CapitaLand wirbt mit neuen Marken und einem Einzelhandels-REIT in Shanghai um chinesische Kunden

Warum CapitaLand seine Einkaufszentren in China auffrischt

CapitaLand Investment, der in Singapur ansässige Immobilienverwalter, bemüht sich darum, seine Einkaufszentren in China attraktiv zu halten und an den sich rasch wandelnden Geschmack der Verbraucher anzupassen. Das Unternehmen bringt eine Welle von Marken, die neu auf dem Markt sind, in prominente Objekte wie Raffles City Shanghai und Suzhou Center Mall. Bei jüngsten Besuchen fanden Kunden chinesische Favoriten wie die Kosmetikmarke Judydoll und die Milchtee-Kette Ah Ma Handmade neben singapurischen Namen wie Charles & Keith und Bee Cheng Hiang. Die Mischung aus lokalen Erfolgsmarken und regionalen Größen bietet chinesischen Kunden neue Gründe für einen Besuch und ermöglicht Händlern zugleich einen gut gesteuerten Einstieg in eine der wettbewerbsintensivsten Einzelhandelslandschaften der Welt.

Puah Tze Shyang, CEO von CapitaLand Investment China, beschrieb den Ansatz klar. In einem Interview im September erklärte er, dass die Gruppe ihre Größe und ihre Beziehungen nutzt, um für jeden Standort ein abwechslungsreiches Angebot zusammenzustellen. Ziel sei es, sich abzuheben, indem kontinuierlich Konzepte eingeführt werden, die auf dem Markt neu sind, und Formate rasch ausgetauscht werden, wenn sich Trends ändern. Die Strategie entspricht einem breiteren Wandel bei den Konsumausgaben in China: Geld fließt zunehmend in kleine Genussmomente und Erlebnisse, die Freude bereiten, ohne den Geldbeutel zu sehr zu belasten.

Gleichzeitig erschließt CapitaLand eine neue Finanzierungsquelle für die Auffrischung seines Einzelhandelsangebots. Das Unternehmen legte in Shanghai einen inländischen Immobilieninvestmentfonds für den Einzelhandel auf: den CapitaLand Commercial REIT. Als Startportfolio dienen zwei Einkaufszentren mit hoher Auslastung in Guangzhou und Changsha. Die Notierung, der erste Einzelhandelsfonds an der Börse Shanghai, der von einem internationalen Unternehmen aufgelegt wurde, soll heimisches Kapital mobilisieren und Mittel in den Betrieb zurückführen. Der Schritt unterstützt ein kapitalarmes Geschäftsmodell: Er setzt Barmittel für Reinvestitionen frei, während die Gruppe ihre Einkaufszentren weiter betreibt und modernisiert.

Wie Marken, die neu auf dem Markt sind, in Raffles City und anderswo aussehen

Raffles City Shanghai zeigt, wie das Konzept in der Praxis funktioniert. Zu den Mietern zählen schnell wachsende chinesische Marken ebenso wie internationale Labels, die bei jüngeren Kunden einen hohen Bekanntheitsgrad haben. Kosmetik, Getränke und Snacks sorgen den ganzen Tag über für Kundenverkehr, während große Mode- und Lifestyle-Geschäfte vor allem am Wochenende höhere Ausgaben anziehen. Singapurische Labels wie Charles & Keith und der traditionsreiche Lebensmittelhersteller Bee Cheng Hiang bringen eine grenzüberschreitende Note ein, die sich in einem dicht besetzten Marktumfeld abhebt.

Raffles City The Bund als Sprungbrett

Auf der anderen Seite der Stadt eröffnete Raffles City The Bund sein sechsstöckiges Einkaufszentrum mit einem großen und neuartigen Angebot. Als das Einkaufszentrum 2021 seine Türen öffnete, zählte es am ersten Tag mehr als 300.000 Besucher und erreichte eine vertraglich gesicherte Vermietungsquote von rund 92 Prozent. Mehr als die Hälfte der über 200 Marken war neu in China, Ostchina, Shanghai oder im Portfolio von CapitaLand. Der Standort verbindet Einzelhandel mit zwei Bürogebäuden der Klasse A, Veranstaltungsorten und ausgewählten Attraktionen wie einem Skatepark im Innenbereich und einer Nachbildung einer Straße in Shanghai aus den 1990er-Jahren. Das Konzept zeigt, was CapitaLand in anderen Städten wiederholen will: ein Einzelhandelserlebnis, das sich ständig erneuert und durch Unterhaltung geprägt ist.

Über Shanghai hinaus: ein Netzwerkeffekt

Die Markenpipeline reicht über Shanghai hinaus. Objekte wie Suzhou Center Mall und CapitaMall SKY+ in Guangzhou setzen auf einen stetigen Zustrom von Gastronomiekonzepten, Sammlerkultur und Fachgeschäften, die auf sozialen Plattformen im Trend liegen. Neue Anbieter helfen jedem Standort, ein eigenes Profil zu entwickeln. Das Netzwerk ermöglicht es CapitaLand, Konzepte in einer Stadt zu testen und beliebte Ideen anschließend auf andere Städte auszuweiten, wobei das Mietermix an den lokalen Geschmack angepasst wird.

Eine Einzelhandelsstrategie für emotionale Konsumausgaben

Chinesische Einkaufszentren stellen sich auf eine Form des Konsums ein, die oft als emotionale Ausgaben bezeichnet wird. Kunden, insbesondere jüngere, gönnen sich erschwingliche kleine Extras: von thematisch gestalteten Desserts und Milchtee bis hin zu Sammlerfiguren und limitierten Popkultur-Artikeln. Von diesem Muster profitieren Einkaufszentren, die schnell reagieren, eindrucksvolle Inszenierungen schaffen und regelmäßig Veranstaltungen anbieten. Begünstigt wird außerdem ein Mietermix mit mehr Gastronomie und mehr spezialisierten Ständen, die von einem Trend in sozialen Medien profitieren können, bevor sie dem nächsten Hype Platz machen.

Auch die Vermietung verändert sich. Betreiber berichten, dass jedes Jahr rund 30 Prozent der Mieter wechseln können. Das bedeutet, dass innerhalb von drei Jahren ein vollständiger Austausch möglich ist. Auf Gastronomie entfallen inzwischen etwa 30 bis 40 Prozent der Mieter, gegenüber rund 25 bis 30 Prozent zuvor. Viele Gastronomiebetriebe akzeptieren kürzere Mietverträge. Einige reine Abholstände schließen Verträge mit einer Laufzeit von nur eineinhalb Jahren ab, insbesondere wenn die Marke auf Plattformen wie Xiaohongshu viral gegangen ist. Auch das Mietmodell verschiebt sich hin zu einem größeren variablen, an den Umsätzen orientierten Anteil. Das setzt für Mieter Anreize, den Umsatz und die Auslastung der Sitzplätze zu steigern sowie Lieferbestellungen anzunehmen, um in ruhigeren Zeiten zusätzliche Erlöse zu erzielen.

Sammler- und Lifestyle-Marken passen gut in dieses Modell. Pop Mart und Miniso sind mit erschwinglichen Spielwaren und Haushaltsartikeln erfolgreich, die in einem spielerisch gestalteten Ladenumfeld präsentiert werden. Überraschungspakete mit Sammlerfiguren bieten Kunden für wenig Geld einen Überraschungsmoment und sind ein nützlicher Anreiz, wenn größere Anschaffungen weniger dringlich erscheinen. Einkaufszentren sprechen außerdem Fangemeinschaften an: Anhänger von Sängern oder Schauspielern organisieren Pop-up-Verkaufsstände mit Fanartikeln und Treffen, die bei Konzerten und besonderen Anlässen viele Besucher anziehen. Auch Autohäuser sind zu Publikumsmagneten geworden. Hersteller von Elektroautos, von heimischen Marktführern bis hin zu neuen Anbietern, zahlen hohe Mieten für große, interaktive Flächen, die zugleich als Orte für Testfahrten und Markenausstellungen dienen.

Puah Tze Shyang zufolge ist diese ständige Erneuerung ein zentraler Bestandteil des Ansatzes von CapitaLand. In einem kürzlich geführten Interview fasste er das Ziel zusammen und erläuterte, warum neue Anbieter den Einkaufszentren helfen, sich abzuheben.

Neue Marken in unsere Einkaufszentren zu bringen, ist eine Möglichkeit, uns in einem dynamischen Einzelhandelsumfeld abzuheben.

Für Betreiber von Einkaufszentren ist die Formel einfach: Ist das Erlebnis neu und gesellig, kommen die Besucher. Sind sie erst einmal da, können ein höherer Anteil umsatzabhängiger Mieten und eine durchdachte Veranstaltungsplanung die Erlöse steigern, auch wenn die gesamtwirtschaftliche Stimmung verhalten ist.

Wie der neue Einzelhandelsfonds in Shanghai in den Plan passt

Die andere Hälfte der Strategie ist finanzieller Natur. CapitaLand hat in Shanghai einen Immobilieninvestmentfonds für den Einzelhandel aufgelegt, um heimisches Kapital in seine Einkaufszentren in China zu lenken und den Betrieb zugleich selbst in der Hand zu behalten. Ein REIT ist ein Anlagevehikel, das ertragsbringende Immobilien besitzt und den Großteil der Mieteinnahmen an die Anteilsinhaber ausschüttet. Verkauft ein Sponsor einen Anteil an den Vermögenswerten an den Fonds und bleibt weiterhin dessen Verwalter, kann er Kapital freisetzen und seine Plattform ausbauen, ohne umfangreiche neue Schulden aufzunehmen.

Der neue Fonds, CapitaLand Commercial REIT, nahm den Handel an der Börse Shanghai mit zwei Startobjekten auf. CapitaMall SKY+ in Guangzhou und CapitaMall Yuhuating in Changsha haben zusammen eine Bruttogeschossfläche von 168.405 Quadratmetern und eine vertraglich gesicherte Vermietungsquote von rund 97 Prozent. Zum Start wurden die beiden Einkaufszentren auf insgesamt rund 2,8 Milliarden Yuan bewertet. CapitaLand Investment, CapitaLand Development und CapitaLand China Trust halten zusammen mindestens 20 Prozent des Anlagevehikels. CapitaLand bleibt Betreiber der Einkaufszentren.

Die Notierung setzt ein Zeichen: Es ist der erste Einzelhandelsfonds an der Börse Shanghai, der von einem internationalen Unternehmen aufgelegt wurde. Zugleich ergänzt er den in Singapur börsennotierten CapitaLand China Trust, der bereits Einzelhandelsimmobilien im Land besitzt. Mit einer Pipeline von 43 in Betrieb befindlichen Einzelhandelsimmobilien in 18 chinesischen Städten und einem verwalteten Einzelhandelsvermögen von rund 18 Milliarden Singapur-Dollar kann CapitaLand künftige Objekte je nach Marktlage in den einen oder anderen Fonds einbringen.

Puah Tze Shyang erwartet in China eine starke Nachfrage nach solchen Produkten. Er hat auf die hohe Liquidität im Inland und das wachsende Interesse heimischer Institutionen hingewiesen, darunter Versicherer, die ihre Immobilienanlagen ausweiten. Bei einer kürzlich abgehaltenen Informationsveranstaltung brachte er diese Einschätzung klar zum Ausdruck.

Der REIT-Sektor in China befindet sich auf einem positiven Kurs, gestützt durch hohe Liquidität und wachsende Anlagequoten inländischer Institutionen. Unsere langfristige Einschätzung des Marktes bleibt positiv.

Zudem bezeichnete er die Notierung in Shanghai als Meilenstein für CapitaLand und den Markt. Durch die Nutzung inländischen Kapitals kann das Unternehmen seine Bilanz stärken und Erlöse in Projekte reinvestieren, die mit politischen Prioritäten im Einklang stehen. Gleichzeitig sichert es sich eine stabile Basis an Gebührenerträgen aus seiner Fondsplattform.

Wachstum und Vorsicht in einem schwierigen Markt ausbalancieren

Obwohl CapitaLand neue Marken einführt und einen inländischen Fonds auflegt, verfolgt das Unternehmen beim Engagement in China einen maßvollen Kurs. Das Management hat signalisiert, den Anteil Chinas an den verwalteten Geldern der Gruppe im Laufe der Zeit senken zu wollen. Dies könnte Verkäufe von Vermögenswerten und Verluste aus Neubewertungen mit sich bringen, die sich kurzfristig auf das nicht operative Ergebnis auswirken würden. Inmitten des anhaltenden Abschwungs am Immobilienmarkt war es schwierig, Vermögenswerte in China zu verkaufen. In jüngster Zeit konnte das Unternehmen Kapital in Singapur und anderen Märkten leichter freisetzen. Der Wechsel zu einem kapitalarmen Modell und der Einsatz inländischer Kapitalpartner sollen das China-Geschäft aktiv halten, ohne sich ausschließlich auf die Bilanz des Unternehmens zu stützen.

Diese Mischung aus Vorsicht und Engagement spiegelt die Lage vor Ort wider. Die Einzelhandelsumsätze wachsen im Jahresvergleich zwar weiter, doch die Verbraucher überlegen bei größeren Anschaffungen genau. Einkaufszentren, die Neuheiten und gemeinschaftliche Aktivitäten bieten, ziehen weiterhin beständig Besucher an. Betreiber, die durch einen höheren variablen Mietanteil einen Teil des Risikos mit den Mietern teilen, können die Interessen aufeinander abstimmen. Die REIT-Plattform bietet einen weiteren Hebel: Sie ermöglicht heimischen Anlegern, Anteile an gut besuchten Einkaufszentren zu erwerben, und verschafft dem Sponsor zugleich Kapital, um Immobilien und Mietermix weiterzuentwickeln.

Was das für Kunden, Marken und Anleger bedeutet

Für Kunden steht das Erlebnis stärker im Zeichen von Unterhaltung und Auswahl. Zu erwarten sind mehr Food-Halls mit kürzeren Speisekarten und schnellerem Durchlauf, mehr Cafés, die auf fotogene Eindrücke ausgelegt sind, sowie mehr Pop-ups rund um Spiele, Anime und Idol-Kultur. Neue Marken werden Ideen rasch testen, während bekannte Labels Flagship-Stores eröffnen, die zugleich als Treffpunkte dienen.

Für Marken bieten die Einkaufszentren von CapitaLand einen gut gesteuerten Einstieg. Das Unternehmen kann einen ersten Laden in einer stark frequentierten Zone platzieren, Kampagnen mit benachbarten Mietern koordinieren und die Leistung anhand umsatzabhängiger Mieten verfolgen, die hohe Umsätze belohnen. Kürzere Mietverträge und Pop-up-Formate ermöglichen es jungen Unternehmen, sich auszuprobieren. Erfolgreiche Marken können innerhalb desselben Netzwerks in nahe gelegene Städte expandieren.

Für Anleger eröffnet der in Shanghai börsennotierte Fonds einen inländischen Zugang zu Mieteinnahmen aus etablierten Einkaufszentren. Zugleich verbreitert der Fonds die Gebührenbasis des Sponsors. Zusammen mit dem in Singapur börsennotierten CapitaLand China Trust kann die Plattform einen stetigen Verkauf und Rückfluss von Kapital aus Immobilien unterstützen, sofern Bewertungen und Marktbedingungen stimmen.

Herausforderungen im Blick behalten

Das Verbrauchervertrauen kann sich mit den Nachrichten zur gesamtwirtschaftlichen Lage ändern. Eine Erholung an den Immobilien- oder Aktienmärkten würde die Stimmung verbessern. Sollte sich das Wachstum erneut verlangsamen, könnten die Ausgaben für kleine Genussmomente stabil bleiben, während Anbieter größerer Anschaffungen Eröffnungen verschieben. Einkaufszentren müssen beweglich bleiben und Veranstaltungen nutzen, um schwächere Phasen auszugleichen.

Der Wettbewerb um Besucher ist intensiv. In jedem Stadtviertel konkurrieren mehrere Einkaufszentren um dasselbe Wochenendpublikum, und der Onlinehandel gewinnt weiterhin Marktanteile. Vermieter, die in Gestaltung und flexible Mietverträge investieren, haben einen Vorteil. Wer abwartet, riskiert langsamere Umsätze und höhere Leerstände.

Auch Politik und Kapitalmärkte sind ein Unsicherheitsfaktor. Der junge REIT-Markt in China wächst, doch Anleger werden auf gute Unternehmensführung, Klarheit über die Pipeline und stabile Ausschüttungen achten. Zinssätze und Refinanzierungskosten beeinflussen die Bewertungen. Ein diszipliniertes Vorgehen bei Übernahmen und der Wertsteigerung von Immobilien wird für künftige Einbringungen in die Fondsplattform entscheidend sein.

Die wichtigsten Punkte

• CapitaLand Investment führt neue Marken in seine Einkaufszentren in China ein, um den Mietermix frisch zu halten und Besucher anzuziehen.
• In Raffles City Shanghai finden sich chinesische Favoriten wie Judydoll und Ah Ma Handmade neben singapurischen Labels wie Charles & Keith und Bee Cheng Hiang.
• Raffles City The Bund zählte am Eröffnungstag mehr als 300.000 Besucher. Über die Hälfte der Mieter war neu in China, Ostchina, Shanghai oder im Portfolio der Gruppe.
• Chinesische Einkaufszentren stellen sich auf emotionale Konsumausgaben ein. Rund 30 Prozent der Mieter wechseln jedes Jahr; der Anteil von Gastronomie steigt auf 30 bis 40 Prozent.
• Umsatzabhängige Mieten und kürzere Mietverträge helfen den Einkaufszentren, Konzepte rasch auszutauschen und von viralen Trends auf Plattformen wie Xiaohongshu zu profitieren.
• CapitaLand legte in Shanghai einen börsennotierten Einzelhandels-REIT auf. Als Startobjekte dienen CapitaMall SKY+ in Guangzhou und CapitaMall Yuhuating in Changsha, deren Vermietungsquote bei rund 97 Prozent liegt.
• Der Fonds erschließt inländisches Kapital und unterstützt eine kapitalarme Strategie. Die Pipeline umfasst 43 Einzelhandelsimmobilien in 18 chinesischen Städten.
• Das Management will Wachstum und einen vorsichtigen Umgang mit dem China-Engagement ausbalancieren und setzt angesichts des schwierigen Immobilienmarkts auf die Freisetzung von Kapital und Partnerschaften.