter Regelungen Rechnung.

Die wichtigsten Termine sind:

• 28. Juli 2026: Die Resolution 21-NQ/TW legte die Leitlinien für die Überarbeitung des Landgesetzes und damit verbundener Rechtsvorschriften fest.
• 16. Oktober: Pham Thi Hong Yen, hauptamtliches Mitglied der Nationalversammlung und Mitglied des Ausschusses für Wirtschaft und Finanzen, skizzierte bei einer Pressekonferenz zur Sitzung die politische Ausrichtung.
• 22. Oktober: Die Nationalversammlung hörte die Vorstellungen und Ausschussbewertungen zu allen drei Gesetzentwürfen; für später am selben Tag waren Beratungen in Arbeitsgruppen angesetzt.
• Im Laufe des Jahres 2026: Ziel ist es, das überarbeitete Landgesetz fertigzustellen und zu verabschieden. Die Beratung und Verabschiedung werden auf der zweiten Sitzung erwartet.
• 28. Februar 2027: Bestimmte geltende Landvorschriften laufen aus. Daher muss das Ersatzgesetz vor dem 1. März verabschiedet werden.

Der Ausschuss forderte landesweit stabile und einheitliche Regeln zu Landrückforderungen, Entschädigungen und Umsiedlungen. Wenn detaillierte Verfahren in Regierungsverordnungen geregelt werden, wird die Abgrenzung zwischen gesetzlichen Rechten und Ausführungsbestimmungen zu einem wichtigen Teil der Gesetzgebung.

Brachliegende Projekte müssten mit steigenden Kosten rechnen

Entwickler, die für Investitionsprojekte vorgesehene Grundstücke ungenutzt lassen oder deren Nutzung verzögern, müssten mit fortschreitender Dauer des Verstoßes zunehmend höhere Beträge zahlen. Würde das Land auch nach mehr als 60 Monaten noch nicht genutzt, könnte der Staat es zurückfordern.

60 Monate entsprechen fünf Jahren. Der Vorschlag verbindet somit steigende finanzielle Belastungen mit einer späteren Rückforderung, statt sich auf eine einmalige Zahlung zu beschränken, während ein stockendes Projekt weiterhin Land beansprucht.

Auch die bisherige Leistung eines Investors würde bei der Vergabe von Land für ein weiteres Projekt eine Rolle spielen. Fortschritte bei der Nutzung von Land und der Umsetzung früherer Investitionen würden als Grundlage für Entscheidungen über die Zuteilung und Verpachtung von Land sowie über die Genehmigung einer Änderung der Landnutzung dienen.

Der Entwurf würde zwischen der Vergabe von Land durch eine Versteigerung von Landnutzungsrechten und der Auswahl eines Projektinvestors durch ein Ausschreibungsverfahren unterscheiden. Ausschreibungen würden für Projekte gelten, die besondere finanzielle Leistungsfähigkeit, Erfahrung, Technologie, Bauqualität, Lieferfristen oder eine koordinierte Infrastruktur erfordern. Versteigerungen würden für Land gelten, das der Staat zurückgefordert oder verwaltet hat, darunter bestimmte Pachtverträge mit jährlicher Zahlung.

Personen und Organisationen, die Land vom Staat pachten, dürften wählen, ob sie die Pacht einmalig für die gesamte Laufzeit oder jährlich zahlen. Der Entwurf würde zudem zwischen Änderungen der Landnutzung, die eine Genehmigung erfordern, und solchen, die keiner Genehmigung bedürfen, unterscheiden.

Beim Entzug von Land steht der Schutz von Haushalten im Mittelpunkt

Der Entwurf behält die Gründe für die Rückforderung von Land für Verteidigung, Sicherheit und Vorhaben im nationalen oder öffentlichen Interesse weitgehend bei, wie sie im Landgesetz von 2024 und in der Resolution 254/2025/QH15 festgelegt sind. Die Regierung schlägt vor, einen weiteren Verteidigungs- oder Sicherheitsfall sowie zwei weitere Fälle für Vorhaben im nationalen oder öffentlichen Interesse aufzunehmen.

Phan Van Mai, Vorsitzender des Ausschusses für Wirtschaft und Finanzen, forderte eine genaue Prüfung dieser Gründe, insbesondere bei Projekten mit gewerblichem Zweck. Der Ausschuss will sicherstellen, dass eine Rückforderung tatsächlich notwendig ist und Missbrauch verhindert wird.

Menschen, denen Wohnland entzogen wird, könnten eine Entschädigung in Form von Land mit gleicher Nutzung, anderem Land oder Geld erhalten. Zu den geplanten Regelungen zählen außerdem eine Umsiedlung am ursprünglichen Standort, die Verlegung des betroffenen Wohngebiets auf den verbleibenden Teil eines Grundstücks oder die Nutzung eines anderen Grundstücks derselben Person innerhalb der Kommune.

In Umsiedlungsgebieten sollen unterschiedliche Wohnstandards und Wohnungsgrößen angeboten werden, passend zur Entschädigungssumme und zur Zahlungsfähigkeit der Haushalte. Für eine Familie, die umziehen muss, würden diese Wahlmöglichkeiten den Wohnort und die Höhe möglicher zusätzlicher Kosten beeinflussen.

Bei der Pressekonferenz am 16. Oktober beschrieb das Mitglied der Nationalversammlung Pham Thi Hong Yen eine politische Ausrichtung, nach der Umsiedlungsregelungen abgeschlossen sein müssen, bevor Entschädigungs- und Umsiedlungspläne sowie der Landentzug genehmigt werden. In seiner anschließenden Prüfung verlangte der Ausschuss Klarheit über den Schutz der Betroffenen, wenn Land entzogen wird, bevor ein Entschädigungsplan genehmigt ist. Die Reihenfolge von Umsiedlung, Genehmigung der Entschädigung und Landentzug muss daher noch von den Abgeordneten geklärt werden.

Der Ausschuss forderte außerdem Regeln zum Schutz von Wohnraum, Lebensbedingungen und Lebensgrundlagen nach einem Landentzug. Damit soll die Entschädigung auch die praktischen Kosten für den Wiederaufbau des Alltags berücksichtigen.

Landpreise sollen sich an Tabellen und Daten orientieren

Der Entwurf würde die geltenden Vorschriften zu konkreten Landpreisen und Beratungsstellen für Landpreise streichen und den Schwerpunkt stattdessen auf Landpreistabellen und Anpassungskoeffizienten legen. Eine Preistabelle enthält festgelegte Werte; ein Koeffizient ist ein Multiplikator, mit dem ein Tabellenwert für die jeweilige Berechnung angepasst wird.

Der geplante Rahmen würde außerdem Regeln für Sätze zur Berechnung von Landnutzungszahlungen, Pacht und Entschädigungen sowie für die Ermittlung der Kosten des Infrastrukturbaus festlegen. Diese Berechnungen beeinflussen sowohl die Zahlungen der Landnutzer an den Staat als auch die Entschädigung, die Einwohner bei einem Landentzug erhalten.

Nach Angaben der Regierung soll die Bewertung objektiv, öffentlich und transparent sein und sich auf Landunterlagen und einschlägige Fachdatenbanken stützen. Pham Thi Hong Yen bezeichnete die Verknüpfung dieser Datensätze und den Einsatz wissenschaftlicher Methoden als Möglichkeiten, Preismanipulationen und künstlich festgesetzte Preise einzudämmen.

Der Ausschuss von Phan Van Mai verlangte Leitlinien, nach denen lokale Preistabellen und Koeffizienten sowohl nach unten als auch nach oben angepasst werden können. Er bat außerdem um weitere Arbeiten zur Preisfestsetzung für Land in Industriegebieten und -parks, die mit öffentlichen Mitteln errichtet wurden, sowie zur Nutzung öffentlicher Vermögenswerte im Zusammenhang mit Land.

Auch die Landplanung würde sich zusammen mit der Bewertung ändern. Die Inhalte zur Landnutzung würden in die Provinzplanung integriert, statt als eigene Planungskategorie geführt zu werden. Kommunale Landnutzungspläne würden vereinfacht, digitalisiert und mit einschlägigen Plänen verknüpft.

Der Ausschuss will, dass kommunale Pläne den Bedarf und den Umsetzungsfortschritt abbilden, statt eine weitere Planungsebene oder eine eigenständige Rechtsgrundlage für Investitionsprojekte zu schaffen. Bei den meisten Zielen für die Landvergabe befürwortet er Flexibilität, zugleich aber strenge Flächenkontrollen für Wald-, Reis-, Verteidigungs- und Sicherheitsland.

Schutz der letzten 5 Prozent eines Immobilienvertrags

Der Entwurf zum Gesetz über Immobiliengeschäfte würde eine Schutzregelung für die verbleibenden 5 Prozent des Vertragswerts einführen, etwa durch ein Sicherungs- oder Treuhandkonto oder eine Vereinbarung der Parteien. Auf einem Treuhandkonto wird Geld unter festgelegten Bedingungen verwahrt, die bestimmen, wann es freigegeben wird.

Der Ausschuss von Phan Van Mai will im Gesetz selbst festlegen, wie dieses Geld verwaltet und mit Risiken umgegangen wird. Außerdem forderte er klarere Regeln dazu, wann Käufer oder Mieter mit Kaufoption freiwillig selbst die Verfahren zur Ausstellung ihrer Eigentumszertifikate durchführen können und unter welchen Voraussetzungen Garantien genehmigt und einzelnen Käufern ausgestellt werden.

Auch Anzahlungen bereiten dem Ausschuss Sorgen. Er verlangte eine klare Abgrenzung zwischen einer echten Anzahlung und Geld, das von Kunden als Vorfinanzierung eingezogen wird, bevor ein Projekt die Voraussetzungen für den Verkauf erfüllt. Davon hängt ab, wann Entwickler Kundengelder einnehmen dürfen und welche Schutzvorkehrungen für diese Zahlungen gelten.

Der Entwurf würde elektronische Immobilienverträge anerkennen und elektronische Identifikationscodes für erfasste Organisationen, Einzelpersonen und Immobilien einführen. Kaufverträge für Wohnungen sollen vor ihrer Verwendung im Informationssystem für den Wohnungs- und Immobilienmarkt veröffentlicht werden.

Der Ausschuss bat die Abgeordneten um Klarstellung, wie die Veröffentlichung von Verträgen mit den geltenden Anforderungen zur Registrierung von Standardverträgen vereinbar wäre und wann eine notarielle Beurkundung oder Beglaubigung verpflichtend oder freiwillig wäre. Zusammen mit der Grundstücksidentifikation nach dem Landgesetz würden diese Maßnahmen den Einsatz digitaler Unterlagen in der Immobilienverwaltung und bei Transaktionen ausweiten.

Projektübertragungen sollen stärker in die Zuständigkeit der Lokalbehörden fallen

Die Volkskomitees der Provinzen würden über die Übertragung ganzer Immobilienprojekte oder von Projektteilen entscheiden, darunter auch Projekte, deren Investitionspolitik vom Premierminister gebilligt wurde. Die Provinzspitzen wären dafür verantwortlich zu prüfen, ob die Übertragungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Entwickler, die ein Projekt übertragen, müssten rechtliche Unterlagen, Projektakten, Kundendaten, Geld sowie damit verbundene Rechte und Pflichten übergeben. Für Käufer, die auf ein Zuhause warten, würde die Übertragung der Verpflichtungen gegenüber Kunden damit zu einem klar geregelten Bestandteil des Entwicklerwechsels.

Der Ausschuss für Wirtschaft und Finanzen bat um weitere Prüfung stockender Projekte, bei denen der bisherige Investor nicht leistungsfähig ist oder noch Landabgaben schuldet, aber ein geeigneter Nachfolger das Projekt fortführen würde. Er verlangte eine Bewertung der Schuldeneintreibung, Kosten, Zeitpläne und Verpflichtungen gegenüber Kunden, einschließlich möglicher Regelungen, nach denen ein neuer Investor ausstehende finanzielle Verpflichtungen übernimmt.

Der Entwurf des Gesetzes über Immobiliengeschäfte hätte 10 Kapitel und 61 Artikel, also 22 weniger als das Gesetz von 2023. Vorgesehen ist, sieben Geschäftsvoraussetzungen zu streichen, darunter fünf für Immobilienhandelsplattformen, vier von zwölf Verwaltungsverfahren abzuschaffen und sieben weitere zu vereinfachen. Vier von zwölf entspricht einem Drittel der bestehenden Verfahren.

Auch eine damit verbundene Frage der Landpolitik ist noch offen: Soll die Resolution 171/2024/QH15 dauerhaft in das Gesetz aufgenommen werden, um kommerzielle Wohnbauprojekte mit übertragenen oder bereits bestehenden Landnutzungsrechten zu ermöglichen, oder soll das Pilotprojekt im Rahmen dieser Resolution fortgesetzt werden? Der Ausschuss forderte die Regierung auf, sich für einen Ansatz zu entscheiden.

Mietwohnungen sollen eigene Regeln erhalten

Der Entwurf des Wohnungsgesetzes würde Wohnraum in vier Gruppen einteilen: kommerzielle Wohnungen, Mietwohnungen, Dienstwohnungen und geförderte Wohnungen. Er hätte 13 Kapitel und 130 Artikel, 68 weniger als das Gesetz von 2023, und ein neues Kapitel ausschließlich zu Mietwohnungen.

Das Mietwohnungskapitel würde Anspruchsberechtigte, öffentliche und private Investitionen, Projektanforderungen, Investitionsverfahren, Fördermaßnahmen, Mieten und Verwaltung regeln. Investoren könnten die Mieten mit den Mietern vereinbaren, der Betrag dürfte jedoch die vom Volkskomitee der Provinz festgelegte Obergrenze nicht überschreiten.

Bei der geplanten Mietberechnung würden die Amortisierung der Bauinvestitionen, Instandhaltung, Betrieb, Steuern, Gebühren, sonstige angemessene Kosten und der im Geschäftsplan vorgesehene Gewinn berücksichtigt. Damit wären die Erträge der Investoren an eine von der Provinz festgelegte Mietobergrenze geknüpft.

Die Provinzbehörden würden entscheiden, wie Entwickler kommerzieller Wohnprojekte ihren Verpflichtungen zum Bau von Miet- oder Sozialwohnungen nachkommen: durch Flächen innerhalb des Projekts, an einem anderen Standort oder durch eine entsprechende Ausgleichszahlung. Der von Phan Chi Hieu geleitete Ausschuss für Gesetzgebung und Justiz forderte eine sorgfältige Prüfung der Pflichten der Entwickler, darunter ihre Beiträge zur Infrastruktur.

Der Entwurf des Wohnungsgesetzes würde 20 von 21 Verwaltungsverfahren an die Lokalbehörden übertragen und drei Viertel der Geschäftsvoraussetzungen streichen. Das Bauministerium würde das Verfahren für die Vermietung von Dienstwohnungen behalten. Bestimmte Beschäftigte, die in besonders benachteiligte Kommunen, Grenzgebiete oder auf Inseln entsandt oder versetzt werden, sollen von der Miete für Dienstwohnungen befreit werden.

Weiterverkauf von Sozialwohnungen und Streitigkeiten in Wohnanlagen

Käufer von Sozialwohnungen dürften diese fünf Jahre nach vollständiger Zahlung weiterverkaufen, sofern sie ein Zertifikat erhalten haben und an eine Person verkaufen, die zum Kauf einer Sozialwohnung berechtigt ist. Die Frist würde somit mit dem Abschluss der Zahlung beginnen; die Anspruchsvoraussetzungen müssten auch für den nächsten Käufer erfüllt sein.

Der Entwurf würde zudem Pilotmaßnahmen für Sozialwohnungen gemäß der Resolution 201/2025/QH15 der Nationalversammlung und der Regierungsresolution 66.15/2026/NQ-CP aufnehmen. Der Ausschuss von Phan Chi Hieu forderte transparente Prüfungen der Anspruchsberechtigung, um den Missbrauch von Fördermaßnahmen und Spekulation mit Wohnraum zu verhindern.

Die Lokalbehörden würden festlegen, wo Entwickler Grundstücke parzellieren und Parzellen zum Bau von Wohnhäusern an Einwohner verkaufen dürfen: in Städten der Klasse III und anderen erfassten Gebieten. Der Ausschuss empfahl, diese Praxis in städtischen Gebieten, insbesondere in Großstädten, möglichst zu begrenzen.

Die Vorschriften zur Erneuerung von Wohnanlagen würden den Wiederaufbau mit der Stadterneuerung und dem Schutz von Eigentumsrechten verbinden. Der Ausschuss verlangte Lösungen für Streitigkeiten über Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungsbeiräte, Parkplätze und die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Privateigentum.

Der Landgesetzentwurf sieht außerdem eine verpflichtende Vermittlung vor, bevor staatliche Stellen Landstreitigkeiten entscheiden. Anschließend sollen Klagen vor Gericht möglich sein, wenn Einwohner mit Entscheidungen über Beschwerden durch Vorsitzende der Volkskomitees auf Provinz- oder Kommunalebene nicht einverstanden sind. Bei einer Vermittlung wird versucht, eine Einigung zu erzielen, bevor eine Behörde über den Streit entscheidet.

Die praktischen Auswirkungen der drei Gesetzentwürfe würden über kürzere Formulare hinausgehen: Haushalte würden andere Unterlagen nutzen, Investoren neue Pflichten übernehmen und Lokalbehörden mehr Entscheidungen treffen. Die Ausschüsse fordern präzise Regeln zu Entschädigungen, Kundengeldern, Anspruchsberechtigung und Zuständigkeit, bevor diese Befugnisse ausgeübt werden.

Die wichtigsten Punkte

• Jedes Grundstück soll eine landesweit eindeutige Kennung erhalten; elektronische Zertifikate sollen Papierdokumenten rechtlich gleichgestellt werden.
• Behörden dürften keine Informationen anfordern, die bereits in Datenbanken gespeichert sind.
• Für brachliegendes Projektland sollen die Abgaben steigen; nach mehr als 60 Monaten ohne Nutzung könnte der Staat das Land zurückfordern.
• Die Abgeordneten fordern stärkere Schutzvorkehrungen bei Landrückforderungen, Entschädigungen und Umsiedlungen.
• Der Gesetzentwurf zu Immobiliengeschäften soll die verbleibenden 5 Prozent des Vertragswerts schützen und elektronische Transaktionen ausweiten.
• Ein eigenes Kapitel zu Mietwohnungen soll vereinbarte Mieten mit Preisobergrenzen der Provinzen verbinden.
• Der Weiterverkauf von Sozialwohnungen fünf Jahre nach vollständiger Zahlung soll ein Zertifikat und einen anspruchsberechtigten Käufer voraussetzen.
• Das überarbeitete Landgesetz soll 2026 verabschiedet werden, bevor befristete Vorschriften am 28. Februar 2027 auslaufen.