Mieten für Einzimmerwohnungen in Seoul erreichen beispiellose Höhen
Im Juli 2025 stieg die durchschnittliche Monatsmiete für eine Einzimmerwohnung – vor Ort als "One-Room" bekannt – in Seoul auf 730.000 Won (etwa 525 US-Dollar). Das entspricht einem Anstieg um 7,9 Prozent gegenüber dem Vormonat und ist der stärkste monatliche Zuwachs in diesem Jahr. Der Anstieg wurde von der Immobilienplattform Dabang bestätigt und von The Korea Herald gemeldet. Er unterstreicht den allgemeinen Trend steigender Wohnkosten in der südkoreanischen Hauptstadt, insbesondere für die wachsende Zahl von Einpersonenhaushalten.
Inhalt
- Mieten für Einzimmerwohnungen in Seoul erreichen beispiellose Höhen
- Warum steigen die Mieten für Einzimmerwohnungen so schnell?
- Demografischer Wandel: Immer mehr Einpersonenhaushalte
- Politische Maßnahmen und der Wechsel von Jeonse zur Monatsmiete
- Begrenztes Angebot und nachlassende Bautätigkeit
- Ausländische Investoren und institutionelle Vermieter steigen in den Markt ein
- Wie schneiden die Mieten für Einzimmerwohnungen in Seoul im Vergleich ab?
- Bezahlbarkeit und Lebenshaltungskosten
- Neue Trends: Co-Living und alternative Wohnmodelle
- Sozioökonomische Folgen: Wer ist am stärksten betroffen?
- Wie geht es auf Seouls Mietmarkt weiter?
- Zusammenfassung
Im bei jungen Berufstätigen und Studierenden beliebten Bezirk Mapo-gu fiel der Anstieg am stärksten aus: Die Durchschnittsmiete sprang um 22,4 Prozent auf 880.000 Won pro Monat. Gangnam-gu, seit Langem für seinen Wohlstand bekannt, bleibt mit einer Monatsmiete von 940.000 Won der teuerste Bezirk für Einzimmerwohnungen. Sieben weitere Bezirke, darunter Yongsan-gu (870.000 Won), Seocho-gu (810.000 Won) und Seongdong-gu (790.000 Won), liegen inzwischen auf Höhe des stadtweiten Durchschnitts oder darüber. Das zeigt, wie sich die Mieten in der gesamten Stadt nach oben entwickeln.
Warum steigen die Mieten für Einzimmerwohnungen so schnell?
Der starke Anstieg der Mieten für Einzimmerwohnungen ist auf mehrere zusammenwirkende Faktoren zurückzuführen: demografische Veränderungen, politische Maßnahmen, neue Investitionsmuster und ein anhaltendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt von Seoul.
Demografischer Wandel: Immer mehr Einpersonenhaushalte
Südkorea erlebt einen demografischen Wandel. Einpersonenhaushalte sind in Seoul inzwischen die häufigste Wohnform. 2023 machten sie fast 40 Prozent aller Haushalte in der Stadt aus, gegenüber weniger als 30 Prozent noch vor einem Jahrzehnt. Landesweit gab es Ende 2024 9,9 Millionen Einpersonenhaushalte, das waren 41,5 Prozent aller Haushalte. Besonders ausgeprägt ist dieser Trend bei jungen Erwachsenen und Berufstätigen, die nach Unabhängigkeit und der Nähe zu ihrem Arbeitsplatz oder Studienort suchen.
Infolgedessen ist die Nachfrage nach kleinen, erschwinglichen Wohnungen – insbesondere Einzimmerwohnungen – stark gestiegen. Diese Wohnungen sind meist etwa 33 Quadratmeter groß und erfordern eine Kaution von 10 Millionen Won. Für viele Stadtbewohner sind sie inzwischen die bevorzugte Wahl. Der Wettbewerb um solche Wohnungen ist besonders in Bezirken mit einem lebhaften Nachtleben, Universitäten oder guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr groß, etwa in Mapo-gu, Hongdae und Sinchon.
Politische Maßnahmen und der Wechsel von Jeonse zur Monatsmiete
Traditionell wurde der südkoreanische Mietmarkt vom Jeonse-System geprägt. Bei diesem besonderen Modell zahlen Mieter statt einer Monatsmiete eine hohe Einmalzahlung als Kaution, oft mehrere hundert Millionen Won. Jüngste staatliche Vorgaben – etwa die Kreditbeschränkungen vom 27. Juni 2025 – erschweren es Mietern jedoch, hohe Kautionen aufzubringen. Gleichzeitig gelten für Vermieter strengere Grenzen bei der Erhöhung von Jeonse-Kautionen.
Daher greifen Vermieter und Mieter zunehmend auf Mietverträge mit Monatsmiete zurück. Diese erfordern geringere Anfangskosten, führen aber zu höheren laufenden Zahlungen. Besonders deutlich zeigt sich dieser Wandel in stark nachgefragten Bezirken wie Gangnam, Seocho und Songpa: Das Angebot an Jeonse-Wohnungen ist zurückgegangen, während Monatsmietverträge zugenommen haben. Immobilienmaklern zufolge bevorzugen Vermieter inzwischen Monatsmieten, weil sie damit über ein regelmäßiges Einkommen und mehr Flexibilität verfügen – insbesondere angesichts der weiterhin niedrigen Bankzinsen.
Experten zufolge verändert dieser Wandel die Mietlandschaft. Wie ein Immobilienanalyst erklärte,
Die Kreditvorschriften verhindern den Übergang von Jeonse zum Wohneigentum und führen auf natürliche Weise zu mehr Mietverträgen mit garantierter Monatsmiete.Dadurch geraten die Monatsmieten weiter unter Aufwärtsdruck, vor allem bei kleineren Wohnungen.
Begrenztes Angebot und nachlassende Bautätigkeit
Während die Nachfrage nach Einzimmerwohnungen stark gestiegen ist, konnte das Angebot kaum Schritt halten. Die Bautätigkeit in Seoul hat sich verlangsamt; sowohl die Zahl der Baubeginne als auch die Fertigstellungen neuer Wohnungen liegen weiterhin unter den staatlichen Zielvorgaben. Private Bauvorhaben werden durch Finanzierungsschwierigkeiten gebremst, und die Zahl der Baugenehmigungen stagniert. Projekte des öffentlichen Sektors sollten die Lücke schließen, doch der Angebotsmangel hält insgesamt an.
Besonders akut ist das Ungleichgewicht in den zentralen und südlichen Bezirken, wo Bauland knapp und die Entwicklungskosten hoch sind. Der Mangel an erschwinglichen Mietwohnungen hat den Wettbewerb unter Mietern verschärft, die Preise in die Höhe getrieben und es Neuankömmlingen erschwert, eine Unterkunft zu finden.
Ausländische Investoren und institutionelle Vermieter steigen in den Markt ein
Der demografische Wandel und die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen haben internationale Immobilieninvestoren angezogen. Große internationale Anbieter wie Greystar Real Estate Partners und The Living Company haben Niederlassungen in Seoul gegründet und nehmen den wachsenden Markt für Einpersonenhaushalte ins Visier. Sie investieren in professionell verwaltete Mietobjekte, darunter Studentenwohnheime und kompakte Stadtwohnungen, oft mit gemeinsam genutzten Einrichtungen wie Fitnessstudios und Coworking-Bereichen.
Auch ausländisches institutionelles Kapital fließt über Joint Ventures und Immobilieninvestmentfonds (REITs) in den Sektor. So sind beispielsweise der Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) und Morgan Stanley Partnerschaften mit lokalen Projektentwicklern eingegangen, um Immobilien für die Vermietung zu bauen oder umzuwandeln. Diese Investitionen dürften das Angebot an professionell verwalteten Mietwohnungen erweitern. Sie könnten aber auch zu steigenden Mieten beitragen, da die Investoren Renditen anstreben.
Wie schneiden die Mieten für Einzimmerwohnungen in Seoul im Vergleich ab?
Die durchschnittliche Miete von 730.000 Won (525 US-Dollar) für eine Einzimmerwohnung in Seoul mag hoch erscheinen, unterscheidet sich jedoch je nach Bezirk und im Vergleich zu anderen großen asiatischen Städten erheblich. Laut Daten von Numbeo und Wise.com beträgt die durchschnittliche Miete für eine Zweizimmerwohnung im Zentrum von Seoul etwa 1,18 Millionen Won (850 bis 950 US-Dollar). In begehrten Bezirken wie Gangnam oder Itaewon können Einzimmerwohnungen 900.000 bis 1,1 Millionen Won oder mehr kosten. In günstigeren Vierteln wie Sinchon oder Jongno sind sie dagegen bereits für 480.000 bis 720.000 Won pro Monat zu haben.
Im Vergleich zu anderen asiatischen Hauptstädten sind die Mieten in Seoul moderat. In Tokio und Hongkong liegen die Durchschnittsmieten für ähnlich große Wohnungen beispielsweise meist höher, während Städte wie Taipeh oder Kuala Lumpur im Allgemeinen erschwinglicher sind. Doch die Mieten in Seoul steigen schnell – insbesondere für Einzimmerwohnungen – und haben für viele Bewohner die Lohnentwicklung übertroffen. Das wirft Fragen zur Bezahlbarkeit und zur Sicherheit des Wohnens auf.
Bezahlbarkeit und Lebenshaltungskosten
Für die meisten Bewohner Seouls sind die Wohnkosten der größte Ausgabenposten. Die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten für eine Einzelperson in Seoul werden auf 1,5 bis 1,6 Millionen Won pro Monat geschätzt. Miete und Nebenkosten machen davon fast die Hälfte aus. Die Nebenkosten für eine kleine Wohnung liegen üblicherweise zwischen 150.000 und 250.000 Won pro Monat. Hinzu kommen Ausgaben für Verkehr, Lebensmittel und andere grundlegende Bedürfnisse.
Wer nach günstigeren Möglichkeiten sucht, findet in Satellitenstädten wie Incheon, Bucheon oder Goyang niedrigere Mieten und Lebenshaltungskosten. Dank des öffentlichen Nahverkehrs sind diese Städte oft bequem von Seoul aus erreichbar. Doch die Anziehungskraft der zentralen Bezirke – mit ihrer Nähe zu Arbeitsplätzen, Universitäten und kulturellen Angeboten – treibt die Nachfrage und die Preise in der Hauptstadt weiter an.
Neue Trends: Co-Living und alternative Wohnmodelle
Da herkömmliche Einzimmerwohnungen immer weniger erschwinglich werden, gewinnen alternative Wohnmodelle an Bedeutung. Co-Living-Angebote, bei denen private Zimmer mit gemeinsam genutzten Einrichtungen kombiniert werden, sind bei jungen Berufstätigen, Studierenden und internationalen Bewohnern zunehmend beliebt. Einem Bericht von JLL aus dem Jahr 2025 zufolge beträgt die durchschnittliche Monatsmiete für eine Co-Living-Wohnung mit weniger als 40 Quadratmetern in Seoul 1,13 Millionen Won – etwa das 1,5-Fache der Miete für ein typisches Officetel (eine Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilie in Form eines Einzimmerapartments).
Diese Co-Living-Modelle bieten Flexibilität, Gemeinschaft und Zugang zu Einrichtungen wie Fitnessstudios, Coworking-Bereichen und Gemeinschaftsküchen. Große Immobilienunternehmen und Start-ups investieren in Co-Living-Marken und wandeln wenig genutzte Hotels und Officetels in moderne Mietwohnungen um. Die Regierung unterstützt außerdem den Ausbau von REITs und öffentlich-privaten Initiativen, um das Angebot an langfristigen Mietwohnungen zu erhöhen.
Wie ein Branchenexperte anmerkte,
Der Co-Living-Trend galt einst als Nischenlösung auf dem Wohnungsmarkt, entwickelt sich aber rasant zu einem Grundpfeiler des koreanischen Mietwohnungssektors. Angetrieben wird er durch den demografischen Wandel, veränderte Lebensstile und das große Vertrauen der Investoren.
Sozioökonomische Folgen: Wer ist am stärksten betroffen?
Der sprunghafte Anstieg der Mieten für Einzimmerwohnungen wirkt sich erheblich auf die Bewohner Seouls aus, insbesondere auf junge Menschen, Studierende und Beschäftigte mit niedrigen bis mittleren Einkommen. Für viele wird es immer schwieriger, sich den Traum vom eigenständigen Leben in der Stadt zu erfüllen. Steigende Mieten zwingen manche dazu, Mitbewohner zu suchen, in weniger zentrale Bezirke zu ziehen oder Seoul ganz zu verlassen, um eine erschwinglichere Unterkunft zu finden.
Auch Unternehmen spüren die Belastung. Hohe Mieten in beliebten Bezirken haben zu einer Welle von Geschäftsschließungen beigetragen, insbesondere in touristischen Hotspots und Einkaufsvierteln. Sinkende Konsumausgaben und steigende Fixkosten bringen viele Einzelhändler in Schwierigkeiten. Die Folge sind leer stehende Ladenlokale und weniger wirtschaftliche Aktivität in einst lebendigen Vierteln.
Der Wechsel von Jeonse zur Monatsmiete verändert zugleich die finanzielle Kalkulation für Mieter und Vermieter. Mieter müssen höhere laufende Kosten tragen, während Vermieter sich auf neue Vorschriften und Unsicherheiten am Markt einstellen müssen. Der Zustrom institutioneller Investoren und ausländischen Kapitals könnte zwar für mehr professionell verwaltete Mietwohnungen sorgen, zugleich aber die Mieten weiter in die Höhe treiben und das Angebot an erschwinglichem Wohnraum für die breite Bevölkerung verringern.
Wie geht es auf Seouls Mietmarkt weiter?
Die meisten Experten gehen davon aus, dass der Trend zu höheren Monatsmieten und der Rückgang des Jeonse-Systems anhalten werden. Staatliche Maßnahmen zur Stabilisierung des Marktes – etwa Mietobergrenzen und Unterstützung für institutionelle Vermieter – könnten den Preisanstieg möglicherweise bremsen. Der Angebotsmangel und die starke Nachfrage dürften jedoch bestehen bleiben.
Ausländische Investitionen und der Aufstieg von Co-Living- und Build-to-Rent-Modellen dürften die Mietlandschaft verändern. Sie schaffen neue Möglichkeiten für manche, könnten für andere aber auch die Hürden erhöhen. Für die Politik besteht die Herausforderung darin, die Interessen von Investoren, Vermietern und Mietern in Einklang zu bringen und zugleich sicherzustellen, dass Seoul für alle Bewohner eine zugängliche und lebendige Stadt bleibt.
Zusammenfassung
- Die durchschnittliche Miete für eine Einzimmerwohnung in Seoul erreichte im Juli 2025 mit 730.000 Won (525 US-Dollar) einen Rekordwert. Besonders stark stiegen die Mieten in Mapo-gu und Gangnam-gu.
- Die steigende Nachfrage durch Einpersonenhaushalte, politische Maßnahmen, die den Wechsel weg von Jeonse begünstigen, und ein begrenztes Angebot treiben die Mieten in die Höhe.
- Ausländische Investoren und institutionelle Vermieter steigen in den Markt ein. Sie bringen neue Mietmodelle mit, tragen aber auch zum Preisdruck bei.
- Co-Living-Angebote und alternative Wohnformen werden beliebter, da herkömmliche Einzimmerwohnungen immer weniger erschwinglich werden.
- Der Mietanstieg trifft junge Menschen, Studierende und Unternehmen und schürt Sorgen um die Bezahlbarkeit von Wohnraum und die wirtschaftliche Dynamik in Seoul.
- Experten erwarten, dass der Trend zu höheren Monatsmieten und neuen Mietmodellen anhält. Politik und Investitionen werden die Zukunft des Wohnungsmarktes in Seoul mitbestimmen.
