Die unmögliche Wohnung
2013 glaubte ein Mann namens Shen aus der nordwestchinesischen Provinz Shaanxi, sich einen erschwinglichen Einstieg in den Immobilienmarkt gesichert zu haben. Er kaufte eine 90 Quadratmeter große Wohnung im 34. Stock einer neu errichteten Wohnanlage nahe Xi’an, der Provinzhauptstadt. Der Preis lag bei 2.646 Yuan pro Quadratmeter, damals etwa 400 US-Dollar. Das war ungefähr ein Drittel des durchschnittlichen Immobilienpreises in der Gegend – ein Angebot, das zu gut schien, um es auszuschlagen. Vier Jahre später erfuhr Shen die erschütternde Wahrheit: Das Gebäude, in das er investiert hatte, hatte nur 32 Stockwerke. Der 34. Stock, für den er bezahlt hatte, existierte nicht.
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Dieser bizarre Fall einer Phantomwohnung hat landesweit Aufmerksamkeit erregt, weil er die extremen Risiken für gewöhnliche chinesische Immobilienkäufer veranschaulicht. Shens Kauf wurde durch eine informell als Wohnung mit begrenzten Eigentumsrechten bekannte Kategorie ermöglicht. Diese Wohnungen werden auf kollektiv genutztem ländlichem Boden außerhalb des formellen staatlichen Grundbesitzsystems errichtet. Da sie nicht offiziell von der Regierung anerkannt sind, werden sie mit hohen Abschlägen gehandelt. Außerdem genießen sie nicht den rechtlichen Schutz, der für reguläre Gewerbeimmobilien gilt. Im Fall von Shen ermöglichte diese rechtliche Leerstelle einem Bauträger, Wohnfläche zu verkaufen, die nie gebaut wurde.
Was sind begrenzte Eigentumsrechte?
Um zu verstehen, wie jemand eine Wohnung in einem nicht existierenden Stockwerk kaufen kann, muss man zunächst das duale Bodensystem Chinas verstehen. Städtischer Boden gehört dem Staat und wird Bauträgern oder Eigentümern über formelle Verfahren zur Nutzung überlassen, zu denen Grundbucheinträge und die Möglichkeit einer Hypothekenfinanzierung gehören. Ländlicher Boden hingegen befindet sich im Kollektivbesitz der Dorfgemeinschaften. Nach chinesischem Recht dürfen ländliche Kollektive Land eigentlich nicht für den gewerblichen Wohnungsbau verpachten oder verkaufen. In der Praxis arbeiten Dorfkomitees und Bauträger jedoch häufig zusammen, um auf ländlichen Grundstücken gewinnbringend Wohnraum zu schaffen.
Bei diesen Projekten entstehen Wohnungen, die vor Ort als Immobilien mit begrenzten Eigentumsrechten bezeichnet werden. Der Begriff meint Einheiten, die nicht bei den staatlichen Grundbuchämtern eingetragen werden können. Käufer erhalten keinen offiziellen Grundbucheintrag. Banken weigern sich in der Regel, sie als Sicherheit für Kredite zu akzeptieren. Schätzungen zufolge gibt es in ganz China zig Millionen solcher Wohnungen. Sie bieten eine günstigere Alternative zu den rasant steigenden Preisen in den Städten. Shen zahlte für seine Wohnung ungefähr ein Drittel des Marktwerts – ein Abschlag, der die erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken widerspiegelte. Käufer gehen oft in dem Wissen in diesen Markt, dass es sich um eine unkonventionelle Vereinbarung handelt. Das Ausmaß von Shens Verlust zeigt jedoch, dass hier weit mehr als die übliche regulatorische Grauzone im Spiel war: Es handelt sich um einen besonders schweren Betrugsfall.
Der Preisvorteil geht zulasten fast aller Schutzmaßnahmen, die Hauseigentümer erwarten. Ohne formelle Eintragung können die örtlichen Behörden solche Gebäude mit wenig Vorwarnung abreißen lassen. Bauträger können ihre Pläne ohne Aufsicht ändern. Käufer solcher Wohnungen stehen bei Entschädigungen hinter Banken und staatlichen Stellen an letzter Stelle. Als Shen die Wahrheit erfuhr, wurde klar, dass der Bauträger entweder Baupläne gefälscht oder schlicht Geld für Flächen eingestrichen hatte, die nie Teil des Bauvorhabens gewesen waren.
Ein landesweites Muster der Täuschung
Shens Erfahrung ist keine Einzelschicksal. Sie steht beispielhaft für einen landesweiten Immobilienmarkt, der von Unternehmensbetrug und Versagen der Aufsichtsbehörden geprägt ist. Das prominenteste Beispiel ist Evergrande, der Immobilienkonzern, der einst den Bauboom in China symbolisierte. Die chinesische Wertpapieraufsicht warf dem Unternehmen und seinem Gründer Hui Ka Yan vor, die Umsätze in den zwei Jahren vor dem Zahlungsausfall um rund 78 Milliarden US-Dollar aufgebläht zu haben. Die Aufsichtsbehörde verhängte gegen Hengda Real Estate, Evergrandes Geschäftseinheit auf dem chinesischen Festland, eine Geldstrafe von knapp 584 Millionen US-Dollar. Hui selbst erhielt eine Geldstrafe von 6,5 Millionen US-Dollar und darf lebenslang nicht mehr an den Finanzmärkten tätig sein.
Im Januar ordnete ein Gericht in Hongkong die Liquidation von Evergrande an. Beauftragte durchsuchen nun die Vermögenswerte, um die Gläubiger zu entschädigen. Im vergangenen September stellte die Polizei Hui im Zuge von Ermittlungen wegen des Verdachts auf illegale Straftaten unter Aufsicht. Diese Maßnahmen zeigen, dass sich Täuschung in der Immobilienbranche von Dorfkomitees bis in die Vorstandsetagen börsennotierter Großkonzerne erstreckt. Das Ausmaß des Betrugs deutet darauf hin, dass übertriebene Versprechen und gefälschte Dokumente zu üblichen Mitteln geworden sind, um weiterhin Geld in die Taschen der Bauträger zu lenken. Die Folgen wirken sich auf die gesamte Wirtschaft aus. Auf Immobilien und verwandte Branchen entfällt etwa ein Drittel der Wirtschaftsleistung Chinas. Wenn Bauträger Umsätze beschönigen oder Wohnungen verkaufen, die sie nie fertigstellen wollen, trifft der Schaden Stahlwerke, Zementfabriken, Möbelzulieferer und örtliche Banken. Immobilienkäufer sind sowohl Opfer als auch unbeabsichtigte Geldgeber dieses gescheiterten Modells: Sie zahlen im Voraus für Wohnungen, die möglicherweise nie entstehen.
Wie unregulierte Bauprojekte außer Kontrolle geraten
Viele Beobachter stellen eine einfache Frage: Wie kann ein Bauträger eine Wohnung im 34. Stock eines 32-stöckigen Gebäudes verkaufen, ohne dass jemand den Vorgang stoppt? Die Antwort liegt in der fehlenden wirksamen Aufsicht über Projekte auf dem Graumarkt. Bei formellen Bauvorhaben auf staatlichem Boden prüfen mehrere Behörden die Pläne, erteilen Genehmigungen und kontrollieren den Baufortschritt. Käufer können die Zahl der Stockwerke und die Wohnungsnummern anhand öffentlich hinterlegter Dokumente überprüfen. Projekte mit begrenzten Eigentumsrechten umgehen die meisten dieser Kontrollpunkte.
Örtliche Beamte dulden solche Bauvorhaben mitunter oder fördern sie sogar, weil sie Gebühren einbringen und die Wirtschaft der Dörfer ankurbeln. In anderen Fällen reichen Bauträger den Behörden eine Reihe von Plänen ein, während sie Käufern eine ehrgeizigere Version anbieten. Ohne ein zentrales Register für Verkäufe von ländlichem Boden gibt es keinen Mechanismus, um Werbeversprechen mit der tatsächlichen Bauausführung abzugleichen. Käufer wie Shen sehen Musterwohnungen und Grundrisse, doch diese müssen nichts mit dem zu tun haben, was die Bauunternehmen tatsächlich in Beton gießen.
Bauverzögerungen verschärfen das Problem. Shen kaufte seine Wohnung 2013 und entdeckte den Betrug vier Jahre später. Diese lange Zeitspanne deutet darauf hin, dass der Bauträger weiterhin Wohnungen verkaufte, während nur langsam oder gar nicht gebaut wurde. Während langwieriger Bauarbeiten haben Käufer kaum Möglichkeiten, den Fortschritt zu überwachen. Sie wohnen womöglich weit vom Baugelände entfernt oder verfügen nicht über das technische Wissen, um Abweichungen zwischen genehmigten Plänen und den hochgezogenen Stahlkonstruktionen zu erkennen. Wenn die Wahrheit sichtbar wird, hat der Bauträger das Geld möglicherweise längst anderswohin transferiert oder die örtliche Betreibergesellschaft aufgelöst.
Die menschlichen Kosten der Immobilienkrise
Hinter jedem gescheiterten oder betrügerischen Bauprojekt stehen Familien, die zusehen müssen, wie ihre Ersparnisse verschwinden. Anfang dieses Jahres veröffentlichte offizielle Daten zeigten, dass die Immobilieninvestitionen in China im Januar und Februar gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 9 Prozent zurückgingen. Die Zahl der neu begonnenen Bauvorhaben sank um 30 Prozent – der stärkste Rückgang seit mehr als einem Jahr. Diese Zahlen bedeuten konkret verlorene Arbeitsplätze, unbezahlte Zulieferer und verlassene Rohbauten an Orten, an denen eigentlich ganze Viertel entstehen sollten.
Allein durch den Zusammenbruch von Evergrande warten Hunderttausende Käufer auf Wohnungen, für die sie bereits bezahlt haben. Manche hatten ihre gesamten Ersparnisse und zusätzlich Geld von Verwandten investiert. Die seelischen Folgen reichen von zerbrochenen Ehen und aufgeschobenen Ruheständen bis hin zu psychischen Krisen. Shens Fall verleiht diesem Leid eine surreale Wendung: Er musste nicht einfach auf die Übergabe einer Wohnung warten. Er stand vor der mathematischen Unmöglichkeit, Eigentümer einer Wohnung in einem Stockwerk zu sein, das nach den Gesetzen der Physik und der Architektur gar nicht existieren kann.
Die Krise untergräbt auch das Vertrauen der Öffentlichkeit in die Institutionen. Wenn sowohl Bauträger auf Dorfebene als auch nationale Marktführer wie Evergrande betrügen, verlieren die Bürger das Vertrauen in Märkte, Aufsichtsbehörden und Gerichte. Dieses Vertrauen wiederherzustellen, erfordert mehr als Geldstrafen, die in Pressemitteilungen verkündet werden. Es braucht sichtbare Gerechtigkeit für die Opfer und strukturelle Veränderungen, die Bauträger daran hindern, Immobilienkäufer als ungesicherte Kreditgeber in einem riesigen, riskanten Kreditmodell zu behandeln.
Regulierung und nachhaltige Reformen
Die chinesischen Behörden erkennen, dass unkontrollierter Betrug im Immobiliensektor die gesellschaftliche Stabilität und das Wirtschaftswachstum gefährdet. Die chinesische Wertpapieraufsicht hat öffentlich versprochen, mit dem, was sie als „Zähnen und Hörnern“ bezeichnet, gegen Wertpapierbetrug vorzugehen und Kleinanleger zu schützen. Die Rekordstrafen gegen Evergrande und Hui Ka Yan sollen signalisieren, dass selbst die größten Marktteilnehmer für Täuschung zur Verantwortung gezogen werden. Die Überwachung Huis durch die Polizei ist ein ebenso deutliches Signal für die persönliche Verantwortung der Führungsspitze.
Die Durchsetzung der Regeln ist jedoch weiterhin uneinheitlich. Nationale Aufsichtsbehörden können börsennotierte Unternehmen relativ leicht ins Visier nehmen, da ihre Finanzberichte öffentlich sind und die Aktionäre Rechenschaft verlangen. Projekte auf Dorfebene, die auf kollektivem Land entstehen, sind deutlich schwieriger zu kontrollieren. Sie bewegen sich an der Schnittstelle von ländlicher Verwaltung, Stadtplanung und privatem Vertragsrecht. Örtliche Regierungen widersetzen sich einer strikten Durchsetzung mitunter, weil diese Projekte Wohnraum für Zugewanderte bieten und Einnahmen außerhalb der offiziellen Steuerkanäle generieren.
Örtliche Beamte stehen oft vor widersprüchlichen Anreizen. Die Förderung des Wirtschaftswachstums kann schwerer wiegen als die Durchsetzung von Bodennutzungsvorschriften, insbesondere wenn in den Projekten bereits zahlende Bewohner leben. Für Opfer wie Shen ist der Rechtsweg oft frustrierend. Gerichte lehnen es mitunter ab, Streitigkeiten über Immobilien mit begrenzten Eigentumsrechten zu verhandeln, weil die zugrunde liegenden Verträge gegen Bodennutzungsvorschriften verstoßen. Selbst wenn Käufer vor Gericht Recht bekommen, haben die Bauträger möglicherweise bereits Vermögenswerte übertragen oder Insolvenz angemeldet. Ein wirksamer Schutz erfordert, die Grundbücher für ländliche Grundstücke in nationale Datenbanken zu integrieren, vor dem Verkauf von Wohnungen unabhängige Kontrollen vorzuschreiben und Treuhandkonten einzurichten, über die Bauträger erst dann verfügen können, wenn bestimmte Bauabschnitte nachweislich fertiggestellt sind. Ohne solche strukturellen Veränderungen werden Phantom-Etagen den Immobilienmarkt in China weiter heimsuchen.
Wichtige Punkte
- Ein Hauskäufer in der Provinz Shaanxi kaufte eine Wohnung im 34. Stock eines Gebäudes, das später als nur 32 Stockwerke hoch festgestellt wurde.
- Die Wohnung wurde für ungefähr ein Drittel des Marktpreises verkauft, weil sie nur begrenzte Eigentumsrechte auf kollektiv genutztem ländlichem Boden umfasste.
- Wohnungen mit begrenzten Eigentumsrechten, manchmal auch als Wohnungen mit kleinen Eigentumsrechten bezeichnet, bewegen sich in einer rechtlichen Grauzone und verfügen weder über eine offizielle staatliche Anerkennung noch über Grundbucheinträge.
- Der Skandal spiegelt eine umfassendere Krise im Immobiliensektor wider, in dem massive Betrugsvorwürfe erhoben wurden, darunter der Fall Evergrande, bei dem die Umsätze um insgesamt 78 Milliarden US-Dollar aufgebläht worden sein sollen.
- Immobilieninvestitionen und die Zahl neuer Bauvorhaben sind stark zurückgegangen. Das verstärkt die Sorge um die Stabilität einer Branche, auf die etwa ein Drittel der nationalen Wirtschaftsleistung entfällt.
- Die Aufsichtsbehörden haben Rekordstrafen verhängt und eine strengere Durchsetzung der Regeln versprochen. Projekte auf dem Graumarkt setzen Käufer jedoch weiterhin erheblichen finanziellen Risiken aus.
