Globale Investoren drängen angesichts des Booms der Einpersonenhaushalte und des Wandels am Markt auf Koreas Mietwohnungsmarkt

Südkoreas Revolution auf dem Mietwohnungsmarkt: Warum globale Investoren auf den großen Aufschwung setzen

Südkoreas Mietwohnungsmarkt durchläuft einen tiefgreifenden Wandel und zieht einige der größten Immobilieninvestoren der Welt an. Im Zentrum stehen der deutliche Anstieg der Einpersonenhaushalte, veränderte Lebensstile und eine Regierung, die institutionelles Kapital anlocken will, um der Wohnungsnot zu begegnen und den Sektor zu modernisieren. Während globale Großinvestoren wie Greystar, The Living Company und der kanadische CPPIB Milliarden in südkoreanische Mietwohnungen investieren, verändert sich die Immobilienlandschaft des Landes – mit möglichen langfristigen Folgen für Bewohner, Investoren und politische Entscheidungsträger.

Was treibt den Aufschwung an? Der Boom der Einpersonenhaushalte und der demografische Wandel

Südkoreas Bevölkerung altert und zieht zunehmend in die Städte. Der auffälligste Trend ist jedoch das explosive Wachstum der Einpersonenhaushalte. Nach Angaben von Regierung und Branche entfielen Ende 2024 landesweit 41,5 Prozent aller Haushalte auf Einpersonenhaushalte – gegenüber nur 29,5 Prozent im Jahr 2015. In Seoul ist der Anteil noch höher: Fast vier von zehn Haushalten bestehen inzwischen aus nur einer Person. Dieser demografische Wandel verändert nicht nur gesellschaftliche Normen, sondern treibt auch die Nachfrage nach neuen Wohnformen an: kleinere, flexiblere und professionell verwaltete Mietwohnungen.

Junge Berufstätige, Studierende und zunehmend auch Senioren suchen kompakte Wohnungen in zentralen Lagen, oft mit Gemeinschaftsküchen, Fitnessstudios und Coworking-Bereichen. Die wachsende Zahl von Ein- und Zweipersonenhaushalten macht Koreas Mietmarkt für globales Immobilienkapital attraktiv – zumal Wohneigentum für viele immer schwerer erreichbar wird.

Von Jeonse zur Monatsmiete: Der Niedergang eines einzigartigen koreanischen Systems

Historisch wurde Koreas Mietmarkt vom Jeonse-System geprägt – einer besonderen Vereinbarung, bei der Mieter statt einer monatlichen Miete eine hohe Einmalzahlung leisten, oft in Höhe von 50 bis 80 Prozent des Immobilienwerts. Am Ende der Mietzeit wird die Kaution zurückgezahlt. Jeonse galt einst als für beide Seiten vorteilhaft, ist aber angesichts steigender Immobilienpreise, stagnierender Löhne und aufsehenerregender Betrugsfälle, durch die manche Vermieter die Kautionen nicht zurückzahlen konnten, weniger attraktiv geworden.

Infolgedessen lösen monatliche Mietverträge Jeonse zunehmend ab. Das gilt besonders für jüngere Menschen und ausländische Bewohner, die möglicherweise keinen Zugang zu großen Geldbeträgen oder Bankkrediten haben. Dieser Wandel eröffnet institutionellen Investoren und professionellen Betreibern den Zugang zum Markt – mit neuen Mietmodellen wie gemeinschaftlichem Wohnen und Serviced Apartments.

Globales Kapital kommt ins Land: Wer investiert und warum?

Ausländische institutionelle Investoren beobachten Koreas Mietwohnungssektor seit mehreren Jahren. Jüngste politische Änderungen und Markttrends haben ihren Markteintritt jedoch beschleunigt. Zu den wichtigsten Akteuren zählen:

• The Living Company (Australien): Das Unternehmen eröffnete 2025 sein Korea-Büro. Damit wurde das Land zum ersten Standort außerhalb Australiens – ein Zeichen für sein langfristiges Engagement auf dem Markt.
• Greystar Real Estate Partners (USA): Der weltweit größte Investor für Mietwohnungen nahm im Juli 2025 den Betrieb in Korea auf und plant, das Land in seinen 2,6 Milliarden US-Dollar schweren Asien-Pazifik-Fonds aufzunehmen.
• Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB): Der Fonds gründete mit dem koreanischen Projektentwickler MGRV ein Joint Venture im Umfang von 500 Milliarden Won (344 Millionen US-Dollar), um Mietwohnungen zu bauen. Es ist seine erste Direktinvestition in koreanische Wohnimmobilien.
• Morgan Stanley: Das Unternehmen ging eine Partnerschaft mit dem lokalen Projektentwickler SK D&D ein, um in Wohnimmobilien zu investieren. Ähnliche Schritte hatten zuvor KKR, ICG, Hines und andere unternommen.

Die Investoren setzen darauf, dass sich Koreas Mietmarkt ähnlich entwickeln wird wie in den USA und Europa, wo professionell verwaltete, speziell für die Vermietung gebaute Wohnungen (Build-to-Rent, BTR) zu einer bedeutenden Anlageklasse geworden sind. Ihre Strategien beginnen häufig mit Studentenwohnungen und kompakten Stadtwohnungen für junge Erwachsene. Mit der Alterung der Bevölkerung soll das Angebot dann auf Seniorenwohnen ausgeweitet werden.

Warum Korea? Marktgrundlagen und politische Veränderungen

Mehrere Faktoren machen Korea für globale Investoren besonders attraktiv:

• Starke Nachfrage: Das rasche Wachstum der Einpersonenhaushalte und die anhaltende Wohnungsnot, insbesondere in Seoul, sorgen für eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen.
• Regulierungsreformen: Im August 2024 kündigte die Regierung einen umfassenden Plan zur Ausweitung des Mietwohnungsangebots an. Er lockert die Vorschriften für institutionelle Investitionen und sieht steuerliche Anreize für langfristig vermietete Wohnungen vor. Bis 2035 sollen so mehr als eine Million Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zur langfristigen Vermietung bereitgestellt werden.
• Vergleichsweise niedrige Mieten: Trotz der jüngsten Preissteigerungen sind die Monatsmieten in Seoul weiterhin niedriger als in Tokio, Hongkong oder New York. Das lässt Spielraum für weiteres Wachstum und bietet Investoren attraktive Renditen.

Der Wandel am Markt: Vom Bau für den Verkauf zum Bau für die Vermietung

Traditionell bauten koreanische Projektentwickler Wohnungen für den Verkauf an private Käufer, finanzierten die Vorhaben über Projektfinanzierungen und stiegen rasch wieder aus. Die neue Investitionswelle verlagert den Schwerpunkt auf Build-to-Rent-Modelle (BTR), bei denen die Betreiber Eigentümer bleiben und langfristige Mieteinnahmen erzielen. Dieser Ansatz erfordert umfangreiche Kapitalreserven, operative Erfahrung und die Bereitschaft, sich in Koreas komplexem regulatorischem Umfeld zurechtzufinden.

Professionelle Betreiber führen weltweit bewährte Verfahren im Immobilienmanagement, bei Mieterservices und beim Aufbau von Gemeinschaften ein. Gemeinschaftliche Wohnformen etwa, bei denen Bewohner eigene Schlafzimmer haben, sich aber Küchen, Aufenthaltsräume und Arbeitsbereiche teilen, werden bei jungen Berufstätigen und Studierenden immer beliebter. Sie bieten Flexibilität und Komfort sowie ein Gemeinschaftsgefühl und entsprechen damit den Bedürfnissen einer mobilen, urbanen Bevölkerung.

Der Aufstieg des gemeinschaftlichen Wohnens: eine neue Wohnform

Gemeinschaftliches Wohnen entwickelt sich in Koreas Großstädten zu einem weitverbreiteten Trend. Nach Untersuchungen von JLL und anderen Branchenquellen richten sich solche Wohnangebote an junge Alleinstehende, Studierende und internationale Bewohner, die gemeinschaftliches Leben und flexible Mietbedingungen schätzen. Die Wohnungen sind in der Regel kompakt – in Seoul beträgt die mittlere Größe rund 23 Quadratmeter –, bieten aber Gemeinschaftseinrichtungen wie Fitnessstudios, Coworking-Bereiche und Bibliotheken.

Die Mieten für solche Wohnungen liegen über denen herkömmlicher Officetels (Einzimmerwohnungen), was den zusätzlichen Wert der Dienstleistungen und des Gemeinschaftsangebots widerspiegelt. In Seoul beträgt die mittlere Monatsmiete für eine Wohneinheit mit weniger als 40 Quadratmetern etwa 1,13 Millionen Won. In Spitzenlagen wie Gangnam werden bis zu 1,7 Millionen Won verlangt. Der Sektor zieht in- und ausländische Investoren an. Zu den bemerkenswerten Geschäften zählt die Umwandlung leer stehender Officetels und Hotels in gemeinschaftliche Wohnangebote.

Institutionelle Investitionen fließen auch über Immobilieninvestmentfonds (REITs) in den Markt. IGIS Residence REITs ist hier führend, weitere Fonds planen neue Portfolios für gemeinschaftliches Wohnen. Die Unterstützung der Regierung für REITs und langfristig vermietete Wohnungen dürfte dem Sektor weiteren Auftrieb geben.

Regulatorische Hürden und politische Debatten: Kann das Wachstum anhalten?

Trotz der positiven Erwartungen steht Koreas Mietwohnungsmarkt vor erheblichen regulatorischen und gesellschaftlichen Herausforderungen. Die Mietgesetze des Landes, insbesondere das Gesetz zum Schutz von Jeonse-Mietern, begrenzen Mieterhöhungen bei Vertragsverlängerungen alle zwei Jahre auf fünf Prozent. Diese Regeln schützen zwar die Mieter, schränken aber den Spielraum der Betreiber ein und könnten manche Investoren abschrecken.

Jüngste politische Änderungen haben einige Beschränkungen gelockert, insbesondere für langfristig vermietete Wohnungen in privater Hand. Der Mietwohnungsplan der Regierung von 2024 unterscheidet zwischen geförderten, teilautonomen und autonomen Wohnmodellen, für die jeweils unterschiedliche Vorschriften und steuerliche Anreize gelten. Eigentümer privater Mietwohnungen können von Befreiungen bei der Grunderwerb- und Grundsteuer profitieren, sofern sie sich zu Mietverträgen über 20 Jahre verpflichten und die Vorgaben zu Mieterhöhungen einhalten.

Die Umsetzung erfordert jedoch Gesetzesänderungen, und die politische Lage bleibt ungewiss. Vorschläge für eine strengere Regulierung ausländischen Eigentums – darunter Genehmigungspflichten, höhere Steuern für Eigentümer mehrerer Immobilien und eine intensivere Aufsicht – haben eine Debatte über den Marktzugang, Gegenseitigkeit und die Gefahr ausgelöst, legitime Investitionen abzuschrecken.

Ausländisches Eigentum: Chance oder Bedrohung?

Ausländische Staatsangehörige besitzen inzwischen mehr als 100.000 Wohneinheiten in Korea. Drei Viertel davon liegen im Großraum Seoul. Das entspricht zwar nur rund 0,5 Prozent des Wohnungsbestands des Landes, doch der Trend hat Sorgen über Bezahlbarkeit, Marktverzerrungen und Schlupflöcher in der Regulierung ausgelöst. Besonders aktiv sind Käufer aus China, den USA und Kanada. Einige nutzen Offshore-Finanzierungen, um die örtlichen Kreditbeschränkungen zu umgehen.

Die meisten ausländischen Eigentümer besitzen nur eine Immobilie. Eine kleine Zahl verfügt jedoch über mehrere Einheiten, was Spekulationen über investitionsgetriebene Käufe anheizt. Die Politik erwägt neue Vorschriften, um ausländische Transaktionen zu erfassen und zu regulieren. Rechtliche und verfassungsrechtliche Hürden bleiben jedoch bestehen. Einige Experten halten die Auswirkungen ausländischen Eigentums angesichts des vergleichsweise geringen Marktanteils für übertrieben. Andere warnen, eine ungebremste Nachfrage könne die Wohnungsnot und den Preisdruck verschärfen.

Weitere Markttrends: Angebotsknappheit, Preisunterschiede und wirtschaftlicher Gegenwind

Koreas Wohnungsmarkt ist stark polarisiert: Preis- und Mietsteigerungen konzentrieren sich auf Seoul und die Vororte, während die regionalen Märkte zurückbleiben. Die Preise für neu gebaute Wohnungen in Seoul liegen mehr als doppelt so hoch wie im Landesdurchschnitt. Der Abstand zwischen großen und kleinen Städten ist unter den OECD-Ländern nirgendwo so groß. Trotz staatlicher Pläne, Millionen neue Wohnungen zu bauen, stagnieren Baugenehmigungen und Baubeginne. Das Korea Development Institute schätzt, dass sich seit 2017 ein kumulierter Fehlbestand von fast 900.000 Wohnungen aufgebaut hat.

Der Anstieg der Mieten hat sich stabilisiert, doch das Angebot reicht weiterhin nicht aus, um die Nachfrage zu decken – insbesondere bei hochwertigen, professionell verwalteten Wohnungen. Der Wechsel von Jeonse zur Monatsmiete zieht mehr institutionelles und ausländisches Kapital an, wirft aber auch Fragen zur Bezahlbarkeit und zum Zugang für die einheimische Bevölkerung auf. Die Hypothekenzinsen bleiben hoch, und die Wirtschaft steht angesichts globaler Handelskonflikte und innenpolitischer Unsicherheit unter Druck.

Koreanische Investoren blicken ins Ausland

Während ausländisches Kapital in Koreas Mietmarkt fließt, investieren koreanische institutionelle und private Anleger zunehmend im Ausland – vor allem in den USA, Japan und anderen Industrieländern. Stark steigende Immobilienpreise und regulatorische Unsicherheit im eigenen Land machen ausländische Immobilien zu einer attraktiven Alternative. Koreanische Investoren suchen dort stabile Renditen und eine breitere Streuung ihrer Anlagen. Dieser Kapitalfluss in beide Richtungen unterstreicht den globalen Charakter von Immobilieninvestitionen und die enge Verflechtung der Wohnungsmärkte.

Zusammenfassung

• Südkoreas Mietwohnungsmarkt zieht dank des demografischen Wandels und politischer Reformen so viele globale Investitionen an wie nie zuvor.
• Einpersonenhaushalte machen inzwischen mehr als 41 Prozent aller Haushalte aus und treiben die Nachfrage nach kompakten, professionell verwalteten Mietwohnungen an.
• Ausländische Investoren wie Greystar, The Living Company und CPPIB sind Vorreiter und führen Build-to-Rent- und gemeinschaftliche Wohnmodelle ein.
• Der Rückgang des Jeonse-Systems und der Aufstieg der Monatsmiete verändern den Markt und eröffnen institutionellem Kapital neue Möglichkeiten.
• Die Regierung lockert Vorschriften und bietet steuerliche Anreize. Strenge Mietgesetze und die Debatte über ausländisches Eigentum bleiben jedoch Herausforderungen.
• Gemeinschaftliches Wohnen entwickelt sich zu einem bedeutenden Trend. In Seoul und anderen Großstädten sind die Mieten hoch und das Interesse der Investoren groß.
• Ausländisches Eigentum macht weiterhin nur einen kleinen Teil des Marktes aus. Sorgen über Bezahlbarkeit und Marktverzerrungen bestehen dennoch fort.
• Angebotsknappheit, Preisunterschiede und wirtschaftlicher Gegenwind prägen weiterhin die Aussichten für Koreas Wohnungsmarkt.
• Koreanische Investoren blicken ebenfalls zunehmend ins Ausland – ein Zeichen für die globale Dynamik der Immobilieninvestitionen.