Wohnungspreise in Tokio erreichen Rekordhoch, während WTO-Verpflichtungen den politischen Spielraum einschränken

Warum die Wohnungspreise in Tokio steigen und weshalb sich der Anstieg nur begrenzt bremsen lässt

Der Markt für neue Eigentumswohnungen in Tokio hat in diesem Jahr neue Rekordwerte erreicht. Das setzt lokale Haushalte unter Druck und stellt die Politik auf die Probe. Der durchschnittliche Preis einer neu gebauten Eigentumswohnung im Großraum Tokio lag zwischen April und September bei 94,89 Millionen Yen, wie das Real Estate Economic Institute mitteilte. Das entspricht einem Anstieg um 19,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dahinter steckt das Zusammentreffen eines knappen Angebots, einer starken Nachfrage von Investoren und eines schwachen Yen, der japanische Immobilien für Käufer mit Fremdwährungen günstiger erscheinen lässt. Die Debatte über die Rolle ausländischer Käufer hat sich verschärft, doch vorläufige Erkenntnisse der Regierung deuten darauf hin, dass ihr Anteil an den Transaktionen weiterhin überschaubar ist.

Die Behörden haben begonnen, die Entwicklungen zu erfassen, bevor sie neue Regeln erwägen. Ministerpräsidentin Sanae Takaichi wies das Landministerium an, zu ermitteln, wie viele Eigentumswohnungen von ausländischen Staatsangehörigen gekauft werden, und die Ergebnisse rasch zu veröffentlichen. Seit dem Frühjahr wertet das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) Immobilienregister aus, um Staatsangehörigkeit und Wohnort der Käufer zu erfassen. Erste Hinweise sprechen für einen begrenzten Anteil ausländischer Käufer. Doch selbst ein kleiner Anteil an den Käufen kann die Preise in einem Markt mit knappem Angebot beeinflussen.

Forderungen, Käufe durch Ausländer zu begrenzen oder zu verbieten, stoßen auf ein strukturelles Hindernis. Als Japan in den 1990er-Jahren der Welthandelsorganisation beitrat, bekannte es sich zu grundlegenden Prinzipien der Gleichbehandlung, die Beschränkungen für Immobilienkäufe aufgrund der Staatsangehörigkeit erschweren. Eine Neuverhandlung dieser Verpflichtungen würde Zeit brauchen und könnte Einwände von Handelspartnern hervorrufen. Da es nur wenige einfache politische Hebel auf nationaler Ebene gibt, kamen die ersten sichtbaren Maßnahmen aus der Privatwirtschaft: Große Projektentwickler haben ihre Vertragsbedingungen verschärft, um schnelle Weiterverkäufe einzudämmen, die Preissprünge befeuern können.

So entsteht ein Markt, in dem die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt, während Regierung und Wirtschaft nach Instrumenten suchen, die innerhalb der rechtlichen Grenzen wirken und gesellschaftliche Spannungen nicht verschärfen.

Preise erreichen Rekord, während Angebot und Yen die Nachfrage prägen

Der Zyklus auf dem Tokioter Wohnungsmarkt wird ebenso stark von der Knappheit wie von der Nachfrage bestimmt. Das Angebot an Neubauten ist im vergangenen Jahrzehnt deutlich zurückgegangen. 2014 brachten Projektentwickler im gesamten Großraum rund 45.000 neue Einheiten auf den Markt. 2024 waren es nur noch etwa 23.000. Verzögerungen bei der Stadterneuerung, höhere Bau- und Grundstückskosten sowie begrenzte Kapazitäten im Baugewerbe haben die Produktion eingeschränkt. Werden weniger Wohnungen angeboten, zieht jede neue Verkaufsrunde mehr Interessenten an und die Preise steigen weiter.

Auch der Wechselkurs hat die Entwicklung verstärkt. Der Yen hat in den vergangenen Jahren an Wert verloren und damit die effektiven Preise für Käufer gesenkt, die über Dollar, Euro oder andere stärkere Währungen verfügen. Für Käufer, die in Dollar finanzieren, kann eine Wechselkursbewegung von zehn Prozent einen großen Teil eines Preisanstiegs vor Ort ausgleichen. Dieser Arbitrageeffekt fällt mit der wachsenden Attraktivität Tokios als vermeintlich sicherer Markt in einer unbeständigen Welt zusammen. Investoren sehen stabile politische Verhältnisse, einen großen Hypothekenmarkt und eine starke Mietnachfrage in den zentralen Bezirken.

Auch günstige Kredite im Inland spielen eine Rolle. Die Hypothekenzinsen in Japan sind im internationalen Vergleich weiterhin niedrig. Selbst bei einer schrittweisen Anpassung der Geldpolitik der Zentralbank sind Festzinsdarlehen für viele Haushalte noch erschwinglich. Niedrige Finanzierungskosten stützen höhere Kaufpreise, insbesondere wenn die Zahl der verfügbaren Einheiten durch Bebauungsvorschriften, verfügbare Grundstücke und Bauzeiten begrenzt ist. Das Zusammenspiel aus niedrigen Zinsen, Wechselkurseffekten und knappem Angebot hat die Voraussetzungen für die in diesem Jahr gemeldeten Rekorddurchschnittspreise geschaffen.

Sind ausländische Käufer der Hauptfaktor?

Ausländisches Eigentum steht im Fokus, weil es sichtbar ist. Zudem liegt es nahe, die Wechselkurslücke mit der Auslandsnachfrage und den steigenden Preisen in Verbindung zu bringen. Die verfügbaren Daten zeichnen ein differenzierteres Bild. Die Auswertung der Register durch das MLIT, deren Veröffentlichung erwartet wird, deutet auf einen geringeren Anteil ausländischer Käufer hin, als in der öffentlichen Debatte oft angenommen wird. Einer aktuellen Umfrage zufolge hatten etwa drei Prozent der Käufer neuer Immobilien in Tokio eine Adresse im Ausland. Das bildet die Staatsangehörigkeit nicht vollständig ab, da einige ausländische Staatsangehörige in Japan leben und arbeiten. Es deutet aber darauf hin, dass der Markt keineswegs von ausländischem Kapital beherrscht wird.

Selbst ein geringer Anteil ausländischer Käufer kann die Preisbildung beeinflussen, wenn das Angebot knapp ist, vor allem in gefragten Vierteln nahe neuer Bahnhöfe oder bei der Neuentwicklung von Ufergebieten. Bei Prestigeprojekten kann es eine Mischung aus Eigennutzern und Investoren geben. Manche Käufer erzielen Gewinne, indem sie Kaufverträge vor der Fertigstellung weiterverkaufen. Das kann die geforderten Preise bei der nächsten Verkaufsrunde in die Höhe treiben. Deshalb haben Projektentwickler begonnen, Klauseln gegen schnelle Weiterverkäufe aufzunehmen, die unabhängig von der Staatsangehörigkeit für alle Käufer gelten.

Die Regierungsvertreter bemühen sich, auf die öffentliche Besorgnis einzugehen, ohne Fremdenfeindlichkeit zu schüren. Vorrang hat, das tatsächliche Ausmaß ausländischer Käufe zu erfassen und die Vorschriften zur Identifizierung und Meldepflicht zu stärken, unter anderem durch klarere Registerangaben. Außerdem sollen die Vorschriften für Wohnraum und Beherbergung konsequenter durchgesetzt werden, damit als Wohnraum verkaufte Einheiten nicht rechtswidrig in kurzfristige Ferienunterkünfte umgewandelt werden.

Kurz gesagt: Die Nachfrage aus dem Ausland ist ein Faktor unter mehreren. Ausschlaggebend bleiben die grundlegenden wirtschaftlichen Bedingungen: Ein Jahrzehnt schrumpfenden Angebots trifft auf eine anhaltende städtische Nachfrage, während die Finanzierung günstig war und der Wechselkurs die Attraktivität Tokios für globale Investoren verstärkt hat.

Warum WTO-Regeln Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit erschweren

Japans politischer Spielraum wird durch Handelsverpflichtungen eingeschränkt, die eine Diskriminierung aufgrund der Staatsangehörigkeit erschweren. Das im Rahmen der Uruguay-Runde geschaffene multilaterale Handelssystem gründete die WTO und verankerte Prinzipien wie Meistbegünstigung und Inländerbehandlung. Diese Grundsätze bedeuten, dass ein Mitglied in Bereichen, für die Verpflichtungen gelten, ausländische Personen nicht schlechter behandeln sollte als inländische. Als Japan 1995 in die WTO-Ära eintrat, entschied es sich bei Immobilientransaktionen für einen liberalen Ansatz, um ausländische Investitionen zu fördern und Beschränkungen für Immobilienkäufe aufgrund der Staatsangehörigkeit zu vermeiden.

Diese Haltung lässt sich theoretisch ändern, in der Praxis ist das jedoch schwierig. Eine Änderung der Verpflichtungen erfordert in der Regel Gespräche mit Handelspartnern und kann Gegendrück auslösen. Länder, deren Einwohner in Japan investieren, könnten Einwände erheben oder einen Ausgleich verlangen. Einige Volkswirtschaften, darunter die Vereinigten Staaten und Australien, haben sich in ihren Regelwerken Spielraum für eine unterschiedliche Behandlung ausländischer und inländischer Käufer bei Grundstückskäufen vorbehalten. Japan hat solche Beschränkungen nicht vorgesehen. Deshalb stünde es vor höheren Hürden, sollte es seine Politik ändern wollen.

Ausnahmen gelten aus Sicherheitsgründen. Japan verabschiedete 2021 ein Gesetz, das der Regierung erlaubt, die Nutzung von Grundstücken in der Nähe kritischer Einrichtungen wie Stützpunkten der Selbstverteidigungsstreitkräfte und Kernkraftwerken zu überprüfen und zu regulieren. Der Rahmen sieht eine Überwachung und mögliche Eingriffe vor, wenn die Nutzung Sicherheitsbedenken aufwirft. Er begründet kein landesweites Kaufverbot für ausländische Staatsangehörige und geht auch nicht auf die Preisentwicklung auf dem privaten Wohnungsmarkt ein.

Innerhalb dieser Grenzen sind neutrale Maßnahmen am realistischsten, die für alle Käufer und Verkäufer gelten. Instrumente, die kurzfristige Spekulation unattraktiver machen oder die Kosten für das Halten leer stehender Wohnungen erhöhen, richten sich nicht gezielt gegen bestimmte Staatsangehörigkeiten und lassen sich so gestalten, dass sie mit den Handelsregeln vereinbar sind. Der Knackpunkt ist politischer Natur: Solche Maßnahmen betreffen auch inländische Investoren und Haushalte.

Projektentwickler gehen gegen schnelle Weiterverkäufe vor

Da die Handlungsmöglichkeiten der Regierung begrenzt sind, sind zunächst private Unternehmen aktiv geworden. Große Projektentwickler haben ihre Kaufverträge verschärft, um schnelle Weiterverkäufe zu unterbinden, die die Preise eines Projekts in die Höhe treiben können. Ein Unternehmen teilte Kaufinteressenten bei einem großen Bauprojekt am Tokioter Ufer mit, dass bei einem Weiterverkauf vor der Übergabe die Anzahlung verfällt und der Vertrag beendet wird. Ein anderes Unternehmen führte bei mehreren Projekten in Tokio eine fünfjährige Sperrfrist für Weiterverkäufe ein. Bei Verstößen wird eine Vertragsstrafe in Höhe von 20 Prozent des Immobilienpreises fällig. Diese Maßnahmen gelten unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohnort für alle Käufer.

Solche Klauseln zielen auf ein bestimmtes Verhalten und nicht auf eine bestimmte Käufergruppe ab. Abtretungen vor Fertigstellung, mitunter zu stark erhöhten Preisen, können neue „Vergleichspreise“ setzen, die beeinflussen, was spätere Käufer zahlen sollen. Geringere Anreize für schnelle Weiterverkäufe sollen dafür sorgen, dass mehr Wohnungen bei den Eigennutzern bleiben, und die Preise innerhalb eines Bauprojekts stabilisieren. Sollten sich solche Regelungen weit verbreiten, könnten sie bei stark nachgefragten Projekten in zentralen Bezirken de facto zum Standard werden.

Projektentwicklern stehen auch beim Verkauf Instrumente zur Verfügung, mit denen sich Haushalte bevorzugen lassen, die voraussichtlich selbst in der Immobilie wohnen werden. Losverfahren, Erklärungen zur Eigennutzung, Begrenzungen für Mehrfachkäufe unter demselben Namen und strengere Überprüfungen der Finanzierung erschweren es, Einheiten als Handelsobjekte anzuhäufen. Die Herausforderung besteht darin, einen fairen Zugang mit sorgfältigen Prüfungen in Einklang zu bringen und dabei niemanden aufgrund der Staatsangehörigkeit zu diskriminieren, ohne zugleich auf gesunde Vorverkäufe zu verzichten, die die Baufinanzierung sichern.

Welche Instrumente bleiben, ohne nach Staatsangehörigkeit zu unterscheiden?

Die politische Debatte verschiebt sich von der Frage, wer kauft, hin zur Funktionsweise des Marktes. Eine Reihe herkunftsneutraler Maßnahmen könnte den Preisdruck mindern oder zumindest die Chancen der lokalen Bevölkerung verbessern.

• Schnelle Weiterverkäufe generell stärker besteuern. Eine höhere Steuer auf Gewinne, die kurz nach dem Kauf erzielt werden, würde schnelle Weiterverkäufe weniger attraktiv machen. Japan besteuert kurze Haltedauern bei Privatpersonen bereits höher. Die Behörden könnten die Regeln jedoch so verschärfen, dass auch Abtretungen vor der Übergabe erfasst werden, oder den Zeitraum für höhere Steuersätze verlängern. Dabei ist eine sorgfältige Ausgestaltung nötig, damit Menschen nicht für unvorhersehbare Lebensereignisse bestraft werden, die sie zum Verkauf zwingen.

• Die Kosten für leer stehende Wohnungen erhöhen. Eine Leerstandssteuer, die für alle unbewohnten Einheiten unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Eigentümers gilt, kann Vermietung oder Verkauf fördern. Mehrere Städte weltweit erheben solche Steuern, um leer stehende Immobilien wieder auf den Markt zu bringen. Ausnahmen für Renovierungen oder nachgewiesene Härtefälle können die Regelung fair halten.

• Das Angebot ausweiten. Der sicherste Weg, den Preisdruck zu lindern, sind mehr Neubauten. Schnellere Genehmigungen für die Umwandlung wenig genutzter Büroflächen, moderate Erhöhungen der zulässigen Geschossflächenzahl in gut erschlossenen Gebieten und eine Infrastruktur, die eine höhere Bebauungsdichte ermöglicht, können langfristig mehr Wohnungen schaffen. Gezielte Förderungen können den Bau von Wohnungen im mittleren Preissegment statt ausschließlich von Luxustürmen unterstützen.

• Erstkäufer unterstützen, ohne die Preise anzuheizen. Zuschüsse zur Anzahlung, niedrigere Abschlusskosten oder Hypothekengarantien für Haushalte unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen können Einheimischen helfen, am Markt mitzuhalten. Jede breit angelegte Kreditförderung birgt jedoch das Risiko, die Preise steigen zu lassen, wenn das Angebot unverändert bleibt.

• Für mehr Transparenz sorgen. Eine standardisierte und zusammengefasste, anonymisierte Erfassung der Staatsangehörigkeit oder des Wohnsitzes der Käufer beim Abschluss würde die Debatte über die Rolle ausländischer Käufer versachlichen. Strengere Regeln zur Erfassung der wirtschaftlich Berechtigten können zudem den Einsatz undurchsichtiger Konstruktionen bei Immobilien begrenzen.

• Vorschriften zur Nutzung von Wohnraum durchsetzen. Wenn sichergestellt wird, dass Wohnimmobilien nicht rechtswidrig als kurzfristige Unterkunft genutzt werden, schützt das die Nachbarschaft und erhält Wohnraum für die Bevölkerung.

Welche Maßnahmen andere Länder ergriffen haben und was das für Japan bedeutet

Mehrere Märkte haben Maßnahmen für ausländische Käufer erprobt. Diese spiegeln jedoch die jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen und Handelsverpflichtungen wider. Kanada führte 2023 ein befristetes Verbot von Immobilienkäufen durch Ausländer ein und verlängerte es später. Singapur erhebt eine zusätzliche Grunderwerbsteuer, die für Gebietsfremde deutlich höher ist als für Staatsangehörige und Personen mit ständigem Aufenthaltsrecht. Australien lenkt die meisten ausländischen Käufe auf Neubauten und setzt strenge Kontrollen ein, um illegale Käufe bestehender Wohnimmobilien zu verhindern. Neuseeland schränkte 2018 die meisten Käufe bestehender Wohnimmobilien durch Gebietsfremde ein, mit bestimmten Ausnahmen auf Grundlage von Verträgen.

Diese Beispiele zeigen eine Reihe möglicher Instrumente, verdeutlichen aber auch, warum Japans Spielraum begrenzt ist. Die Handelsverpflichtungen und innerstaatlichen Gesetze unterscheiden sich von Land zu Land. Japan hat sich in der WTO-Ära bei Immobilientransaktionen keine Sonderbehandlung für inländische Käufer vorbehalten und auf Offenheit gesetzt, um Investitionen anzuziehen. Eine Kehrtwende hin zu Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit wäre kompliziert und umstritten. Wahrscheinlicher ist, dass sich die Politik auf neutrale Maßnahmen konzentriert, die für alle Käufer die Anreize verändern, und auf die Beseitigung von Angebotsengpässen, die den heutigen hohen Preisen zugrunde liegen.

Was Behördenvertreter und Ökonomen sagen

Minister haben betont, dass zunächst die Fakten geklärt und die rechtlichen Grenzen eingehalten werden müssen. Der Landminister hat zugesagt, mit anderen Behörden zusammenzuarbeiten, um Probleme bei Wohnungstransaktionen anzugehen und zugleich den gesellschaftlichen Zusammenhalt zu fördern. Die registergestützte Auswertung des MLIT ist ein zentraler Teil dieser Bemühungen und soll klären, wie groß der Anteil ausländischer Käufer tatsächlich ist. Eine an der Untersuchung beteiligte Person sagte, der Anteil scheine geringer zu sein, als die öffentliche Debatte vermuten lasse.

Ökonomen warnen davor, nach einem einzigen Schuldigen zu suchen. Osamu Tanaka, leitender Chefökonom am Dai-ichi Life Research Institute, sagte, der Blick müsse breit statt eng sein.

Selbst wenn der Anteil der von ausländischen Staatsangehörigen erworbenen Immobilien gering ist, könnte er die Preise dennoch nach oben treiben. Da es keine einzelne Ursache gibt, ist ein umfassender Ansatz erforderlich.

Diese Einschätzung deckt sich mit der aktuellen Strategie: preissteigerndes Verhalten eindämmen, Daten verbessern, geltende Vorschriften durchsetzen und das Angebot ausweiten. Keine dieser Maßnahmen wird die Durchschnittspreise über Nacht sinken lassen. Sie können den Druck jedoch am Rand verringern und die Chancen verbessern, dass Haushalte, die in Tokio leben und arbeiten, in den Vierteln, auf die sie angewiesen sind, Wohnungen kaufen können.

Was das für Käufer und den Markt bedeutet

Für Menschen, die eine Wohnung zur Selbstnutzung suchen, bedeutet die neue Normalität mehr Konkurrenz um weniger Einheiten und strengere Kaufverträge. Käufer sollten mit genaueren Prüfungen und Klauseln rechnen, die Abtretungen vor der Übergabe einschränken. Für Investoren werden Strategien mit schnellem Weiterverkauf riskanter, da Projektentwickler höhere Vertragsstrafen einführen und Steuerideen für kurze Haltedauern an Fahrt gewinnen. Für Verkäufer und Projektentwickler ist der Kreis der Interessenten weiterhin groß. Doch die Möglichkeit, Preise durchzusetzen, geht inzwischen mit stärkerer Beobachtung durch Öffentlichkeit und Aufsichtsbehörden einher.

Der nächste wichtige Schritt ist die Veröffentlichung der Registerstudie des MLIT. Sie wird die Frage der Bezahlbarkeit nicht allein lösen, dürfte die Debatte aber auf eine faktenbasierte Grundlage stellen. Die größere Aufgabe besteht darin, eine nachhaltige Pipeline neuer Wohnungen in einer Stadt wieder aufzubauen, die weiterhin Arbeitskräfte und Studierende anzieht. Innerhalb der Grenzen der Handelsregeln verfügt Japan über Instrumente, um spekulatives Verhalten einzudämmen, den vorhandenen Wohnraum besser zu nutzen und das Angebot auszuweiten. Zusammengenommen sind diese Maßnahmen der klarste Weg zu einem gesünderen Markt.

Die wichtigsten Punkte

• Der durchschnittliche Preis neuer Eigentumswohnungen in Tokio lag zwischen April und September bei 94,89 Millionen Yen und damit 19,3 Prozent über dem Vorjahreswert.
• Das Angebot an Neubauten ist von rund 45.000 Einheiten im Jahr 2014 auf etwa 23.000 im Jahr 2024 geschrumpft, was den Markt verknappt.
• Das MLIT wertet Register aus, um Käufe durch ausländische Staatsangehörige zu erfassen. Erste Hinweise sprechen für einen überschaubaren Anteil.
• Japans Verpflichtungen aus der WTO-Ära erschweren Beschränkungen von Immobilienkäufen aufgrund der Staatsangehörigkeit.
• Projektentwickler nehmen Klauseln gegen schnelle Weiterverkäufe auf. Dazu gehören der Verfall der Anzahlung bei Weiterverkäufen vor der Übergabe und fünfjährige Weiterverkaufsverbote mit hohen Vertragsstrafen.
• Herkunftsneutrale Maßnahmen wie höhere Steuern auf schnelle Weiterverkäufe, Leerstandssteuern, eine konsequentere Durchsetzung geltender Vorschriften und ein größeres Angebot sind die praktikabelsten Optionen.
• Andere Länder haben Regeln und Steuern für ausländische Käufer eingeführt. Japans Handelsverpflichtungen und rechtliche Entscheidungen schränken ähnliche Ansätze jedoch ein.
• Der nächste wichtige Schritt ist die Veröffentlichung der Registerstudie des MLIT. Sie soll politische Entscheidungen unterstützen, die sich auf das Verhalten am Markt und das Angebot statt auf die Staatsangehörigkeit konzentrieren.