Japan plant bis 2027 eine nationale Datenbank zur Erfassung ausländischer Immobilieneigentümer

Warum Japan jetzt eine nationale Datenbank aufbaut

Japan bereitet ein nationales System vor, mit dem die Staatsangehörigkeit von Käufern erfasst und ausländisches Eigentum an Grundstücken und Gebäuden besser nachverfolgt werden soll. Im Mittelpunkt steht eine neue Datenbank, die mit einem digitalen Basisregister für Immobilien verknüpft wird. Damit sollen die Behörden sehen können, wem was gehört und in manchen Fällen auch, wer tatsächlich hinter einem Unternehmenskäufer steht. Nachdem Premierministerin Sanae Takaichi die Minister am 4. November angewiesen hatte, sich ein Bild von ausländischen Grundstückskäufen zu machen und mögliche Regelungen zu prüfen, rückte sie Transparenz und Risikomanagement ins Zentrum der Agenda. Die Regierung will das System nach Abstimmung zwischen dem Kabinettssekretariat, dem Justizministerium, der Digitalagentur und weiteren Stellen frühestens im Haushaltsjahr 2027 einführen.

Nach Angaben von Regierungsvertretern reagiert der Vorstoß auf zwei Probleme. Erstens hat der zunehmende grenzüberschreitende Kapitalfluss in japanische Immobilien, insbesondere in Großstädten, Sorgen um die Bezahlbarkeit verstärkt. Zweitens haben Käufe in sensiblen Gebieten Sicherheitsbedenken geweckt. Dazu zählen Grundstücke in der Nähe von Verteidigungsanlagen, abgelegene Inseln nahe den Landesgrenzen und Wasserschutzgebiete. Da bei vielen Geschäften die Staatsangehörigkeit nicht erfasst wird, lassen sich Umfang und Muster ausländischer Käufe nur schwer bestimmen. Manche Käufe erfolgen über in Japan ansässige Unternehmen, die ausländisches Kapital einsetzen, was die Lage zusätzlich unübersichtlich macht.

Die Datenbank ist Teil einer umfassenderen Überprüfung der Politik in den Bereichen Einwanderung, Aufenthaltskontrollen und Flächennutzung. Ein Expertengremium kam Ende November zusammen, um mögliche Änderungen zu erörtern, und arbeitet auf eine Grundsatzpolitik bis Januar 2026 hin. Die Behörden verstehen das Register als Instrument für mehr Klarheit. Es würde für sich genommen keine neuen Beschränkungen festlegen. Vielmehr soll es die Faktenbasis schaffen, die für angemessene Maßnahmen nötig ist: von Meldepflichten bis hin zu möglichen Steueränderungen in Bereichen, in denen Risiken oder Verzerrungen besonders ausgeprägt sind.

Welche Daten das neue System erfassen soll

Im Kern steht ein Registrierungssystem, das bei Käufern in Immobilienkategorien die Staatsangehörigkeit erfasst, für die diese Angabe bislang nicht erhoben wird. Die Regierung will das Immobilien-Basisregister der Digitalagentur nutzen, um Datensätze aus verschiedenen Zuständigkeitsbereichen und zu unterschiedlichen Grundstücksarten zusammenzuführen. Der geplante Anwendungsbereich ist breit und geht weit über Eigentumswohnungen in Städten hinaus.

• Eigentumswohnungen, freistehende Häuser und sonstige Immobilien
• Wälder und landwirtschaftliche Flächen
• Große Grundstücksgeschäfte, die unter das Gesetz zur Raumordnungsplanung auf nationaler Ebene fallen
• Wichtige Grundstücke in der Nähe verteidigungsbezogener Einrichtungen sowie auf Grenzinseln, die nach dem 2022 verabschiedeten Gesetz zur sicherheitsbezogenen Flächennutzung ausgewiesen wurden

Bei Geschäften mit Wäldern sowie großen oder sensiblen Grundstücken erwägen die Behörden, Unternehmenskäufer zur Angabe der Staatsangehörigkeit ihrer Hauptanteilseigner und Führungskräfte zu verpflichten. So soll erkennbar werden, wer hinter Käufen steht, wenn ausländisches Kapital über ein in Japan ansässiges Unternehmen fließt. Die Verantwortlichen prüfen außerdem, ob die Meldepflichten für Transaktionen nach dem Gesetz über Devisen und Außenhandel ausgeweitet werden sollen, das Kapitalgeschäfte von Gebietsfremden regelt.

Wie Japans Immobilienregister heute funktioniert

Das japanische Immobilienregistrierungssystem, bekannt als Toki, erfasst Grundstücks- und Gebäudeinformationen sowie die rechtmäßigen Eigentümer in einem vom Justizamt verwalteten Immobilienregister. Für jedes Objekt gibt es einen Bestandsvermerk mit Angaben zu Lage und Merkmalen sowie einen Rechtevermerk mit Angaben zu Eigentümer, Anschrift, Datum und Grund der Eintragung und weiteren Rechten wie Hypotheken. Gegen eine Gebühr kann jeder Auszüge erhalten. Das Register ist eine zentrale Grundlage für sichere Transaktionen und verlässliche Eigentumsverhältnisse.

Trotz dieses soliden Rechtsrahmens wird die Staatsangehörigkeit bei Eigentumswohnungen und vielen anderen Immobilien in der Regel nicht erfasst. Für landwirtschaftliche Flächen besteht eine Meldepflicht zur Staatsangehörigkeit, für die meisten städtischen Wohnimmobilien jedoch nicht. Auch bei geerbten Immobilien können die Eigentumsdaten veraltet sein. Diese Lücke begann Japan im April 2024 zu schließen, indem Änderungen der Eigentumsverhältnisse infolge einer Erbschaft meldepflichtig wurden. Die Regeln verbessern die Datenqualität, schließen aber die Lücke bei der Erfassung der Staatsangehörigkeit nicht.

Separat davon kann der Erwerb einer Immobilie durch einen Gebietsfremden zu bestimmten Zwecken als Kapitalgeschäft im Sinne des Gesetzes über Devisen und Außenhandel gelten. In solchen Fällen muss der Käufer die Behörden innerhalb einer festgelegten Frist über die Bank of Japan informieren, wobei Ausnahmen gelten. Diese Meldungen sind nicht gleichbedeutend mit einem einheitlichen Register, das die Staatsangehörigkeit des Käufers zum Zeitpunkt der Eintragung festhält. Die geplante Datenbank soll es landesweit deutlich einfacher machen, die Staatsangehörigkeit und in bestimmten Fällen die wirtschaftlich Berechtigten hinter einem Unternehmen zu erkennen.

Wer kauft und wo die Nachfrage besonders stark ist

Ein schwächerer Yen, im internationalen Vergleich sehr niedrige Zinssätze und die Erholung des Reiseverkehrs nach der Pandemie haben japanische Immobilien attraktiv gemacht. Ausländische Anleger interessieren sich für Büros, Hotels und Luxuswohnungen in Städten. Auch inländische Käufer sind weiterhin aktiv, während Projektentwickler hochwertige Vorhaben auf den Markt gebracht haben. Die Preise im Zentrum Tokios erreichten 2024 neue Rekordwerte: Die durchschnittlichen Preise für neue Eigentumswohnungen in den zentralen Bezirken überstiegen 110 Millionen Yen. Steigende Baukosten und ein knappes Angebot haben diesen Trend verstärkt.

Belastbare Zahlen zu ausländischen Käufen gibt es nur wenige. Eine Regierungsumfrage zu Transaktionen mit neuen Eigentumswohnungen in Tokio ergab, dass 3 Prozent der Käufer im ersten Halbjahr 2025 eine Auslandsanschrift hatten. Diese Kennzahl erfasst Käufer mit Wohnsitz im Ausland, nicht aber ausländische Staatsangehörige, die in Japan leben, und lässt viele Unternehmenskonstruktionen außer Acht. Studien des privaten Sektors und Berichte aus einzelnen Projekten deuten auf eine große Spannbreite hin. In einigen hochwertigen Gebäuden in wenigen Bezirken lag der Anteil der Käufer mit Wohnsitz im Ausland deutlich über dem Durchschnitt, während viele Vorhaben im Umland und in den Regionen wesentlich weniger ausländisches Interesse verzeichneten. Ohne Angaben zur Staatsangehörigkeit bei der Eintragung kann Japan solche Muster nur eingeschränkt auseinanderhalten.

Diese Mischung erklärt, worauf sich die Politik konzentriert. Die Überhitzung des städtischen Immobilienmarkts hat Sorgen um die Bezahlbarkeit für einheimische Haushalte geschürt. Gleichzeitig kämpfen große Teile des ländlichen Japans mit Bevölkerungsrückgang und einem wachsenden Bestand leer stehender Häuser, den sogenannten akiya. Die Verantwortlichen versuchen, Maßnahmen so auszurichten, dass sie gezielt Risiken in angespannten Teilmärkten der Städte angehen, ohne Investitionen dort zu bremsen, wo Kapital und Sanierungen gebraucht werden.

Nationale Sicherheit und strategisch wichtige Grundstücke

Japan setzte 2022 ein Gesetz zur sicherheitsbezogenen Flächennutzung vollständig in Kraft. Es dient der Überwachung von Grundstücken in der Umgebung von Anlagen der Selbstverteidigungsstreitkräfte und auf abgelegenen Inseln nahe den Landesgrenzen. Das Gesetz ermöglicht es den Behörden, die Nutzung von Grundstücken und Gebäuden in diesen Gebieten zu überprüfen und Handlungen zu ahnden, die Sicherheitsfunktionen beeinträchtigen könnten. Ausländischen Staatsangehörigen verbietet es den Immobilienkauf nicht. Stattdessen setzt es auf Kontrolle und Meldepflichten. Die neue Datenbank würde diesen Ansatz ergänzen, indem sie die Staatsangehörigkeit der Eigentümer zum Zeitpunkt des Kaufs klar ausweist.

Auch Käufe in der Nähe von Wasserquellen stehen im Mittelpunkt der öffentlichen Debatte. Einige Gemeinden befürchten eine unkontrollierte Entnahme oder Ausfuhr von Grundwasser, wenn die Eigentumsverhältnisse unklar sind. Genauere Registerdaten würden Präfekturen und Ministerien helfen, Käufer zu bewerten, die Nutzung zu überwachen und geltende Vorschriften durchzusetzen. Regierungsvertreter argumentieren, Transparenz sei der beste Weg, um vielfältige Risiken zu steuern, die je nach Standort und Immobilienart unterschiedlich ausfallen, statt pauschale Verbote zu verhängen.

Auch internationale Handelsverpflichtungen spielen eine Rolle. Japan bekennt sich zu den Diskriminierungsverboten der globalen Handelsregeln. Das schließt gezielte Maßnahmen aus Gründen der nationalen Sicherheit oder der öffentlichen Ordnung nicht aus, erschwert aber die Rechtfertigung eines generellen Kaufverbots für ausländische Käufer. Die Verantwortlichen haben angedeutet, dass neue Maßnahmen eher Meldepflichten, Auflagen und Steuern umfassen dürften als pauschale Verbote. Für die sensibelsten Gebiete sollen die Sicherheitsgesetze zuständig sein.

Welche Regeln sich als Nächstes ändern könnten

Die Ministerien prüfen, ob die Meldepflichten nach dem Gesetz über Devisen und Außenhandel ausgeweitet werden sollen, damit mehr Immobilientransaktionen von ausländischen Käufern oder ausländischen Anlegern mit Wohnsitz außerhalb Japans gemeldet werden müssen. Ebenfalls zur Debatte steht, Unternehmenskäufer von Wäldern und großen oder strategisch wichtigen Grundstücken zur Angabe der Staatsangehörigkeit ihrer Hauptanteilseigner und leitenden Angestellten zu verpflichten. So könnten die Behörden Geschäfte erkennen, bei denen die Kontrolle oder Finanzierung aus dem Ausland kommt, auch wenn der rechtliche Käufer ein inländisches Unternehmen ist.

Könnte Japan unterschiedliche Steuersätze einführen?

Regierungsvertreter haben steuerpolitische Instrumente erörtert, mit denen in bestimmten Märkten oder bei bestimmten Immobilienarten zwischen japanischen und nicht japanischen Eigentümern unterschieden würde. Dazu zählen höhere Erwerbs- oder Besitzsteuern für Eigentümer ohne Wohnsitz in Japan in überhitzten städtischen Teilmärkten, Auflagen für Käufe in ausgewiesenen Gebieten und Abgaben auf Leerstand, um spekulative Käufe einzudämmen. Beschlüsse gibt es noch nicht. Solche Maßnahmen müssten sorgfältig ausgestaltet werden, damit sie weder legitime Investitionen noch das allgemeine Wohnungsangebot unbeabsichtigt beeinträchtigen.

Japan untersucht auch, wie andere Volkswirtschaften den Erwerb von Immobilien durch Ausländer regulieren. Weltweit kommen dafür verschiedene Ansätze zum Einsatz. Einige Länder erheben in Großstädten zusätzliche Grunderwerbsteuern auf Käufe durch Ausländer. Andere prüfen Käufe durch Gebietsfremde im Einzelfall. Wieder andere haben zeitlich befristete Verbote für bestimmte Käufergruppen verhängt oder Leerstandssteuern eingeführt, um Weiterverkauf und leer stehende Wohnungen einzudämmen. Die Prüfung ausländischer Regelungen durch das Kabinett, unter anderem in Kanada, Deutschland, Südkorea und Taiwan, soll in die Vorschläge für Japan einfließen.

Parallel dazu will die Regierung bis Januar 2026 in einer Grundsatzpolitik zu Maßnahmen für ausländische Einwohner und zur Einwanderung die geplanten Regulierungen zusammenfassen. Damit bliebe etwa ein Jahr für Gesetzesentwürfe und technische Arbeiten, wenn das neue Register ab dem Haushaltsjahr 2027 in Betrieb gehen soll. Vor dem Start müssten mehrere Ministerien ihre Verfahren anpassen und ihre Datenbanken aufeinander abstimmen.

Wie eine nationale Datenbank in der Praxis funktionieren könnte

Die Digitalagentur entwickelt ein Immobilien-Basisregister, das mehreren Ministerien als Rückgrat dienen kann. Das neue System würde die Objektkennungen aus dem Register des Justizamts mit zusätzlichen Datenfeldern verknüpfen, darunter die Staatsangehörigkeit der Käufer und in bestimmten Fällen die Staatsangehörigkeit wichtiger Anteilseigner und Führungskräfte hinter einem Unternehmenskäufer. Einheitlich strukturierte Daten würden es den Behörden ermöglichen, Konzentrationsrisiken in einem Bezirk oder in der Nähe einer bestimmten Einrichtung zu überprüfen und mit der Zeit ein klareres Gesamtbild für Japan zu gewinnen.

Die Gestaltung der Daten wird entscheidend sein. Damit die Angaben zur Staatsangehörigkeit nutzbar sind, müssen sie einheitlich formatiert werden. Angaben von Unternehmenskäufern müssen außerdem präzise genug sein, um die Kontrolle über mehrere Eigentumsebenen hinweg erkennen zu lassen. Verknüpfungen mit Steuerdaten und Investitionsmeldungen können zusätzlichen Kontext für die Durchsetzung von Vorschriften liefern. Die Behörden müssen auch festlegen, wer welche Daten einsehen darf. Öffentlicher Zugang erhöht die Markttransparenz, doch wenn Angaben zur Staatsangehörigkeit oder personenbezogene Daten veröffentlicht werden, entstehen Datenschutzbedenken. Viele Länder tun sich schwer, diese Interessen miteinander in Einklang zu bringen. Internationale Bewertungen haben ergeben, dass Informationen zu Immobilieneigentum oft auf verschiedene Stellen verteilt sind und wirtschaftlich Berechtigte schwer zu ermitteln sein können. Japans Vorhaben bietet die Gelegenheit, von Beginn an klare Standards festzulegen.

Auch die Bekämpfung von Geldwäsche spielt eine Rolle. Weltweit wurden Immobilien genutzt, um illegale Gelder zu verschieben und zu verbergen. Haben Makler, Anwälte und Bauträger klare Sorgfaltspflichten und können die Behörden die Staatsangehörigkeit der Eigentümer sowie die Kontrolle über Unternehmen rasch überprüfen, lassen sich verdächtige Geschäfte leichter erkennen. Ein maschinenlesbares Register, standardisierte Formulare und verlässliche Kennungen würden diese Prüfungen unterstützen. Die Regierung hat erklärt, ein System schaffen zu wollen, das die Aufsicht verbessert, ohne rechtmäßige Transaktionen auszubremsen. Deshalb wird die Gestaltung der Abläufe ebenso wichtig sein wie der Gesetzestext.

Was das für Käufer und den Markt bedeutet

Für die meisten Käufer kämen beim Abschluss nur wenige zusätzliche Schritte hinzu. Wer für die Eintragung einen Justizschreiber beauftragt, müsste neben den bisherigen Ausweis- und Adressdokumenten Angaben zur Staatsangehörigkeit machen. Unternehmenskäufer müssten bei Geschäften mit bestimmten Grundstückskategorien möglicherweise zusätzlich die Staatsangehörigkeit ihrer Hauptanteilseigner und Führungskräfte angeben. Der Verwaltungsaufwand dürfte im Verhältnis zum Transaktionswert gering sein, während die Behörden deutlich mehr Informationen erhielten.

Für Banken, Bauträger und Makler könnten klarere Regeln die Unsicherheit verringern. Kreditgeber können ihre Prüfungen an die Datenfelder des Registers anpassen. Bauträger, die neue Projekte vermarkten, können Prüf- und Offenlegungsregeln festlegen, die Überraschungen kurz vor dem Abschluss verhindern. Wo die Prüfungen zur Geldwäschebekämpfung strenger sind, erleben seriöse Käufer oft, dass ein transparenter Ablauf schneller vorangeht als ein unklarer.

Die Auswirkungen auf den Markt werden je nach Standort unterschiedlich ausfallen. Mehr Transparenz könnte kurzfristige Spekulationskäufe in einigen hochpreisigen Bezirken abschrecken. Für große Teile des Landes, besonders für Gebiete mit Bevölkerungsverlust, dürften die Transaktionen unbeeinflusst bleiben. Der Besitz einer Immobilie in Japan begründet weder einen Visumanspruch noch ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht. Ausländische Käufer sollten mit denselben Steuern wie japanische Eigentümer rechnen, darunter jährliche Steuern auf Anlagevermögen. Gebietsfremde benötigen für Steuererklärungen einen Steuervertreter in Japan. Für Käufe durch Gebietsfremde, die unter das Gesetz über Devisen und Außenhandel fallen, gelten bereits Meldepflichten, die wahrscheinlich ausgeweitet werden.

Zeitplan und nächste Schritte

Drei Termine geben den Zeitrahmen vor. Erstens wollen die Behörden bis zum Ende des laufenden Haushaltsjahres ihre Erkenntnisse zu ausländischen Regelungen für Immobilienkäufe zusammenstellen. Zweitens bereitet das Kabinett bis Januar 2026 eine Grundsatzpolitik zu Maßnahmen für ausländische Einwohner und zur Einwanderung vor, in der voraussichtlich auch der Rahmen für Immobilien festgelegt wird. Drittens könnten die Datenbank und die Erfassung der Staatsangehörigkeit bereits ab dem Haushaltsjahr 2027 gelten, sofern die Gesetzesarbeit abgeschlossen und die technischen Systeme bereit sind. Weitere digitale Vorhaben, darunter eine für das Haushaltsjahr 2028 geplante elektronische Reisegenehmigung, deuten auf einen allgemeinen Trend zu einer stärkeren Vernetzung von Daten zu Grenzen, Visa und Immobilientransaktionen hin.

Die Politik wird das Tempo mitbestimmen. Die Regierung hat erklärt, sie wolle die Sorgen der Öffentlichkeit aufgreifen und zugleich Investitionen und Wachstum erhalten. Einige Stimmen warnen, schlecht ausgestaltete neue Regeln könnten Fremdenfeindlichkeit schüren oder Branchen belasten, die auf ausländisches Kapital angewiesen sind. Andere halten ein klares Register und gezielte Instrumente in einem Markt mit großen Informationslücken längst für überfällig. Die Datenbank gibt den Verantwortlichen die Möglichkeit, tatsächliche Entwicklungen statt Einzelfälle zu diskutieren. Das ist entscheidend für alle Änderungen, die sowohl die nationale Sicherheit als auch die Bezahlbarkeit von Wohnraum betreffen.

Das Wichtigste

• Japan plant eine nationale Datenbank, um die Staatsangehörigkeit von Immobilienkäufern zu erfassen und ausländisches Eigentum an Grundstücken und Gebäuden nachzuverfolgen
• Das System soll ein digitales Immobilien-Basisregister nutzen und nach rechtlichen und technischen Vorarbeiten frühestens ab dem Haushaltsjahr 2027 starten
• Erfasst werden sollen Eigentumswohnungen, Wälder, landwirtschaftliche Flächen, große Grundstücksgeschäfte sowie Grundstücke in der Nähe von Verteidigungsanlagen und auf Grenzinseln
• Unternehmenskäufer bestimmter Immobilien müssen möglicherweise die Staatsangehörigkeit ihrer Hauptanteilseigner und Führungskräfte angeben
• Die Behörden erwägen, die Meldepflichten für Transaktionen nach dem Gesetz über Devisen und Außenhandel auszuweiten
• Einer Regierungsumfrage zufolge hatten 3 Prozent der Käufer neuer Eigentumswohnungen in Tokio im ersten Halbjahr 2025 eine Auslandsanschrift
• Zu den Sorgen der Öffentlichkeit zählen Käufe in sensiblen Gebieten und rasche Preissteigerungen in begehrten Stadtteilen
• Das Register könnte gezielte Maßnahmen wie unterschiedliche Steuern oder Kaufauflagen ermöglichen; Einzelheiten sollen bis Januar 2026 festgelegt werden
• Japan prüft die Regeln anderer Länder für ausländische Käufer, um die Reformen im eigenen Land daran auszurichten
• Das Vorhaben soll die Transparenz erhöhen, Prüfungen zur Geldwäschebekämpfung unterstützen und die Politik informieren, ohne legitime Investitionen zu blockieren