Neubauwohnungen im Großraum Tokio kosten durchschnittlich 114,94 Millionen Yen, während der Absatz nachlässt und der Bestand wächst

Rekordpreise treffen auf einen schwächeren Markt

Der Durchschnittspreis neu auf den Markt gebrachter Eigentumswohnungen im Großraum Tokio erreichte von April bis September 2026 114,94 Millionen Yen. Das waren 21,1 % mehr als ein Jahr zuvor, obwohl Kaufinteressenten länger mit ihrer Entscheidung warteten und der Bestand unverkaufter Wohnungen zunahm. In den 23 Bezirken Tokios stieg der Durchschnitt um 34,7 % auf 179,25 Millionen Yen.

Das Real Estate Economic Institute gab die Zahlen am 20. Oktober bekannt. Damit lag der regionale Durchschnitt in einem ersten Halbjahr des japanischen Haushaltsjahres erstmals seit Beginn der Aufzeichnungen 1973 über 100 Millionen Yen. Die Erhebung umfasst Tokio sowie die angrenzenden Präfekturen Kanagawa, Saitama und Chiba.

In den sechs Monaten brachten Projektentwickler in der Region 8.601 Eigentumswohnungen auf den Markt, 6 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Das war die zweitniedrigste Zahl in einem ersten Halbjahr seit 30 Jahren, nach dem Haushaltsjahr 2024. Zugleich waren Ende September noch 6.775 Wohnungen im Angebot, 896 mehr als ein Jahr zuvor.

Im September verlangsamte sich der Markt besonders deutlich. Nur für 50,4 % der neu angebotenen Wohnungen wurden in diesem Monat Verträge abgeschlossen; zugleich sank die Zahl der Markteinführungen gegenüber dem Vorjahr um 40,1 %. Auch der regionale Durchschnittspreis ging zurück, obwohl hohe Baukosten und knappe Entwicklungsflächen die Preise weiter unter Druck setzten.

Ein Kaufinteressent in den Dreißigern schilderte die schwierige Lage für Haushalte. Er hatte gehofft, in Tokios Bezirk Bunkyo eine Wohnung zu kaufen, fand dort aber Angebote um die 200 Millionen Yen, die sein Budget überstiegen. Schließlich kaufte er in einem anderen der 23 Bezirke der Hauptstadt.

Seine Erfahrung zeigt den konkreten finanziellen Druck: Käufer können den Stadtteil wechseln oder ihr Budget überdenken, während Entwickler mit hohen Kosten konfrontiert sind und zugleich immer schwerer Käufer finden.

Wo die Preise stiegen und wo sie sanken

In den 23 Bezirken Tokios wurde im vierten ersten Halbjahr in Folge ein Preisrekord verzeichnet. Der Durchschnitt von 179,25 Millionen Yen war mehr als doppelt so hoch wie der Durchschnitt von 79,78 Millionen Yen im übrigen Tokio, wo die Preise gegenüber dem Vorjahr um 15,9 % stiegen.

Nach den 23 Bezirken verzeichnete Chiba den zweitgrößten prozentualen Anstieg. Der Durchschnitt stieg um 24,1 % auf 73,76 Millionen Yen. Dazu trugen große Eigentumswohnungsprojekte rund um Funabashi bei. Auch große Hochhausprojekte in Tokios Bezirk Chuo ließen den Durchschnitt der Hauptstadt steigen.

In Kanagawa und Saitama entwickelten sich die Preise entgegengesetzt. In Kanagawa sank der Durchschnitt um 1,6 % auf 77,16 Millionen Yen, in Saitama um 2,1 % auf 64,57 Millionen Yen. Trotz dieser Rückgänge blieben beide Regionen für Haushalte, die sich das Zentrum Tokios nicht leisten können, teure Wohnstandorte.

Der Abstand zwischen den 23 Bezirken und Saitama betrug pro Eigentumswohnung 114,68 Millionen Yen. Grundlage sind die jeweiligen Durchschnittspreise von 179,25 Millionen und 64,57 Millionen Yen. Der Standort verändert die Größenordnung eines Kaufs also erheblich, wobei die Zahlen auch Unterschiede zwischen den jeweils angebotenen Wohnungen widerspiegeln.

Warum die Zusammensetzung des Angebots zählt

Die Zahlen des Instituts beziehen sich auf neu auf den Markt gebrachte Eigentumswohnungen. Ein Durchschnittspreis kann steigen, weil einzelne Wohnungen teurer werden, weil Entwickler einen größeren Anteil hochpreisiger Wohnungen anbieten oder weil beides zugleich geschieht.

Mehrere große Projekte, die nacheinander auf den Markt kamen, trieben den Durchschnitt von April bis September nach oben, während die Gesamtzahl der neuen Wohnungen begrenzt blieb. Da geeignete Grundstücke knapp sind, konzentrieren sich Entwickler auf gut angebundene Lagen, in denen sich teure Projekte verkaufen lassen.

Der September zeigte, wie schnell sich die Zusammensetzung des Angebots ändern kann. Der regionale Durchschnitt sank gegenüber dem Vorjahr um 4,1 % auf 95,52 Millionen Yen. Damit ging er den zweiten Monat in Folge zurück und lag ebenfalls den zweiten Monat nacheinander unter 100 Millionen Yen. Da Entwickler Schwierigkeiten hatten, Grundstücke zu erwerben, und das Angebot an beliebten Standorten schrumpfte, kamen weniger teure Wohnungen auf den Markt.

In den 23 Bezirken Tokios stieg der Durchschnitt im September dennoch um 1,3 % auf 139,4 Millionen Yen. In der gesamten Region sank der Quadratmeterpreis dagegen nur um 0,5 % auf 1,458 Millionen Yen, verglichen mit dem stärkeren Rückgang von 4,1 % beim Preis pro Eigentumswohnung. Die durchschnittliche Wohnfläche betrug 65,50 Quadratmeter.

Diese beiden Kennzahlen helfen, den Markt zu verstehen: Der Gesamtpreis hängt sowohl von der Wohnfläche als auch vom Quadratmeterpreis ab. Veränderungen bei Größe und Lage neuer Wohnungen können den Durchschnittspreis von Monat zu Monat verschieben.

Baukosten setzen Entwickler weiter unter Druck

Der nationale Baukostenindex für Materialien erreichte im September 153,4 und lag damit rund 34 % über dem Wert von vor fünf Jahren. Der Index bildet die Entwicklung der Materialpreise ab, nicht den Preis einer fertiggestellten Wohnung.

Auch die Lohnkosten sind angesichts des Arbeitskräftemangels gestiegen. Entwickler müssen diese Ausgaben zusätzlich zu den Kosten für den Grundstückserwerb tragen, was besonders in den dicht bebauten zentralen Bezirken Tokios schwierig ist.

Diese Kombination erklärt, warum schwächere Verkäufe mit hohen Angebotspreisen einhergehen können. Entwickler, die mit teuren Grundstücken sowie hohen Material- und Arbeitskosten konfrontiert sind, haben nur wenig Spielraum, den Verkaufspreis eines Projekts zu senken, ohne eine geringere Rendite in Kauf zu nehmen.

Spekulative Käufe und Investitionen mit dem Ziel, Wohnungen weiterzuverkaufen, könnten die Preise ebenfalls zusätzlich nach oben treiben. Die Zahlen weisen nicht aus, wie stark diese Käufe zum Anstieg beitragen; ihr Einfluss bleibt daher unklar.

Das Real Estate Economic Institute rechnet damit, dass Bau- und Arbeitskosten die Preise hoch halten werden. Tadashi Matsuda, leitender Chefanalyst des Instituts, beschrieb den Markt zudem so, dass steigende Zinsen potenzielle Käufer bremsen, während die Baukosten weiterhin für allmähliche Preissteigerungen sorgen.

Weniger neue Angebote, mehr Wohnungen warten auf Käufer

In den 23 Bezirken Tokios kamen von April bis September 3.313 neue Eigentumswohnungen auf den Markt, 7,9 % weniger als ein Jahr zuvor. Im gesamten Großraum sank die Zahl der Markteinführungen auf 8.601, wodurch Käufern weniger neue Angebote zur Auswahl standen.

Der Bestand unverkaufter Wohnungen stieg dennoch bis Ende September von 5.879 im Vorjahr auf 6.775. Das entspricht einem Anstieg von rund 15,2 %, berechnet anhand der beiden Gesamtzahlen. Gegenüber August nahm der Bestand ebenfalls um 165 Wohnungen zu und stieg damit den vierten Monat in Folge.

Die Vertragsquote ist ein weiterer Indikator für die Nachfrage. Sie gibt den Anteil der neu auf den Markt gebrachten Eigentumswohnungen an, für die im Einführungsmonat Verträge abgeschlossen werden. Von April bis September lag sie bei 62,8 % und damit zum dritten Halbjahreszeitraum in Folge unter 70 %.

Im September war die Quote mit 50,4 % noch niedriger und lag vier Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Im Juli hatte sie 69,5 %, im August 61,1 % betragen. Konkret bedeutet das: Für etwa die Hälfte der im September neu angebotenen Wohnungen wurden im ersten Verkaufsmonat Verträge abgeschlossen.

Die Zahl der Markteinführungen und der Bestand messen unterschiedliche Dinge. Die Markteinführungen zählen Wohnungen, die in einem bestimmten Zeitraum neu angeboten werden; zum Bestand gehören Wohnungen aus früheren Angeboten, für die noch Käufer gesucht werden. Daher können weniger neue Projekte auf den Markt kommen und gleichzeitig mehr Wohnungen unverkauft bleiben.

Die September-Flaute erreichte auch das Zentrum Tokios

Im September brachten Entwickler im Großraum Tokio 1.142 Eigentumswohnungen auf den Markt, 40,1 % weniger als ein Jahr zuvor. Gegenüber August, als die Zahl um zwei Wohnungen höher lag, blieb sie nahezu unverändert. Die Zahl der Markteinführungen sank in allen erfassten Gebieten außer in Chiba.

Auf die 23 Bezirke Tokios entfielen 409 Wohnungen oder 35,8 % der regionalen Gesamtzahl im September. Es folgten Kanagawa mit 370, Chiba mit 153, Saitama mit 115 und das übrige Tokio mit 95 Wohnungen.

In den sechs zentralen Bezirken Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo und Shibuya kamen lediglich 72 Wohnungen zu einem Durchschnittspreis von 193,07 Millionen Yen auf den Markt. Ein Jahr zuvor waren es 75 Wohnungen zu einem Durchschnittspreis von 203,96 Millionen Yen gewesen. Auch der Quadratmeterpreis sank dort: auf 3,023 Millionen Yen gegenüber 3,202 Millionen Yen.

Hochhausprojekte blieben Teil des Angebots, doch ihr Umfang ging zurück. Gebäude mit mindestens 20 Stockwerken machten 321 Wohnungen in 13 Projekten aus. Ein Jahr zuvor waren es 528 Wohnungen in 15 Projekten gewesen. Die Vertragsquote für diese Projekte lag im September bei 51,1 % und damit nahe dem Wert von 50,4 % für den Gesamtmarkt.

Das Institut prognostizierte rund 1.500 Markteinführungen für Oktober 2026. Das wären mehr als die 1.316 Wohnungen im Oktober 2025, aber weniger als die 1.833 im Oktober 2024. Die Prognose betrifft die Zahl der neu auf den Markt kommenden Wohnungen; Preise und tatsächliche Verkäufe hängen von den angebotenen Projekten und der Nachfrage ab.

Höhere Hypothekenzinsen schränken Haushaltsbudgets ein

Große Banken erhöhten im September und Oktober ihre Bauzinsen, nachdem die Bank of Japan ihren Leitzins angehoben hatte. Der Referenzzinssatz für variabel verzinste Hypotheken, die rund 80 % der Kreditnehmer nutzen, stieg auf 3,375 % pro Jahr.

Der Zinssatz einer variablen Hypothek kann sich während der Laufzeit ändern. Steigt der geltende Zinssatz, verteuert sich die Finanzierung. Je nach Kreditbedingungen steigen dadurch die Rückzahlungen oder es verändert sich, wie schnell der Kreditnehmer die Restschuld tilgt.

Der Referenzzinssatz ist ein Richtwert. Der tatsächliche Kreditzins eines Haushalts hängt von den Zinsnachlässen der Bank und den Bedingungen des Hypothekenvertrags ab. Käufer müssen daher den Zinssatz ihres konkreten Angebots kennen, um beurteilen zu können, was sie sich leisten können.

Höhere Preise und höhere Finanzierungskosten belasten dasselbe Budget von zwei Seiten. Wer die monatlichen Raten tragbar halten möchte, braucht möglicherweise mehr Eigenkapital, muss eine günstigere Wohnung oder einen anderen Standort wählen oder den Kauf aufschieben.

Matsuda sagte, steigende Zinsen seien für den Eigentumswohnungsmarkt nicht vorteilhaft, und warnte, die Nachfrage könne nachlassen, wenn die Preise weiter stiegen. Seine Einschätzung passt zu den sinkenden Vertragsquoten und dem wachsenden Bestand, obwohl Entwickler weiterhin mit hohen Baukosten konfrontiert sind.

Außerdem erhöhten Entwickler das Angebot an Eigentumswohnungen mit befristeten Grundstückspachtrechten. Von April bis September stieg die Zahl solcher Wohnungen um 4 % auf 708. Bei diesem Modell kauft der Käufer die Wohnung, während das Grundstück für einen festgelegten Zeitraum gepachtet wird. Grundstückspacht, Pachtdauer und die Bedingungen bei Vertragsende sind dabei wichtige Aspekte der Kaufentscheidung.

Zwei Halbjahresrekorde beziehen sich auf unterschiedliche Monate

Den Zahlen für das erste Halbjahr des japanischen Haushaltsjahres war ein weiterer Rekord für den Zeitraum Januar bis Juni 2026 vorausgegangen. In diesem Kalenderhalbjahr erreichte der regionale Durchschnitt 101,35 Millionen Yen, 13,1 % mehr als ein Jahr zuvor. In den 23 Bezirken Tokios lag der Durchschnitt bei 142,49 Millionen Yen, ein Plus von 9,1 %.

In Chiba stieg der Durchschnitt von Januar bis Juni auf 89,97 Millionen Yen, ein Zuwachs von 56,8 %, zu dem teure Verkäufe in Funabashi beitrugen. Das regionale Angebot sank um 0,8 % auf 7.989 Wohnungen. Damit blieb die Zahl der Markteinführungen zum dritten Mal in Folge in einem Zeitraum von Januar bis Juni unter 10.000.

Die beiden Halbjahreszeiträume überschneiden sich von April bis Juni, umfassen aber unterschiedliche Monate. Das japanische Haushaltsjahr beginnt im April; die jüngsten Zahlen beziehen sich deshalb auf April bis September und nicht auf Januar bis Juni. Für den jeweiligen Berichtszeitraum wurde ein eigener Rekord aufgestellt.

Matsuda, Analyst beim Real Estate Economic Institute, hatte bei der Vorstellung der Ergebnisse für Januar bis Juni seine Einschätzung zur Preisentwicklung erläutert:

Selbst wenn die Preise im Herbst etwas nachgeben, dürften sie nahe bei 100 Millionen Yen bleiben.

Der regionale Durchschnitt von 95,52 Millionen Yen im September lag nahe an diesem Niveau, während der Durchschnitt für den gesamten Zeitraum April bis September deutlich höher war. Die Entwicklung zeigt, warum die Markteinführungen eines einzelnen Monats ein anderes Bild vermitteln können als der längere Berichtszeitraum.

Die Daten hinter dem Wandel

Die Zahlen für 2026 zeigen, wie sich Rekordpreise und eine nachlassende Kaufaktivität entwickelten, während die Kosten durchgehend hoch blieben. Die wichtigsten Daten:

• Januar bis Juni 2026: Der regionale Durchschnitt erreichte 101,35 Millionen Yen; insgesamt kamen 7.989 Wohnungen auf den Markt.
• April bis September 2026: Der Durchschnitt für das erste Halbjahr des Haushaltsjahres stieg auf 114,94 Millionen Yen. Es gab 8.601 Markteinführungen und eine Vertragsquote von 62,8 %.
• Juli bis September 2026: Die monatliche Vertragsquote sank von 69,5 % auf 61,1 % und anschließend auf 50,4 %.
• September 2026: Der regionale Durchschnitt sank auf 95,52 Millionen Yen; der Bestand stieg auf 6.775 Wohnungen.
• 20. Oktober 2026: Das Institut veröffentlichte die jüngsten Ergebnisse und prognostizierte rund 1.500 Markteinführungen im Oktober.

Für Kaufinteressenten besteht die unmittelbare Veränderung in einem Markt mit mehr unverkauften Wohnungen, aber anhaltendem Druck auf die Erschwinglichkeit. Entwickler müssen Käufer zu Preisen finden, die die hohen Grundstücks- und Baukosten decken. Die nächsten Zahlen zu Markteinführungen und Vertragsabschlüssen werden zeigen, ob sich die Verlangsamung im September fortsetzt.

Die wichtigsten Punkte

• Neue Eigentumswohnungen im Großraum Tokio kosteten von April bis September 2026 durchschnittlich 114,94 Millionen Yen, 21,1 % mehr als ein Jahr zuvor.
• In den 23 Bezirken Tokios lag der Durchschnitt bei 179,25 Millionen Yen; in Kanagawa und Saitama gingen die Preise leicht zurück.
• Die Zahl der Markteinführungen in der Region sank um 6 % auf 8.601 Wohnungen, während der Bestand im September gegenüber dem Vorjahr um rund 15,2 % stieg.
• Der Durchschnittspreis sank im September auf 95,52 Millionen Yen. Nur für 50,4 % der neu angebotenen Wohnungen wurden im Einführungsmonat Verträge abgeschlossen.
• Hohe Baukosten stützen die Preise, während steigende Hypothekenzinsen Käufer zusätzlich belasten.