Für den Großraum Seoul wird 2026 ein Fehlbestand von 33.000 bis 50.000 Baubeginnen erwartet

Später Bauboom lässt die Versorgungslücke bestehen

Südkorea erwartet, dass 2026 im Großraum Seoul mit dem Bau von 218.000 bis 235.000 Wohnungen begonnen wird. Selbst wenn der prognostizierte Anstieg eintritt, würde das jährliche Ziel damit um 33.000 bis 50.000 Wohnungen verfehlt. Bis zur zweiten Oktoberwoche hatte der Bau von rund 99.000 Wohnungen begonnen, etwa 37 % des Regierungsziels von 268.000.

Das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr sowie das Büro für die Koordinierung der Regierungspolitik legten die Zahlen am 16. Oktober bei ihrer ersten regelmäßigen Pressekonferenz zum Wohnungsangebot im Regierungsgebäude in Seoul vor. Zum Großraum gehören Seoul, die umliegende Provinz Gyeonggi und Incheon. Dort versucht die Regierung, die Wohnraumknappheit und den Preisdruck auf Kauf- und Mietmärkten zu bekämpfen.

Um die Prognose zu erreichen, muss in den verbleibenden rund zweieinhalb Monaten des Jahres bei weiteren 119.000 bis 136.000 Wohnungen mit dem Bau begonnen werden. In den verbleibenden Wochen müssten somit mehr Bauvorhaben starten als im gesamten Zeitraum, den die bis Oktober erhobenen Zahlen abdecken.

Für Haushalte ist außerdem ein separates Programm für Bewerbungen und den Bezug von Wohnungen vorgesehen. Bis Ende Dezember will die Regierung Bewerbungen für mindestens 15.000 öffentlich geförderte Wohnungen entgegennehmen. Von der zweiten Jahreshälfte 2026 bis Ende 2027 soll zudem der Bezug von rund 100.000 öffentlich geförderten Wohnungen ermöglicht werden.

Für Familien, die einen Umzug planen, umfasst der Zeitplan drei Etappen: Baubeginn, Öffnung der Bewerbungsverfahren und Übergabe der Wohnungen an die Bewohner. Jede Etappe beantwortet eine andere praktische Frage: von der Zahl der gebauten Wohnungen bis hin zum tatsächlichen Einzugstermin.

Wie die Prognose im Vergleich zu früheren Jahren ausfällt

Mit den prognostizierten 218.000 bis 235.000 Baubeginnen würden etwa 81 % bis 88 % des Ziels für 2026 erreicht. Selbst am oberen Ende der Spanne würde die Regierung das Ziel um 33.000 Wohnungen verfehlen. Am unteren Ende läge die Lücke bei 50.000.

Im Großraum Seoul wurde 2025 bei 167.000 und 2023 bei 127.000 Wohnungen mit dem Bau begonnen. Gemessen daran entspricht die neue Prognose einem Anstieg von etwa 31 % bis 41 % gegenüber dem Vorjahr und von etwa 72 % bis 85 % gegenüber 2023. Die Regierung erwartet somit eine deutliche Erholung, rechnet aber zugleich mit einer Zielverfehlung.

Zudem wäre dies der höchste Jahreswert seit 2021, als der Bau von 266.000 Wohnungen begann. Selbst am oberen Ende der diesjährigen Schätzung läge der Wert noch 31.000 darunter.

Das längerfristige Programm sieht vor, zwischen 2026 und 2030 im Großraum Seoul bei mehr als 1,5 Millionen Wohnungen mit dem Bau zu beginnen. Gleichmäßig verteilt wären dafür jährlich mehr als 300.000 Baubeginne erforderlich. Bei 218.000 bis 235.000 im ersten Jahr müssten in den folgenden vier Jahren noch mehr als 1,265 bis 1,282 Millionen Bauvorhaben starten. Das entspräche einem jährlichen Durchschnitt von jeweils mehr als etwa 316.000 bis 321.000.

Bei welchen Wohnungsarten geht es am schnellsten voran?

Bei privater Sanierung und privatem Wiederaufbau ist der Fortschritt gemessen am Jahresziel am geringsten. Bei diesen Projekten werden Wohnungen in bestehenden Vierteln ersetzt oder neu gebaut. Laut der Pressekonferenz hatten rund 17.000 Wohnungen die Bauphase erreicht, bei einem Ziel von 72.000. Das entspricht einer Quote von 23,6 %.

Bei öffentlich gefördertem Wohnraum hatten 16.200 Wohnungen die Bauphase erreicht, bei einem Ziel von 62.000. Das entspricht etwa 26,1 %. Bei neu gebauten Wohnungen, die für den Ankauf durch öffentliche Stellen vorgesehen sind, waren es rund 13.000 von 42.000 beziehungsweise 31 %. Bei diesem Modell kaufen öffentliche Stellen Wohnungen von Bauträgern und nutzen sie als Mietwohnungen.

Andere Wohnformen, darunter private Wohnungen auf öffentlichem Grund, Projekte von Wohnungsbaugenossenschaften und Stadtentwicklungsprojekte, kamen auf rund 47.000 Baubeginne bei einem Ziel von 86.000, also 54,7 %. Öffentlich geförderter privater Mietwohnungsbau lag mit 5.600 von 6.000 Wohnungen beziehungsweise 93,3 % am nächsten am Ziel.

Der kleinere Bereich des privaten Mietwohnungsbaus lag fast im Zeitplan. Bei den deutlich umfangreicheren Programmen für öffentlich geförderten Wohnraum und Sanierungen war dagegen noch ein beträchtlicher Teil der geplanten Projekte nicht angelaufen. Ihr Fortschritt wird einen großen Teil der noch ausstehenden Baubeginne bestimmen.

Wo die Bauarbeiten bereits begonnen haben

Die Zahlen zum öffentlich geförderten Wohnraum umfassen rund 7.300 Wohnungen in der dritten Generation neuer Städte, einer Gruppe geplanter Gemeinden rund um Seoul. In Goyang Changneung und Incheon Gyeyang waren es jeweils etwa 2.300 Baubeginne, in Hanam Gyosan und Namyangju Wangsuk 2 jeweils etwa 1.100. Die Projektzahlen sind gerundet.

Auf Projekte auf öffentlichem Grund entfielen rund 14.200 der 16.200 Baubeginne im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Weitere rund 2.000 lagen in bestehenden Stadtgebieten. Dazu gehören Vorhaben, bei denen Wohnungen mit der Sanierung älterer öffentlicher Bürogebäude verbunden werden.

Bei privaten Sanierungsprojekten hatten in Junggye Bon-dong rund 3.100 Wohnungen, im Bezirk Heukseok 11 rund 1.500 und im Bezirk Sillim 2 rund 1.400 Wohnungen die Bauphase erreicht. Diese Projekte in Seoul zeigen, wo ein Teil der Bauvorhaben bereits vorankommt, während andere noch von Genehmigungen, der Finanzierung und Änderungen an den Entwicklungsplänen abhängen.

Jung Woo-jin, Leiter des Hauptquartiers zur Förderung des Wohnungsangebots im Ministerium, sagte, Seoul wolle im Laufe des Jahres das Sanierungsziel von 31.000 Wohnungen erreichen. Die Projekte in Gyeonggi und Incheon hätten schlechtere wirtschaftliche Aussichten als jene in Seoul. Das beeinflusst, ob die erwarteten Verkaufserlöse die Baukosten und sonstigen Projektaufwendungen decken können.

Warum so viel von den letzten Monaten abhängt

Als wichtige für den Rest des Jahres vorgesehene Bauvolumen nannte die Regierung rund 45.000 zusätzliche Baubeginne im öffentlich geförderten Wohnungsbau, 28.000 bei neu gebauten Kaufwohnungen und 28.000 bei privater Sanierung und privatem Wiederaufbau. Diese drei Gruppen umfassen zusammen etwa 101.000 Wohnungen.

Öffentliche Bauprojekte stehen vor einer besonderen Terminfrage. Die Korea Land and Housing Corporation, kurz LH, muss das Bauland vorbereiten, bevor Wohnungen gebaut werden können. Ministeriumsvertretern zufolge sorgen begrenzte Kapazitäten bei der Erschließung baureifer Grundstücke dafür, dass Baubeginne oft erst in die zweite Jahreshälfte fallen.

Bei privaten Sanierungsprojekten ist der Ablauf ein anderer. Änderungen am Durchführungsplan und am Plan für die Grundstücksaufteilung und den finanziellen Ausgleich können jeweils Monate dauern. Jung sagte, diese Verfahren könnten dazu führen, dass ein geplanter Baubeginn erst nach Dezember stattfindet. Das Ministerium arbeitet an Verfahrensänderungen, die eine gleichzeitige Anpassung beider Pläne ermöglichen würden.

Kim Yi-tak, erster Vizeminister für Land, Infrastruktur und Verkehr, räumte ein, dass sich viele geplante Baubeginne auf das Jahresende konzentrieren, und sagte, die Regierung werde sich um eine gleichmäßigere Verteilung bemühen. Kurzfristig geht es darum, geplante Projekte tatsächlich in die Bauphase zu bringen und Verzögerungen bei Genehmigungen und Finanzierung zu beheben.

Wofür sich Kauf- und Mietinteressenten bewerben können

Bis Ende 2026 will die Regierung Bewerbungen für rund 10.000 öffentlich geförderte Kaufwohnungen ankündigen, darunter etwa 2.000 in den neuen Städten der dritten Generation. Öffentlich geförderte Kaufwohnungen werden zum Kauf angeboten. Öffentlich geförderte Mietwohnungen stehen berechtigten Mietern im Rahmen von Mietverträgen zur Verfügung.

Zu den geplanten Verkaufsankündigungen gehören etwa 1.100 Wohnungen in Goyang Changneung, 500 in Bucheon Daejang und 400 in Namyangju Wangsuk. Weitere Standorte sind Godeok Gangil in Seoul mit rund 1.300 Wohnungen und Gwanggyo mit 600. Diese genannten Projekte sind Teil des Gesamtziels von 10.000 Wohnungen.

Bei öffentlich geförderten Mietwohnungen sollen Bewerbungen für mindestens 5.000 Wohnungen möglich sein, darunter rund 1.400 in der Wissens- und Informationsstadt Gwacheon. Bis zum Ende des dritten Quartals waren bereits etwa 14.800 öffentlich geförderte Wohnungen zum Kauf angeboten worden.

Kim Yi-tak, erster Vizeminister des Ministeriums, beschrieb, welche Informationen Haushalte durch das neue Transparenzprogramm erhalten sollen:

Für die Öffentlichkeit ist vor allem wichtig, konkret zu wissen: ‚Wo und wann wird meine Wohnung verfügbar sein?‘

Die Ankündigungen zu den einzelnen Projekten enthalten die nächsten praktischen Schritte für Bewerber, darunter die Teilnahmebedingungen und Bewerbungsfristen. Die Pressekonferenz gab einen Überblick über die geplanten Wohnungen, aber keinen vollständigen Zeitplan für jedes einzelne Bauprojekt.

Wie das Mietprogramm Haushalte schneller erreicht

Das Ministerium will zwischen dem vierten Quartal 2026 und Dezember 2027 den Bezug von rund 100.000 öffentlich geförderten Wohnungen im Großraum Seoul ermöglichen. Die aufgeführten Bestandteile sind 87.000 Mietwohnungen und 9.000 öffentlich geförderte Kaufwohnungen. Zusammen sind das 96.000 und damit ungefähr die genannte Gesamtzahl.

Das Mietprogramm umfasst rund 45.000 Wohnungen mit Jeonse-Mietvertrag, 29.000 angekaufte Mietwohnungen, 8.000 eigens errichtete Mietwohnungen und 5.000 öffentlich geförderte private Mietwohnungen. Jeonse ist ein koreanisches Mietmodell mit einer hohen rückzahlbaren Kaution und in der Regel wenig oder keiner monatlichen Miete. Öffentlich geförderte Jeonse-Programme helfen berechtigten Haushalten, über unterstützte Mietverträge eine Wohnung zu finden.

Angekaufte und angemietete Wohnungen ermöglichen öffentlichen Stellen, Menschen auch in bestehenden Immobilien und nicht nur in Neubauten unterzubringen. Bis 2027 plant die Regierung, in ausgewiesenen regulierten Gebieten der Hauptstadtregion praktisch unbegrenzt Wohnungen zur Vermietung anzukaufen.

In Incheon Gyeyang sollen die ersten Bewohner der neuen Städte der dritten Generation im Dezember 2026 einziehen. In Bucheon Daejang ist der Einzug für November 2027 geplant, in Goyang Changneung für Dezember 2027. Diese Termine gelten für Wohnungen, deren Entwicklung bereits weiter fortgeschritten ist als bei Projekten, die erst jetzt in die Bauphase kommen.

Was die Zahlen zur Erholung in Seoul zeigen

Von Januar bis August 2026 wurden in Seoul rund 40.000 Wohnungen genehmigt, 40 % mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. Bei rund 21.000 Wohnungen begann der Bau, ein Anstieg um 41 %. Das Ministerium bezeichnete die Zahl der Genehmigungen als höchsten Wert für diesen Zeitraum seit fünf Jahren und die Zahl der Baubeginne als höchsten Wert seit vier Jahren.

Die 21.000 Baubeginne lagen dennoch etwa 46 % unter dem genannten Durchschnitt von 39.000 für denselben Zeitraum im vorangegangenen Jahrzehnt. Seoul erholt sich von einem niedrigen Niveau, während die Zahl der Bauvorhaben weiterhin unter dem längerfristigen historischen Vergleichswert liegt.

Auch bei kleineren Wohnbauprojekten war ein Anstieg zu verzeichnen. Von März bis August wurden etwa 5.000 allgemeine Wohnbauvorhaben genehmigt, darunter Wohngebäude in der Stadt außerhalb großer Apartmentanlagen. Das waren 84 % mehr. Bei rund 4.200 Wohnungen begann der Bau, ein Anstieg um 87 %.

Im August erhielt LH im Großraum Seoul Vereinbarungen über den Ankauf von rund 18.000 Wohnungen zur Vermietung. Von April bis Juli hatte der Monatsdurchschnitt bei 11.000 gelegen. Das entspricht einem Anstieg um etwa 63 %. Diese Vereinbarungen helfen dabei, den künftigen Bestand an Mietwohnungen aufzubauen. Bau und Übergabe richten sich nach dem Zeitplan für die jeweilige Immobilie.

Das Ministerium unterstützt diesen Bereich durch den Ausbau von Garantien der Korea Housing and Urban Guarantee Corporation sowie gelockerte Bau- und Stellplatzanforderungen. Außerdem sollen Vorschriften fertiggestellt werden, die es bestimmten kleineren Wohngebäuden erlauben, die zulässige Gebäudegrundfläche von 660 auf weniger als 1.000 Quadratmeter zu erweitern.

Finanzierung, Mieterschutz und die nächsten Fristen

Die Finanzdienstleistungskommission und der Finanzaufsichtsdienst haben rund 300 Wohnbauprojekten eigene Ansprechpartner für die Projektfinanzierung zugewiesen. Bei der Projektfinanzierung wird ein Kredit auf Grundlage eines Bauvorhabens und seiner erwarteten Einnahmen aufgenommen. Probleme beim Erhalt oder bei der Verlängerung solcher Kredite können Bauarbeiten verzögern.

Bis Ende 2026 soll ein integriertes Unterstützungszentrum für das Wohnungsangebot eröffnet werden, das Hilfe bei Genehmigungen, Regulierung und Finanzierung bündelt. Von 145 Maßnahmen des beschleunigten Wohnungsbauprogramms vom 13. August seien 48 abgeschlossen und 97 in Arbeit, teilte die Regierung mit. Zu den abgeschlossenen Maßnahmen gehören Verwaltungsregelungen und die Einführung von Gesetzen.

Die Unterstützung im Wohnungsbereich soll über den Bau hinausgehen. Ab 2027 plant die Regierung, die Einkommensgrenzen und die Altersgruppen für ein Mietzuschussprogramm für junge Menschen auszuweiten, das monatlich 200.000 Won zahlt. Außerdem sollen im Rahmen eines neuen Jeonse-Mietprogramms für junge Menschen jährlich 5.000 Wohnungen bereitgestellt werden, mit großzügigeren Fördergrenzen und Einkommensvorgaben.

Für frisch verheiratete Paare sollen die Einkommensanforderungen für öffentlich geförderte Mietwohnungen gelockert werden. Geplant sind außerdem jährlich 3.500 Wohnungen für ältere Menschen, verbunden mit sozialen Dienstleistungen. Für eine neue Kategorie allgemeiner öffentlich geförderter Mietwohnungen gilt bis 2030 ein Ziel von 190.000 Wohnungen. Daneben sollen private Mietverträge mit einer Laufzeit von 20 Jahren ausgeweitet werden.

Das Ministerium plant außerdem bis Ende 2026 ein Treuhandprogramm für Mietkautionen und über seine Ansim-Jeonse-App einen Dienst zur Bewertung des Jeonse-Betrugsrisikos. Diese Maßnahmen sollen Kautionen schützen und Wohnkosten senken, während die Bauprogramme auf eine spätere Fertigstellung hinarbeiten.

Die wichtigsten Termine für Haushalte und Bauträger:

• Ende Oktober 2026: Bei einer zweiten Pressekonferenz zum Wohnungsangebot sollen Ergebnisse zu einzelnen Projekten vorgestellt werden.
• Viertes Quartal 2026: Auf der Website des Ministeriums soll ein digitales Angebot-Dashboard testweise in Betrieb gehen. Die Projektinformationen werden auf Karten angezeigt.
• Bis Dezember 2026: Für mindestens 15.000 öffentlich geförderte Kauf- und Mietwohnungen sollen Bewerbungen entgegengenommen werden. Außerdem soll das integrierte Unterstützungszentrum eröffnet werden.
• Dezember 2026: In Incheon Gyeyang sollen die ersten Bewohner einziehen.
• November und Dezember 2027: In Bucheon Daejang beziehungsweise Goyang Changneung sollen die ersten Bewohner einziehen.
• Bis Ende 2027: Die Regierung will das aktuelle Programm abschließen, mit dem der Bezug von rund 100.000 öffentlich geförderten Wohnungen im Großraum Seoul ermöglicht werden soll.

Das Büro für die Koordinierung der Regierungspolitik und das Wohnungsministerium wollen sich bei den Pressekonferenzen abwechseln und zweimal im Monat informieren. Das geplante Dashboard soll Genehmigungen, Baubeginne, Verkaufsankündigungen, Miettermine und Informationen zum Einzug bündeln. So können Haushalte den Projektfortschritt durch die einzelnen Etappen verfolgen, die darüber entscheiden, wann Wohnraum verfügbar wird.

Die wichtigsten Punkte

• Für den Großraum Seoul werden 2026 zwischen 218.000 und 235.000 Baubeginne erwartet, bei einem Ziel von 268.000.
• Bis zur zweiten Oktoberwoche hatte bei rund 99.000 Wohnungen der Bau begonnen. Um die Prognose zu erreichen, müssen weitere 119.000 bis 136.000 hinzukommen.
• Bei privater Sanierung waren 23,6 % des Jahresziels erreicht, beim öffentlich geförderten Wohnungsbau 26,1 %.
• Bis Ende 2026 sollen Bewerbungen für mindestens 15.000 öffentlich geförderte Kauf- und Mietwohnungen möglich sein.
• Bis Ende 2027 sollen rund 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen bezogen werden können, darunter Wohnungen, die durch Ankauf und Anmietung bereitgestellt werden.
• In Seoul stiegen die Zahlen der Genehmigungen und Baubeginne gegenüber dem Vorjahr. Die Baubeginne lagen jedoch weiterhin unter dem genannten Durchschnitt des vorangegangenen Jahrzehnts.
• Projektinformationen, ein digitales Dashboard und ein integriertes Unterstützungszentrum sollen für klarere Zeitpläne sorgen und Verzögerungen beheben.