Hongkonger Bauträger zögern, während die Regierung Milliarden auf einen Technologie-Hub im Norden setzt

Bauträger zögern, während Hongkong mit großem Einsatz auf den technologischen Wandel setzt

Die Regierung Hongkongs stellt beispiellose finanzielle Mittel bereit, um den Norden des Gebiets in ein Technologiezentrum zu verwandeln. Die Immobilienentwickler der Stadt reagieren jedoch eher zurückhaltend als begeistert. Im Februar kündigten die Verantwortlichen an, 150 Milliarden Hongkong-Dollar (rund 19 Milliarden US-Dollar) aus dem Währungsstabilisierungsfonds der Stadt abzuziehen, um das Projekt Northern Metropolis zu finanzieren. Damit werden solche Reserven erstmals seit mehr als vier Jahrzehnten für die Entwicklung eingesetzt. Diese gewaltige Finanzspritze zählt zu den größten Infrastrukturinvestitionen in der Geschichte des Gebiets. Führungskräfte aus der Immobilienbranche äußern jedoch hinter verschlossenen Türen Bedenken wegen eines möglichen Überangebots und unsicherer Renditen.

Das Projekt Northern Metropolis wurde 2021 erstmals als Lösung für die überlastete Wohnraumsituation vorgestellt und hat sich inzwischen zu einem weit ehrgeizigeren Vorhaben entwickelt. Auf rund 300 Quadratkilometern, also fast einem Drittel der Gesamtfläche Hongkongs, soll eine Stadt mit zwei Zentren entstehen: Das Finanzwesen bleibt im Süden konzentriert, während Innovation das Wachstum im Norden antreibt. Das Gebiet grenzt an Shenzhen, Chinas etabliertes Technologiezentrum, und soll alles von hochmodernen Forschungslaboren bis hin zu Pharma-Start-ups beherbergen. Nach den Prognosen der Regierung sollen dort schließlich 2,5 Millionen Menschen leben und 650.000 Arbeitsplätze entstehen.

Trotz des finanziellen Engagements der Regierung fällt die Resonanz bei privaten Partnern verhalten aus. Große Bauträger haben sich zwar mit öffentlicher Kritik zurückgehalten, doch Führungskräfte führender Unternehmen äußern sich intern unzufrieden über den Umfang des Projekts und das ungewohnte Entwicklungsmodell. Ihre Zurückhaltung beruht auf grundlegenden Unterschieden zwischen Hongkongs traditionellem Ansatz bei der Immobilienentwicklung und der aus Festlandchina übernommenen Strategie der Industrieparks. Auch Umweltverbände warnen vor Gefahren für die heimische Tierwelt. Anrufer in Radiosendungen fragen zudem, ob vor allem Shenzhen und nicht die Bevölkerung Hongkongs von den Investitionen profitiere.

Viel steht auf dem Spiel, denn die Stadt erlebt nach Einschätzung mancher Ökonomen ihre längste Rezession. Die Einzelhandelsumsätze und Immobilienwerte liegen weiterhin unter den Höchstständen von 2018.

Konflikt der Entwicklungsmodelle

Im Kern geht es um einen Paradigmenwechsel, der Hongkongs etablierte Immobilienentwickler an den Rand zu drängen droht. Northern Metropolis wird nach dem Modell eines Industrieparks entwickelt: Unternehmen derselben Branche werden in spezialisierten Zentren gebündelt, die unter umfassender staatlicher Planung stehen. Dieses Konzept hat sich jenseits der Grenze in Shenzhen und anderen chinesischen Städten bewährt. Es steht jedoch in starkem Gegensatz zu Hongkongs Tradition eines möglichst geringen staatlichen Eingreifens, in der Bauträger ihre Bürohochhäuser, Einkaufszentren und Wohnanlagen üblicherweise von der Planung bis zur Fertigstellung selbst kontrollieren.

Im neuen Modell treten Immobilienunternehmen hinter die staatlichen Planer zurück. Statt federführend ganze Entwicklungsprojekte zu gestalten, könnten sie darauf beschränkt werden, Wohnhochhäuser in der Nähe wichtiger Standorte oder Fabriken und Büros für große Industriekunden zu errichten, die von den Behörden ausgewählt werden. Das ist ein deutlicher Bruch mit der Autonomie, die Hongkongs Bauträger seit der Kolonialzeit genossen: Damals ermöglichte die begrenzte staatliche Einflussnahme Immobilienkonzernen, enormes Vermögen und großen Einfluss anzuhäufen.

Aufgrund der ungewohnten Struktur können Unternehmen mögliche Renditen nur schwer einschätzen. Mehrere Führungskräfte großer Immobilienentwickler verweisen auf fehlende detaillierte Planungsunterlagen, ein mögliches Überangebot in einzelnen Gebieten und die Sorge, dass die Regierung zu viele Bereiche gleichzeitig entwickeln will. Hinzu kommen Hongkongs aktuelle wirtschaftliche Schwierigkeiten: Die Einzelhandelsumsätze sanken von einem Höchststand von 485,2 Milliarden Hongkong-Dollar im Jahr 2018 auf 376,8 Milliarden im Jahr 2024. Auch die Wohnimmobilienpreise sind deutlich unter ihre Höchststände von 2018 gefallen.

Wenn Kapital auf politische Erwartungen trifft

Der wirtschaftliche Druck auf Bauträger geht über die Unsicherheit am Markt hinaus und reicht bis in den Bereich politischer Erwartungen. Hongkongs Geschäftswelt, deren Wohlstand unter einem britisch geprägten Kapitalismus entstand, steht zunehmend unter Druck, durch konkrete Investitionen das zu zeigen, was die Verantwortlichen als „Liebe zum Vaterland und zu Hongkong“ bezeichnen. Im November 2024 lud Xia Baolong, Chinas oberster Verantwortlicher für Hongkong-Angelegenheiten, zu einem Symposium nach Shenzhen ein. Dort mussten 29 Wirtschaftsvertreter ihre Investitionspläne für Northern Metropolis vorstellen.

„Die Hongkonger Geschäftswelt ist die treibende Kraft hinter Hongkongs wirtschaftlicher Entwicklung“, sagte Xia und forderte die Führungskräfte auf, „ihre Liebe zum Vaterland und zu Hongkong durch konkrete Taten zu zeigen“.

Die Botschaft war eindeutig: Investitionen in Northern Metropolis haben patriotische Bedeutung. Die Reaktion der Unternehmen fiel dennoch verhalten aus. Henry Tang Ying-yen, ein ehemaliger Chief Secretary for Administration und Spross einer bedeutenden Unternehmerfamilie, brachte die skeptische Haltung vieler Führungskräfte zum Ausdruck, als er erklärte, Projekte müssten rentabel bleiben. Regierungschef John Lee entgegnete, man müsse „den Geist des Antwortschreibens von Präsident Xi Jinping“ verstehen. Damit deutete er an, wirtschaftliche Entscheidungen sollten eine emotionale Verbundenheit mit dem Gebiet widerspiegeln.

Diese Spannung macht eine grundlegende Herausforderung deutlich. Peking kann zwar mit dem Gesetz zur nationalen Sicherheit und anderen Maßnahmen politische Kontrolle ausüben, doch wirtschaftliche Entwicklung setzt eine freiwillige Beteiligung des Privatsektors voraus. Anders als bei staatlich gelenkten Projekten auf dem Festland, bei denen Staatsunternehmen den Vorgaben der Zentralregierung folgen, agieren Hongkongs Bauträger in einem kapitalistischen System und müssen ihren Aktionären und Kreditgebern Rechenschaft ablegen.

Grenzüberschreitende Integration

Northern Metropolis ist mehr als eine Stadterweiterung: Das Vorhaben kündigt die schrittweise Auflösung der Grenze an, die Hongkong seit der Rückgabe 1997 vom chinesischen Festland getrennt hat. Das Entwicklungsgebiet liegt am Fluss Sham Chun, der einst eine scharfe Trennlinie zwischen dem britischen Hongkong und dem kommunistischen China bildete. In den 1960er-Jahren schwammen Millionen Menschen durch diese Gewässer, um vor Hungersnot und Verfolgung zu fliehen. Der Fluss fließt noch immer, doch die Grenze in den Köpfen schwindet.

Das Projekt entspricht der Vision des chinesischen Präsidenten Xi Jinping für die Greater Bay Area, eine Wirtschaftszone, die neun Küstenstädte mit Hongkong und Macao verbindet und mit dem Silicon Valley konkurrieren soll. Fünf neue Bahnlinien sollen Northern Metropolis an Shenzhen anbinden und so grenzüberschreitende Pendelfahrten für Beschäftigte der Technologiebranche erleichtern. Einige Analysten halten es für möglich, dass die gemeinsame Zuständigkeitsregelung vom West-Kowloon-Bahnhof, wo chinesische Festlandspolizisten auf Hongkonger Boden im Einsatz sind, auf das neue Technologiezentrum ausgeweitet wird.

Die Integration wirft jedoch Fragen nach Hongkongs eigener Identität auf. Steve Tsang, Direktor des SOAS China Institute an der Universität London, sieht in den Plänen einen Paradigmenwechsel für das Gebiet. Das Entwicklungsbüro Hongkongs erklärt, das Projekt werde die rasante wirtschaftliche Entwicklung der Region nutzen. Kritiker wenden jedoch ein, dass Hongkongs traditionelle Stärken in den Bereichen Finanzen, Handel und Logistik zugunsten der Hightech-Fertigung an Bedeutung verlieren, obwohl Shenzhen in diesem Bereich bereits dominiert.

John Tsang Chun-wah, der bis 2017 Finanzminister war, stellte infrage, ob es wirtschaftlich sinnvoll sei, Hongkongs kommerzielle Stärken aufzugeben. Da Shenzhen Hongkong technologisch bereits überholt hat und niedrigere Grundstücks- und Arbeitskosten bietet, fragen sich manche, ob Hongkong in einer Branche wettbewerbsfähig sein kann, in der es zurückgefallen ist.

Belastungen für die örtlichen Gemeinden

Abseits von Vorstandsetagen und Behörden droht Northern Metropolis, jahrhundertealte Lebensweisen aus den Angeln zu heben. In Lau Fau Shan, einem Küstendorf in den New Territories, stellen Familien seit mehr als 200 Jahren getrocknete Austern her. Chan To-ngan, ein 72-jähriger Fischer, der seit vier Jahrzehnten in diesen Gewässern arbeitet, blickt einer ungewissen Zukunft entgegen: Die Regierung plant, das Gebiet in Wohn- und Gewerbezonen umzuwandeln.

Ich weiß wirklich nicht, wie sich alles verändern wird“, sagte Chan. „Vielleicht sollte ich anfangen, Fotos von unserer Farm und diesem Blick aufs Meer zu machen.

Auch im Dorf Ha Wan nahe Lok Ma Chau, wo der Technologiepark entstehen soll, kümmert sich der 69-jährige Kwok Chi-wai um Bäume, die sein Vater gepflanzt hat. Den Familien im Dorf, von denen die meisten kein Land besitzen, droht schon im kommenden Jahr die Umsiedlung. Konkrete Angaben zu ihrer Zukunft gibt es bislang nicht. Diese Gemeinden sind die letzten Überbleibsel des vorindustriellen Hongkongs: Feuchtgebiete und Fischteiche, die unberührt blieben, während die Stadt zu einem Finanzzentrum heranwuchs.

Umweltverbände warnen vor den ökologischen Folgen der Entwicklung. Das Projekt bedroht die Lebensräume seltener Arten, darunter den Chinesischen Weißen Delfin. Chan Hall-sion, eine leitende Kampagnenmitarbeiterin von Greenpeace Hongkong, warnt, dass Landgewinnung unumkehrbar sei und Ökosysteme, die Wildtieren als Lebensraum dienen, dauerhaft beschädige.

Die Regierung betont, die Entwicklungsgebiete seien ökologisch weniger sensibel. Die Umweltverträglichkeitsprüfungen laufen jedoch noch. Das Dilemma spiegelt ein größeres Muster wider: Die wirtschaftliche Integration mit dem Festland hat Vorrang vor dem Schutz lokaler Gebiete.

Internationale Vorbilder und warnende Beispiele

Die Verantwortlichen in Hongkong haben andere große Stadtentwicklungsprojekte untersucht, doch die Beispiele liefern ein gemischtes Bild. Die als Erweiterung Pekings konzipierte und von Präsident Xi persönlich unterstützte New Area Xiong’an hat trotz massiver staatlicher Investitionen Schwierigkeiten, Einwohner und Unternehmen anzuziehen, und trägt den Beinamen „Geisterstadt“. Inzwischen versucht Peking, leere Flächen mit dem Umzug staatlicher Unternehmen in das Gebiet zu füllen.

Auch andere internationale Großprojekte stehen vor ähnlichen Problemen. Saudi-Arabiens Neom und Indonesiens Nusantara sind mit Verzögerungen, Kostenüberschreitungen und Konflikten um Landrechte konfrontiert. Brian Wong, Wissenschaftler bei der Liber Research Community, weist darauf hin, dass Stadtentwicklungsprojekte dieser Größenordnung meist einem vorhersehbaren Muster folgen: Auf große Ambitionen folgen eine Verkleinerung der Pläne, Schuldenprobleme oder lange Verzögerungen, die weitere Komplikationen nach sich ziehen.

Der Vergleich mit Xiong’an ist besonders relevant, weil die Regierung Hongkongs Teile von Northern Metropolis ausdrücklich an chinesischen „Smart Cities“ ausgerichtet hat. Der grundlegende Unterschied bleibt jedoch bestehen: Xiong’an stützt sich auf Staatsunternehmen und Vorgaben der Zentralregierung. Hongkong hingegen muss private Bauträger davon überzeugen, sich freiwillig an einem marktwirtschaftlichen Projekt zu beteiligen.

Umfragen deuten darauf hin, dass die Bevölkerung ähnlich skeptisch ist wie die Bauträger. Eine Erhebung von Greenpeace und dem Hong Kong Public Opinion Research Institute ergab, dass nur 6 Prozent der Einwohner den gleichzeitigen Bau von Northern Metropolis und dem getrennten Projekt künstlicher Inseln bei Kau Yi Chau unterstützen. Trotzdem bezeichnen die Verantwortlichen das Vorhaben weiterhin als unvermeidlich. Finanzminister Paul Chan verteidigte die Investition gegenüber Anrufern in Radiosendungen, die beklagen, die Mittel sollten der einheimischen Bevölkerung zugutekommen und nicht der grenzüberschreitenden Integration.

Die wichtigsten Punkte

• Die Regierung Hongkongs stellte 150 Milliarden Hongkong-Dollar aus dem Währungsstabilisierungsfonds für die Entwicklung von Northern Metropolis bereit. Erstmals seit mehr als 40 Jahren werden solche Mittel abgezogen.
• Immobilienentwickler äußern intern Skepsis gegenüber dem Industrieparkmodell, das ihre traditionelle Autonomie bei Planung und Entwicklung einschränkt.
• Das Projekt soll auf 300 Quadratkilometern im Norden Hongkongs innerhalb von 20 Jahren ein Technologiezentrum schaffen, das mit Shenzhen integriert ist.
• Beamte aus Peking drängen Wirtschaftsvertreter zu Investitionen, die als Zeichen des Patriotismus gelten sollen. Die Führungskräfte bestehen jedoch auf Rentabilität.
• Örtlichen Gemeinden, darunter Dörfern mit einer 200-jährigen Tradition der Austernzucht, droht die Umsiedlung, ohne dass klare Angaben dazu vorliegen.
• Umweltverbände warnen vor unumkehrbaren Schäden an Feuchtgebieten und Lebensräumen von Wildtieren, darunter dem Chinesischen Weißen Delfin.
• Die Entwicklung steht für die physische Integration mit dem chinesischen Festland. Möglicherweise werden dabei gemeinsame Zuständigkeitsregelungen ausgeweitet, bei denen Festlandbeamte auf Hongkonger Boden tätig sind.
• Frühere Beispiele wie Chinas New Area Xiong’an zeigen, dass staatlich geförderte Technologiestädte Schwierigkeiten haben können, Einwohner zu halten und Unternehmen anzuziehen.